行业背景：2026年，国内房地产市场的底层逻辑已经彻底变了，核心问题可以归结为两大关键点：人口持续减少、二手房存量严重过剩，这也直接颠覆了长租公寓行业的原有发展格局。
首先是人口基本面持续走弱，楼市最核心的刚需根基正在不断松动。根据URI城市租住调研数据：2025年全国全年出生人口仅792万，创下建国以来的最低水平。不止新生人口暴跌，国内总人口也在连续三年加速减少，2025年人口净减少规模达到339万。简单来说，买房、租房的主力年轻人群体，每年都在变少，楼市最基础的刚需盘正在持续萎缩。
人口刚需缩水的同时，二手房存量的供给压力已经彻底爆发，形成了楼市“堰塞湖”。截至2026年7月，去掉重复挂牌的房源后，全国有效二手房挂牌量高达852万套，相比2025年同期暴涨37.2%。目前市场二手房年均正常成交量只有500万套左右，光是现有挂牌房源，静态去化就需要近两年时间。再加上不断有业主新增挂牌卖房，后续二手房的存量供给压力只会越来越大。
一减一增之下，楼市供需关系彻底反转。过去几十年，房地产靠人口红利、房源稀缺、刚需外溢实现持续上涨，公寓行业也借着这波普适性红利稳步发展。但现在，住宅整体供给已经远远超过刚需需求，公寓行业全民普涨、稳赚增值的时代已经彻底结束。
如今楼市分化趋势愈发明显，全国绝大多数城市的公寓已经没有增值空间，只有一二线城市核心地段、主打长租属性的公寓，还保留着少量的保值价值，行业红利彻底从“全民普惠”变成“局部稀缺”。
但当下市场舆论存在明显偏差，2026年以来，各类机构、自媒体频繁炒作楼市触底反弹的观点，不断引导购房者、投资者入场。可偏偏没人结合人口负增长、二手房海量存量这两个最核心的关键变量，去深度研判长租公寓赛道的中长期风险，行业真实的生存现状和潜在危机被严重忽视。
基于此，本期URI城市租住将依托最新楼市官方统计数据，层层拆解二手房市场长期下行的核心逻辑，进一步分析海量存量二手房涌入租赁市场，对长租公寓行业造成的叠加冲击，客观、真实地预判未来长租公寓赛道的生存格局与发展走向。
01
人口基本面彻底反转
二手房市场长期不存在上涨可能
URI城市租住认为，人口是房产需求底层支撑，当下国内人口结构已经发生不可逆的负面变化。2022年国内人口结束61年增长开启负增长，年度缩减85万，仅仅三年后，年度人口流失规模暴涨至339万。老龄人口离世后遗留大量存量房产，单一子女继承多套房源，市场自住消化能力持续萎缩。
2025年新生儿仅792万，25年后这批青年进入婚育年龄，即便全员组建家庭，可新增家庭总量不足400万户，对比当下千万级存量二手房，住房供给早已远超刚需人群总量。市场呈现显著结构性分化：仅北上广深等一线依靠持续人口流入维持微弱韧性，但居民收入增长乏力，缺乏足够接盘能力；2026上半年百城新房成交面积同比下滑12%，三四线城市跌幅扩大至13%，刚需购房意愿持续走弱。
各地土地财政大幅缩水，2021年全国土地出让收入8.7万亿，2025年腰斩至4.15万亿，各类救市政策核心目标为盘活存量流通、实现楼市软着陆，而非推高房价。2026年多地出现“量涨价跌”行情，北京5月二手房成交同比上涨11.8%，但70个大中城市中67城二手房价格环比走低，阶段性小阳春只是分散下跌亏损、延缓出清节奏的缓冲手段，二手房长期阴跌、挂牌量高企已成定局。参考日本房产泡沫破裂经验，楼市底部会经历多轮下跌、反弹反复，短期反弹绝非长期底部，存量二手房堰塞湖将长期存在。
02
“由售转租”形成海量平价供给
强势挤压“公寓生存空间”
二手房流通受阻带来连锁传导效应：大量业主房源长期无法成交，选择边售边租、彻底转售为租，海量个人房源批量流入租赁市场，形成公寓行业最直接的供给冲击。个人房东无高昂物业、装修、运营成本，定价弹性极大，为快速出租普遍主动下调租金，抢占基础租房客群。
传统机构化管理点长租公寓的核心竞争力集中在标准化装修、配套服务、统一运维，但成本端天然高于私人二手房源。当下租赁市场呈现分层竞争格局：预算有限的毕业生、基础务工群体，优先选择价格更低的个人二手住宅；公寓只能争夺追求社交配套、标准化管理的年轻白领客群，目标客群池被持续压缩。
叠加央行3000亿存量住房收购专项再贷款落地两年使用率不足30%，地方政府对房产价格底部保持谨慎，短期内不会大规模收购存量房转化保障房，私人二手房出租供给还会持续释放。同时各地保障性租赁住房持续入市，与个人二手房、市场化公寓形成三方竞争，整体租赁房源总量持续走高，租金上涨空间被全面锁死，公寓行业依赖租金差盈利的传统模式持续承压。
03
低出生率长期收缩租赁需求池
公寓行业面临供需双向挤压
如果说二手房转租赁是短期供给冲击，持续走低的出生率、逐年萎缩的青年人口，则是锁定行业长期天花板的底层变量。长租公寓核心客群为20-35岁独居青年、单身上班族，而新生儿数量连年新低意味着10年、20年后青年租房群体规模持续缩水。
人口负增长每年减少数百万常住人口，叠加近年一线城市人口流入规模大幅放缓，新增租房需求逐年递减。以往支撑公寓扩张的独居、晚婚趋势带来的增量，完全无法抵消青年人口总量下滑的缺口。URI认为，未来会出现“房源越来越多，租客越来越少”的极端供需错配：一方面二手房、保租房、新增公寓持续放量；另一方面适龄租房人群逐年缩减，行业空置率上行、竞争内卷将成为常态。
当行业过去依靠规模扩张摊薄成本的发展逻辑彻底失效时，三四线城市公寓项目会率先陷入空置亏损，仅一线核心商圈、产业聚集区公寓能维持稳定出租率，市场分化会进一步加剧，中小公寓运营主体生存难度陡增。
很多租赁运营商还在盯着租金价差、区域空置率做短期经营测算，却忽略一个根本性变局：房产从“增值资产”彻底转为“持续持有成本资产”后，私人房东的出租逻辑已经和商业公寓完全错位。私人业主不再追求稳定租金收益，只求覆盖物业费、房贷等持有损耗，租金定价底线会无限下探；而公寓企业背负拿房、装修、人力刚性成本，天然存在盈利红线，二者不存在公平竞争的可能。
URI警示行业：未来，行业胜负根本不在于运营服务好坏，而在于能不能跳出“收房转租”的传统商业模式。单纯做房源二房东的公寓赛道只会持续萎缩，只有把公寓转型为依附产业配套、人才配套、社区服务的配套型载体，脱离纯住房租赁单一盈利逻辑，才能避开二手房海量供给与青年人口缩减的双向围剿。在人口长期减量的存量地产周期里，只靠出租房间赚钱的公寓生意，本质是一条不断收缩的下坡路，没有长期投资价值。
数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank
撰文: URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:韩晓
运营编辑:树懒
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