韩国房地产税制要迎来一次大调整。
这次变化最关键的一句话是：以后不只是看你有几套房，而是更看你是不是实际住在这套房里。换句话说，韩国政府想把房地产税的重点，从过去的“持有”慢慢转向“居住”。
8月3日，韩国政府召开税制发展审议委员会，表决通过《2026年税制改革方案》。其中，最受关注的就是综合房地产税调整。这是韩国综合房地产税时隔4年再次迎来大规模修改，影响最大的，主要是超高价住宅、多套房拥有者，以及那些名义上持有住房、但并不实际居住的人。
按照这次方案，综合房地产税的征税标准将从现行的“住房套数”改为“合并房产总值”。过去韩国房地产税里，“一套房”“两套房”“三套及以上住房”是很重要的分类；今后政府更想看的是，你名下房产总值到底有多高，以及这套房到底是不是你自己住。
这对韩国房地产市场来说，是一个很明显的方向变化。
如果是一家一套住房，而且本人实际居住，公示价格在14亿韩元以下，也就是市值大约20亿韩元以下，将不再属于综合房地产税征税对象。基本扣除额度方面，实际居住者将从12亿韩元提高到14亿韩元。也就是说，真正自己住在房子里的人，尤其是市值20亿韩元以下的一套房业主，税负压力反而会减轻。
但如果不是实际居住，待遇就不一样了。非居住者的基本扣除额度将从12亿韩元下调到9亿韩元。多套房拥有者的基本扣除额度上限也定为9亿韩元，其中4亿韩元是基础额度，剩下5亿韩元要根据是否实际居住来区别适用。
简单说，政府这次不是单纯加税，也不是所有房主一起加税。它是在重新划线：自己住的房子，可以多给一些扣除；不住、用于投资或持有的房子，优惠就要减少。
税率也会变。
现行综合房地产税按照课税标准区间，对一套、两套住房适用0.5%至2.7%的税率；三套及以上住房适用0.5%至5%的税率。自2028年起，韩国将不再区分住房套数，而是统一按照合并房产总值，适用过去三套住房对应的较高税率水平。
其中，课税标准超过6亿韩元至12亿韩元区间，税率将从1%上调到1.3%；超过12亿韩元至25亿韩元区间，从1.3%上调到2%；超过25亿韩元至50亿韩元区间，从1.5%上调到3%。原本规定上一年度所缴综合房地产税不得超过当年150%的税负上限，也将提高到200%。
这意味着，真正贵的房子，特别是首尔核心区那些市值超过40亿韩元的高价住宅，税负会明显增加。
如果把综合房地产税税率开始上调的课税标准6亿韩元换算成市值，大致相当于33亿韩元左右。举例来说，首尔盘浦Xi公寓专有面积84平方米，今年公示价格为34.91亿韩元，今年应缴综合房地产税为1127万韩元。按照相关测算，如果明年公示价格较今年上涨约一半，且属于实际居住状态，明年综合房地产税将增至2027万韩元；如果不是实际居住，税额可能达到2581万韩元。
这个例子很直观。房子还是那套房，但住不住，税差就出来了。
这次改革还有一个变化，会影响未来卖房。
韩国现行转让所得税里，有一项“长期持有特别扣除”。简单理解就是，一套房持有时间越长、居住时间越长，卖房时可以享受更多扣除。现在制度是，一家一套住房最多可以享受持有扣除40%和居住扣除40%，合计最高80%。
但改革后，“长期持有特别扣除”的方向也要变。名称本身将改为“长期居住所得扣除”。经过两年过渡期后，自2029年起，将只按照实际居住年限适用最高80%的扣除。以前单纯长期持有也能拿到一部分优惠，今后这部分空间会被压缩。
这句话翻译成普通人能听懂的意思就是：房子放在名下很多年，但你不住，未来卖的时候，不一定还能享受那么多税收优惠。
更重要的是，政府还要给这项扣除设置上限。目前长期持有特别扣除没有上限，但今后将按每笔转让房产分别设限。2028年扣除上限为20亿韩元，2029年起降至10亿韩元。
这个变化对超高价住宅影响很大。
比如，一个人以16亿韩元买入盘浦洞来美安第一大厦84平方米户型，居住10年后以56亿韩元出售。按照现行制度，转让所得税约为2.4185亿韩元；到2028年可能增至4.4985亿韩元；2029年扣除上限进一步收紧后，可能升至9.45亿韩元。
从2亿多韩元到9亿多韩元，这个差距不是小调整。对于手里有超高价房产的人来说，未来几年卖不卖、什么时候卖，都会变成很现实的问题。
也正因为如此，市场上已经有人担心，在转让所得税扣除上限正式收紧前，部分超高价住宅业主可能会提前卖房，或者把需求转向价格稍低一点的高价住宅。这样一来，原本政策想压的是超高价房，但资金可能绕到另一个区间，形成所谓“气球效应”。韩国房地产市场过去也经常出现这种情况：一个地方管紧了，热度就跑到另一个地方。
综合房地产税的税额扣除制度也要调整。
现在韩国综合房地产税中，按年龄和持有年限分别给予扣除，合计最高可达到80%。以后，“持有扣除”也会改为“居住扣除”。政府的理由是，住房价格越高，享受的税额扣除越多，这种现象并不合理。因此，自2028年起，每年将设置600万韩元的扣除上限。
此外，公允市场价值比率也会上调。这个比例听起来很专业，但它会直接影响课税标准。现行比例是60%，明年起将上调到70%，适用于一世代一套住房、地方持有两套以下住房者。对于持有三套以上住房，或者位于调整对象地区的住房拥有者，2028年还将进一步上调到80%。
对房主来说，这个比例一提高，就意味着计算税额时用到的课税基础变大了。即使名义税率不变，实际税负也可能上升。
不过，政府这次也不是把所有人都往税里推。由于起征标准提高到公示价格14亿韩元，并扩大实际居住者基本扣除，综合房地产税实际征税对象预计会减少。从今年集合住房总量前3.1%、约48.7万户，缩小到前2.3%、约36.3万户。
财政经济部相关人士也表示，市值20亿至30亿韩元区间住房的综合房地产税将有所减少，30亿至40亿韩元区间税额变化预计不会太大。真正被明显加税的，是市值超过40亿韩元的超高价住宅。这部分约6.5万户，占整体比例约0.4%。
所以这次改革的靶心其实很明确：不是普通一套房家庭，而是超高价住房、非居住住房、多套房和投资性持有。
韩国副总理兼财政经济部部长具润哲也把话说得很直接。他表示，将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一原则，推动形成以居住为中心的住房市场。政府认为，对超过一定水平的住房实行税收正常化，同时缩减非居住住房和多套房拥有者的扣除额度，是为了提高税负公平性。
这句话听起来很像政策口号，但放在韩国现在的房地产环境里，并不难理解。
韩国这些年最大的问题，不是所有地方房子都涨，而是首尔核心区、高端公寓、江南和汉江沿线房子越来越贵。地方城市房价没那么热，甚至人口流出、需求不足；但首尔好地段房子，依旧是资金追逐对象。普通年轻人买不起，真正有房产的人又通过房产不断拉开资产差距。
政府如果不动税，首尔核心高价房会继续变成资产游戏；但如果税动得太猛，又可能让交易冻结，市场变得更冷。这也是韩国房地产政策一直难做的地方。
这次改革明显想走中间路线：实际居住的一套房家庭，尤其是市值20亿韩元以下，尽量减轻负担；但对超高价、非居住、多套房，税负要往上抬。政府希望通过这种方式，让房子更多回到居住属性，而不是成为单纯投资品。
问题是，市场会不会照政府想的方向走，还不好说。
房地产行业已经有不少担忧。有人认为，买卖房屋会变得更难，市场交易可能萎缩。尤其是高价住宅，买家会计算未来持有税和卖出税，卖家也会犹豫现在卖还是等政策落地后再说。一旦大家都观望，成交量可能先降下来。
对真正需要换房的人来说，也会变复杂。比如孩子升学、工作调动、海外驻留、赡养父母等情况，政府计划把这些不可避免的期间视同居住期间，这算是一种补救。否则，如果一个家庭因为工作或孩子上学暂时离开原住房，就被视为“非居住”，显然也不公平。
政府还准备给部分人减轻负担。比如居住满10年以上、转让价款在30亿韩元以下的一家一套住房，转让所得税基本扣除额度将从250万韩元提高到2500万韩元。65岁以上、拥有一套住房者，如果出售首都圈住房、迁往非首都圈地区，截至明年最高可减免50%的转让所得税，上限为5亿韩元。
这类安排说明政府也知道，税制不能只管“打击炒房”，还要照顾真实居住和老年人换居需求。特别是韩国老龄化越来越严重，有些老人住在首都圈高价房里，现金收入不高，如果税负一下加重，也会出现生活压力。
另外，多套房拥有者出售持有两年以上的调整对象地区住房，转让所得税重课规定将在2028年前暂时缓和。这其实也给市场留了一个窗口，希望一些人能在过渡期内释放房源，而不是等政策收紧后更不愿意卖。
从税收效果看，今年税制改革方案预计未来5年将增加3.443万亿韩元税收。这也是韩国继去年之后，连续第二年推出增税方向的税改方案。接下来，这套方案还要经过立法预告、国务会议等程序，再提交定期国会审议。也就是说，现在方向已经定了，但最终落地细节还要看国会讨论。
这件事如果放到中国读者熟悉的语境里，其实很好理解。韩国政府想做的，就是把“房子是住的”真正写进税制里。自己住，可以多扣；不住、拿来投资、持有高价房产，就少扣、多缴。它不是简单问你有几套房，而是问你这套房在你生活里到底是什么角色：家，还是资产。
当然，税制改革能不能压住房价，是另一回事。房地产从来不只由税决定，还和利率、贷款、供地、人口流动、就业机会、教育资源有关。首尔房价贵，不只是因为有人炒房，也因为资源太集中。好学校、好医院、好工作、好商业区都在首尔和首都圈，普通人自然也想往那里挤。
如果这些资源不分散，仅靠提高高价房税负，可能只能让一部分投资需求降温，却很难彻底改变首尔核心区供不应求的格局。尤其是江南、瑞草、松坡、汉江沿线这些地方，房子本身已经带有稀缺资产属性。税加上去，部分人会犹豫，但真正有钱的人未必会立刻退出。
不过，这次改革至少释放了一个很清楚的信号：韩国政府不想再让“长期持有”本身成为主要优惠理由。以前你房子拿得久，就能享受很多扣除；以后要看你是不是真的住。这个变化对韩国楼市心理影响不小。
对普通一套房家庭来说，如果房价不是特别高，又确实自己住，压力可能不会增加，甚至可能减少。对超高价房主、多套房持有人和不实际居住的投资性业主来说，未来持有和出售成本都会变高。特别是市值40亿韩元以上的房子，税负会更明显。
韩国房地产税这次调整，真正想改变的是一句老话：买房不是只要买得起，还要看你住不住、持有成本扛不扛得住、将来卖的时候税负重不重。
过去很多人把房子当作最稳的资产，只要长期拿着，房价涨了还能享受税收扣除。现在政府要把这个逻辑扭过来：房子可以是资产，但首先应该是住的地方。如果不住，只是拿来占有稀缺资源，就不能继续享受和实际居住者一样的优惠。
这场改革最后会不会让首尔房价降温，现在还很难说。但可以肯定的是，韩国房地产税的风向已经变了。未来判断一套房税负重不重，不再只是看它多少钱、你有几套，而是还要看一个很实际的问题：你到底住不住。
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