文/深圳进深 严明会
近两年的中海地产，可以说是深圳市场的中流砥柱。
所推出的新盘，接连刷新片区天花板。
去年10月，中海大运玖章入市，备案均价6.28万/㎡；
成为龙岗乃至深圳东部改善豪宅的新标杆。
今年6月，云颂玖章开盘，备案均价8万/㎡，折后去到7.3万/㎡。
刷新龙华新盘房价天花板。
所到之处，俨然“抬价王”般的存在。
如今，它有了一个新目标，那就是南山西丽。
最新消息，中海在深圳的首个“萬”系产品——云锦万宸，吹风价传出。
90平3房2卫，折后756-819万，单价8.4-9.1万；
106平3房2卫，折后890-964万，单价8.4-9.1万；
125平4房2卫，折后1062-1137万，单价8.5-9.1万；
143平4房2卫，折后1300-1400万，单价9.1-9.8万。
将片区的单价，重新托到了8万 起。
为什么这么说？我们具体展开看看。
目前，云锦万宸所在的大学城板块，新盘可供参考的不多。
片区有6年没有新盘入市，上次是2020年的深铁阅山境。
当时，深铁阅山境毛坯均价约8.3万/㎡。
不过近一年，项目二手房成交均价仅6.01万/㎡。
同样，西丽前几年入市的新盘。
远洋天著开盘均价8.4万/㎡，目前二手成交7.1-8.1万/㎡；
总章翡翠开盘7.4–7.8万/㎡，目前二手房成交7-7.1万/㎡；
整体对比看，云锦万宸的吹风价比片区二手房高出不少。
所以说中海“抬价”，也不是没有理由的。
当然，中海也有它的底气，云锦万宸产品据称花了不少的心思。
其作为中海在深圳打造的首个“萬”系产品，定位为城市核心CBD地段的精奢产品。
品质上甚至对标中海“玖序”、“安缇”等高端产品。
据了解，项目采用了目前新房流行的超级底盘 立体社区设计。
以新加坡艾迪逊酒店的“垂直森境”为灵感；
将住宅、酒店、写字楼及3万㎡商业街和社区配套融为一体。
还没开盘就将市场的期待值拉满。
户型上，得益于新规产品设计，得房率据悉能到99-103%，也是十分抢眼。
具体来看：
90㎡、106㎡的3房2厅2卫，都是竖厅设计，厨房位置稍有不同外，其他格局基本一样。
这两个户型，因为客厅有飘窗，做到了阳台、飘窗的双面采光；
三开间朝南，主卧套间设计270°无柱转角飘窗。
125㎡，有两个户型格局，由于餐厅有飘窗，客厅均做到了南北通透；
而且均有四开间朝南，客厅连接次卧的大阳台，以及主卧有270°飘窗。
143㎡的4房2厅2卫，四开间朝南，主卧270°飘窗；
同样有客厅连接次卧的大阳台，并打造有独立的家政间。
户型产品上，中海云锦万宸确实比前几年周边新盘，有不少提升。
但有一说一，这个项目也并非没有完美到没有缺点。
云锦万宸，来自于南山桃源同富裕工业区旧改，是中海最新从桑泰手中收购来的。
项目建设用地面积2.29万㎡，总建筑面积22.89万㎡。
容积率7.56（规定容积率6.16），计容积率建筑面积17.29万㎡。
其中，住宅建筑面积10.14万㎡，保障房8253㎡，商业及文化设施1.5万㎡。
另外还有9班幼儿园、托儿所、公交首末站、党群服务中心、文化活动室等公共配套1.55万㎡。
其分南北两个地块，由五栋45-53层的商品房、一栋28层的保障房、一栋幼儿园组成。
所以，云锦万宸肉眼可见的不足有：
1）超过6的容积率，而且商品房都是超高层，最高的达到53层，密度较高。
2）小区的楼间距也不大，北地块的两栋住宅楼，楼间距仅14米左右；
南地块，商品房最短楼间距仅约16米。
3）小区还有一栋保障房。
这些参数，意味着小区在居住体验上，对比眼下的新国标项目并不算友好。
不过就区位而言，云锦万宸家园优势较为突出。
其位于南山区桃源街道留仙大道以北、丽水路以东，附近有塘朗山与西丽水库，生态环境优越。
而且，周边还有清华大学研究生院、北京大学研究生院、哈尔滨工业大学研究生院、深圳大学、南方科技大学及中科院先进技术学院等一流学府和科研机构。
片区产业、人才势能强劲。
优缺点都十分明显的情况下，中海能否将云锦万宸打造成片区新的标杆，值得期待。
有一点可以明确，虽然项目是中海在深圳的首个“萬”系，开发商似乎也很用心。
但其旧改属性，跟新拿地的大运玖章、云颂玖章显然不可同日而语。
在值得期待的产品与较高的旧改参数之间，就看市场要如何平衡了。
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