今天上午，上海土拍再落一槌，绿城以约12.04亿竞得嘉定菊园地块。
往回看，6月30日，绿城刚刚在土拍市场双子落袋：嘉定新城地块总价约20.6亿，溢价率19.08%；周浦地块拼得更凶，89轮竞价、约9.2亿总价，溢价率19.9%；
再算上3月的西虹桥地块，这已经是绿城2026年内在上海拿下的第四块地。
土地市场之外，销售端战报同样耀眼——
7月27日，绿城·悦海棠首开认购收官：228套房源，涌进了946组认购，认购率约415%，平均4组客户抢1套房！
触发积分制的同时，一举刷新2025-2026年上海新房单一批次认购量、认购率两项纪录。
在高端战场，潮鸣外滩三开三捷，上半年揽金50.97亿元，稳居北外滩高端人居市场第一；徐汇滨江潮鸣东方外立面实景亮相后，市场上收获一片好评。
拿地猛、销售猛、口碑猛——“绿城上海今年势头有点猛”，是行业内的共同体感。
但比“猛”更值得琢磨的，还有另一组画面：拿地后5分钟，绿城的直播已经开进地块现场；7月的一个周末，绿城在上海连开数场客户共创会。
宏观动作的“猛”，和微观动作的“细”，放在一起看才更有意思——“势头是果，功夫是因”。这股势头底下有三层功夫：读城的功夫、破局的功夫、体系的功夫。
今天涛哥就来跟大家聊聊，绿城这三层功夫是怎么练成的。
1
「读城之深」
每块新地背后，都是对城市的深刻理解
很多人对绿城今年拿地的印象是：“敢出手”。嘉定、周浦两块地溢价率都近20%，周浦地块更是从多家房企的轮番争夺中抢下来的。
此前的南码头、虹口等热门地块竞拍，也都能够看到绿城举牌到最后的身影。而敢出手只是表象，把落子连起来看，章法非常清晰。
双线落子：一手城市封面，一手板块纵深
绿城上海今年的打法，可以概括为一套“双线战略”——
一条线，在内环重点城区继续做高品质项目，立住城市封面；另一条线，在五大新城及外围重点板块持续深耕，做深做透。
内环内，潮鸣外滩三开三捷，潮鸣东方则扛起交付兑现大旗；逸庐在张江进入收官期；今年新拿的四块地，也全部落在绿城深耕的板块。
一条线立城市封面，一条线做板块纵深。看起来是两条线，其实是同一打法：每一个落子，都是在深耕理解之上的自然选择。
每次出手：都是深耕的板块、深度理解的客户
把绿城上海今年拿的每一块新地翻开看，会发现一个共性——都是在非常熟悉的地方深耕：懂那个板块，更懂那一类客户。
入徐泾，是因为春晓园在这做成板块标杆，去年底刚刚高品质交付，摸透徐泾的产品逻辑和客户需求，悦海棠是水到渠成。
拿周浦，是因为周浦面对的客群，很大程度上是张江客群的延伸，而张江旁的逸庐，正在收官热售。
进嘉定，是因为南翔留香园首开去化率98%，让绿城把嘉定客群理解得明明白白。本次菊园再落一子，是同一本账的延续。
这套逻辑最典型的案例，则是潮鸣外滩。北外滩地块出让时，市场不乏质疑。
绿城的底气来自双重积累：一是对虹口的熟，弘安里摸透了片区文脉，沁香园更是在市场认为难的板块跑出佳绩；二是对顶豪客群的熟，潮鸣东方一炮而红，让绿城吃透了塔尖人群的审美偏好与决策逻辑。
懂虹口，又懂顶豪，才有了潮鸣外滩的果断落子和今天的三开三捷。
在上海拿地，别人翻的都是土地出让金额表，绿城翻的是自己的项目成绩单与客户基础。
早年的绿城，在上海一个点一个点的做项目；如今的绿城，在做成功的点位上，向整个板块的纵深推进，迈入“深耕2.0”阶段。
在涛哥看来，这本质上属于城市认知的复利：项目会清盘，认知不清零。老项目攒下的每一分客户理解，都是下一次举牌的底气。
而认知的复利要能滚下去，还有一个更底层的前提——只有服务好业主，板块深耕的逻辑才成立。
在上海，绿城交付项目客户满意度持续高位，老业主推荐成交率亮眼，老业主的口碑，是比土地储备更珍贵的储备。
2
「破局之锐」
千人摇的成就，是一场颠覆性的产品破局
读得懂城市，只是拿对了考卷。地拿回来，产品能不能打，才是真正的答题。今年绿城上海交出的答卷，是两个战场同时破局。
改善战场上，“千人摇”背后，是绿城把“适配”做到极致
从拿地到千人摇，悦海棠只用4个多月。热销背后，地段当然帮了忙：直线200米就是2号线蟠祥路·国家会计学院站。但2号线沿线的新盘并不少，能做到415%认购率的只有悦海棠一个。
真正的杀手锏，是把“适配”做到极致——
作为绿城上海首个全域抬板住区，悦海棠把居住层面整体抬高约3.1米，板上四大主题“超级岛”串联约800米全龄景观环；板下打造挑高超9米综合球馆，把“下楼就能遛娃、运动、社交”一次配齐。
户内，玄关柜、橱柜、衣柜等大件满载交付，收房即安家；扫地机器人专属泊位、主卧电动窗帘预装、防眩光小夜灯等百余项细节，把“用起来舒服”做进了毛细血管。
而这些答案，来自600余组意向问卷、55组深度访谈、11轮协同会的真实客户输入。悦海棠向市场证明：好产品自己会创造行情。
顶豪战场上，超50亿热销，改写上海高端认知格局
潮鸣外滩首开单日劲销14.85亿；5月二开揽金19.98亿；6月三开再收16.14亿——累计揽金50.97亿，稳居北外滩高端人居市场第一。
顶豪客户的选票最贵，也最诚实。他们选择把票投给北外滩，投的是绿城“向上生长”的产品哲学：地上约2280㎡会所放在项目最佳景观面，24.5米泳池正对陆家嘴“三件套”，把这块地的天赋视野用到了极致。
在涛哥看来，这也正是北外滩被市场正式接纳为上海顶豪第一梯队的过程——绿城彻底改写了上海高端市场的认知格局。
一江之隔的潮鸣东方，则在兑现端接棒：外立面实景出街后，辨识度与完成度都排在近年上海新盘的前列。
7月7日，绿城集团把第十四季“好房子”工地观摩的标的定在“双潮鸣”，将年度产品力检阅放在上海，本身就说明：上海，已是绿城产品力的最高试验场。
改善战场四组抢一套，顶豪战场三开三捷——上海最难打的两个战场，绿城都用产品拿到了话语权。
3
「体系之精」
懂客户这件事，被绿城做成了组织能力
拿地的果断、产品的锐利，是看得见的部分。绿城这股势头里最值得同行研究的，是看不见的第三层：能力体系。
绿城华东今年把“能力建设”提到了战略高度，逻辑很朴素：能力先行。整套能力体系，围着同一个圆心转：客户。
研发围着客户转：图纸没定稿，先请客户点评
7月，绿城在上海连开数场共创会：
周浦、嘉定两个新项目，拿地不到三周、产品方案还没定稿，就把种子客户、目标客户和地块周边居民请进会场；潮鸣外滩连开两场服务共创，把服务体系摊开来听业主意见。
这就是绿城华东全面铺开的「产品共创机制」——“以用户体验为中心、以运营服务为检验”的产品创新生态，让开发商、使用者、经营者三方，在研发最前端就坐上同一张桌子。
例如高知客户对楼板隔音的要求远超预期；白天社区的主要使用者是老人和孩子，架空层要围着他们配置；精装厨电，客户点名要更符合中国烹饪习惯的品牌……
这些共创中吸收的声音，不仅已经在悦海棠落地验证，更会在周浦、嘉定等新项目设计中进一步深化。
营销围着客户转：拿地5分钟，直播开进地块
在绿城华东内部，如今有一套围绕拿地的标准动作，叫「拿地九件套」——
拿地前，价值共创会先行；
拿地后5分钟，海报发出、直播开进地块现场；30分钟，推文与视频上线；
5天内，客户共创会、媒体共创会先后落地；7天内，完成价值前策。
绿城能把动作拆到以分钟计，这背后是因为：拿地后第一波客户最精准、触达最快、获客成本也最低。周边客户本来就在盯着这块地，5分钟开播，抢的就是这个窗口。
“拿地九件套”只是一个切面。今年绿城华东围绕着营销梳理14项能力建设：从价值营销、极致首开到投前客研研判，过去依靠个人手感的动作，变成了有流程、有标准的组织能力。
服务围着客户转：住进来的日子，提前两年就开始想
能力体系的最后一环，是把客户住进来之后的日子提前想好。有个细节让涛哥印象很深：
潮鸣外滩打磨高端服务体系时，原本准备了嫁接留学服务资源这类听上去很“高级”的方案，结果服务共创会上，客户把这套方案否了：真有留学需求的家庭，早就有专业顾问。
实际上客户真正想要的，更多关乎日常生活：家里东西坏了，希望5分钟内有人上门；每天出门，希望看到客服人员精神饱满；社区里最好有个洗车的地方。
高端服务的答案，不在自己想的方案汇报里，在客户的日常触点里。据了解，整合了这些共创成果的潮鸣外滩高端服务体系，预计本月底正式发布。
同样的服务前置，在悦海棠是一套针对青年客群的打法，例如快递驿站里的冷藏柜，年轻人爱买生鲜又常不在家，有了它，冰鲜到了也不怕化。
上海绿城还把国际白金管家请进案场，三天专项培训让一线服务对齐国际标准；“小海豚”研学营则联动中国航海博物馆，把业主家庭亲子成长做成城市级社群活动。
研发、营销、服务，三条线各自成章，圆心只有一个——“懂客户”这件事，在很多公司靠个人手感；在绿城，它正在变成一套组织能力。
尾 声
最后，回到标题里那个判断：绿城上海今年的势头，确实有点猛。
但看懂这三层功夫就会明白，“猛”只是水面上的浪，水面之下，是攒了很多年的“真功夫”。
拿地的果断，来自一个个项目、一批批客户攒出的城市认知；千人摇的热度，来自颠覆性的产品创新；托举着这一切的，是一套围着客户运转、越练越细的能力体系。
三层功夫，没有一层是短期突击得来的。势头是一时的，功夫是长期练出的。
楼市深度分化的下半场，上海是全国最难做、也最值得做好的市场。如今全国各地的房企来上海考察，绿城的项目几乎是必看样本——
上海，正在成为绿城产品力的输出地。
最挑剔的市场里，练出“独立行情”的真功夫，是绿城穿越周期，持续稳健发展的最强底气。
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