2026年上半年住房租赁企业规模数据显示，房企系、资管系运营商规模持续收缩，地方国企成为唯一实现规模同比、环比双增长的主体，市占率稳步攀升至22.7%，重塑行业供给结构。依托土地、资金与政策资源优势，各地安居、城投平台探索出存量盘活、多线品牌布局、保租房REITs资本闭环等差异化发展路径，兼顾民生保障与市场化经营。
本文基于行业最新运营数据，梳理地方国企长租公寓发展现状与典型模式，剖析其崛起对市场竞争、资本渠道、行业发展逻辑带来的深远影响，为住房租赁行业参与者研判行业新格局提供参考。
01.
地方国企长租公寓发展总体格局
据克而瑞住房租赁研究中心监测，2026年Q2TOP30集中式长租公寓企业合计开业规模达141.3万间。其中，国企系开业规模达32.1万间，市占率22.7%，同比大幅提升7.3个百分点，环比提升2.4个百分点，是三类企业（房企系、资管系、国企系）中唯一实现同比与环比双增长的阵营。
过去五年，国企系年度开业规模保持高速增长。尤其2025年，随着前期通过土地出让、存量改造等方式筹集的保租房项目集中入市，国企系年度新增开业规模超过9万套（间），年末累计开业规模达到27.9万套（间）。2026年上半年规模增长4.2万套，国企规模增长将持续。2026年上半年开业规模TOP30品牌中，国企来到11家，同比增加3家上榜国企。
典型地方国企开业规模排名（截至2026年Q2）：
在房企系与资管系市占率持续收缩的背景下，地方国企正以"逆势扩张"的姿态重塑行业竞争版图。国企系的规模增长并非来自市场化的攻城略地，而是源于保障性住房政策驱动下的集中交付——这使得其增长具备高度的确定性与可持续性。
02.国企发展模式特色路径
2.1 创新路径：杭州安居宁巢的"收存转保"模式
杭州作为新一线城市，存量房产规模庞大，大量闲置商办、厂房、酒店等物业亟待盘活。与此同时，新市民、青年人的住房需求旺盛，但新建保租房周期长、成本高，难以快速满足需求。如何在有限的时间与资金约束下，快速做大保租房供给规模，成为杭州安居宁巢面临的核心矛盾。
面对这一挑战，杭州安居宁巢坚持"转化为主、新建为辅"策略，创新"收存转保"模式——整合公租房、保障性租赁住房、共有产权房等各类安居资源，将存量闲置物业转化为保障性租赁住房。具体而言，通过收购或租赁存量闲置物业并改造为保租房，打通不同保障品类的管理壁垒实现统一运营，同时形成蓝领公寓、白领公寓、人才社区（宁+高端线）三大租住产品线，匹配不同客群需求。
这一模式的实施，使杭州安居宁巢以较低成本和较高效率实现了规模快速扩张，开业规模达21,501间，管理规模达26,992间，出租率保持在95%的高位。更重要的是，"收存转保"模式为地方国企提供了一条无需大量新建即可快速做大的路径，以"存量盘活"替代"增量开发"，以"转化效率"替代"建设周期"，在土地资源趋紧的背景下为地方国企实现规模扩张提供了可复制的范本，已被多个城市借鉴。
2.2 建立品牌矩阵：成都城投臻寓与深圳安居
长期以来，地方国企的租赁住房品牌多以单一的保租房品牌为主，客群覆盖有限，品牌认知停留在"政策性住房"层面。随着保租房供给规模持续扩大，国企面临两个挑战：一是保租房租金受政策约束，盈利空间有限，需要市场化产品补充收入结构；二是不同客群（蓝领、白领、高端人才）的需求差异显著，单一品牌难以满足多层次需求。因此，建立覆盖多客群、多场景的品牌矩阵，成为地方国企从"规模扩张"走向"品牌运营"的必经之路。
成都城投臻寓在保租房主业基础上，推出市场化租赁住房品牌"城投臻寓·悦舍"，以独立子品牌切入市场化赛道。同时，成都城投资管公司发布"城投臻空间"母品牌，构建"城投臻寓（居住空间）、城投臻集（商业空间）、城投臻蓉（服务空间）"三大子品牌，实现从居住、配套和服务的全覆盖。
深圳安居则在保租房+市场化双轨结构基础上，推出邻里商业品牌"安荟邻"，深耕"最后一公里"的"家门口经济"和"城市一刻钟便民生活圈"建设，将商业运营与民生保障深度融合，形成"住房+商业"的生态闭环。
品牌矩阵的建立一是精准覆盖细分市场，通过商业、服务等不同定位的子品牌，精准匹配差异化需求，扩大品牌触达与市场份额；二是优化资产盘活，针对闲置商业、旧厂房、办公楼等不同类型存量资产匹配相应子品牌，实现"一资产一策"，最大化资产利用率与租金溢价；三是分散经营风险，将业务分散到不同市场细分，通过普惠型保租房履行社会责任保障基本盘，通过其它高端品牌实现利润，平衡社会效益与经济效益。
2.3加速市场化扩张：郑州城发安居等企业的市场化与高端服务式布局
保租房租金受政策约束，普遍低于同地段市场化产品20%-40%，盈利空间有限。随着保租房筹建目标进入收官期，单纯依靠政策驱动的增长模式将面临天花板。地方国企需要寻找新的利润增长点，基于国企在保租房运营中积累的品牌认知、客户基础与数智化能力，已具备向市场化领域延伸的条件。
郑州城发安居在"美寓"（人才公寓）品牌基础上，推出"美寓诗"（服务式公寓）和"郑寓"（市场化集中式租赁）两大新品牌，形成三大产品线矩阵：美寓面向新市民、青年人的保障性人才公寓；美寓诗面向高端人才的服务式公寓，定位品质化、个性化居住体验；郑寓为市场化集中式租赁住房品牌，首店已成功签约，完全按市场化定价运营。
无独有偶，上海城投宽庭亦开始布局服务式公寓产品、深圳安居保留"保租房+市场化"双轨结构；杭州安居宁巢未来战略明确提出"拓展轻资产输出，探索多元盈利"，深化"市场+保障"双轮驱动。未来将有更多的地方国企平台将涉猎市场化和服务式公寓市场。
多业务线条扩张首先是打造"第二增长曲线"，市场化产品租金溢价高，有效弥补保租房低租金短板；其次优化业务结构，精准切入高净值人群、青年白领等细分市场，实现社会效益与经济效益的双向平衡；还能提升品牌价值，通过高品质居住体验摆脱"二房东"标签，增强区域市场定价权和话语权，最后提升运营能力；倒逼国企引入专业团队和精细化服务标准，实现从"建设者"到"运营商"的转型。
2.4 金融模式：上海城投宽庭打通"投融建管退"全循环
长租公寓行业长期面临"沉淀资金大、回收周期长"的核心痛点。重资产模式下，从拿地、建设到运营回本，通常需要10-15年甚至更长时间。对于地方国企而言，虽然资金成本较低，但持续的重资产投入也会带来资金链压力。如何打通资本退出通道、实现资金的良性循环，是地方国企从"重资产持有"向"可持续发展"转型的关键命题。目前，地方国企在保租房REITs领域已迈出实质性步伐：上海城投宽庭保租房REIT已成功上市，深圳安居已发行公租房REITs及类REITs二期（规模达38.76亿元），杭州安居宁巢REITs正在筹备发行中。
上海城投宽庭以"投融建管退"闭环为核心，构建了完整的资本循环体系。在投资端，择址核心区域、近地铁、配套完善的优质地块。在融资端，具备多元融资路径，包括银行授信、专项债、REITs等，为发行公募REITs，新设保租房业务独立法人——上海城投房屋租赁有限公司，专门控股公募REITs底层资产，实现业务与资产的清晰隔离。在建设端，产品迭代至"5.0"模块化体系，打造三大类型、九种空间的"生长型户型"，满足客群需求变化，实现工业化建造。在运营端，配套先行，优先打造超市、零售等客户刚需配套，客户拓展爬坡期缩短至3-4个月；产品线涵盖宽庭、宽岚、宽庭LITE、新时代城市建设者管理者之家，并设立配套服务子品牌"宽庭荟"。在退出端，保障房REIT从申报到上市仅73天，底层资产包括江湾社区、光华社区两个保租房项目，总评估值30.53亿元。2025年5月，徐汇社区正式开业运营，是上海城投落实REITs滚动投资、"投融建管退"资本循环的关键一环。
这一全循环体系为地方国企带来三重价值：一是盘活存量资产，实现资金快速回笼。通过REITs将未来数十年的租金收益一次性变现，快速回笼前期投入资金，极大缓解重资产投入大、资金沉淀周期长的压力；回收资金可严格按照监管要求，优先用于新建保租房项目，实现"存量盘活-增量建设-再盘活"的资本循环，在不新增地方政府隐性债务的前提下，持续扩大房源供给规模。二是拓宽融资渠道，优化资本结构。REITs为项目提供了直接融资渠道，能够吸引险资、公募基金、社会资本等长期资本进入，优化国企的资本结构，减轻对传统银行信贷的依赖。三是实现资产退出，释放资本活力。REITs为长租公寓资产提供了公开、规范的资本市场退出通道，实现了"投"与"退"的闭环，解决了长租公寓资产流动性差、退出难的问题；通过资产证券化实现退出后，国企能够释放资本活力，将资金重新配置到更具效益或更符合战略方向的新项目中，实现资本的良性循环。
03.地方国企发展对行业的影响分析
3.1 重塑竞争格局：国企系成为行业最具确定性的增长力量
2026年Q2数据显示，国企系开业规模达32.1万间，市占率22.7%，同比大幅提升7.3个百分点，是三类企业（房企系、资管系、国企系）中唯一实现同比与环比双增长的阵营。与此同时，房企系市占率同比下降0.9个百分点，资管系下降6.4个百分点，两类企业均呈收缩态势。这一"国进民退"的趋势并非偶然，而是两股力量叠加的结果：一方面，房企系受房地产行业整体下行影响，增量开发能力减弱，资管系在资本退出不畅的背景下扩张放缓；另一方面，保租房政策持续加码，地方国企凭借土地资源、政府信用、低成本资金等优势，成为保租房供给的核心载体。地方国企的崛起并非简单的"国进民退"，而是行业从"市场化主导"向"保障+市场双轨制"转型的必然结果。国企系承担的住房保障职能，使其规模增长具有逆周期特征——经济下行期反而加速扩张，这与市场化机构的顺周期行为形成鲜明对比。
3.2 打通资本闭环：REITs为行业建立"资产资本化"基础设施
地方国企在保租房REITs领域走在前列。上海城投宽庭保租房REIT从申报到上市仅73天，底层资产总评估值30.53亿元，为全市场8只保租房REITs中规模最大，上市后截至2025年4月收盘价较发行首月涨幅超42%，2025年净利润率高达45.67%；深圳安居已发行公租房REITs及类REITs二期，规模达38.76亿元；杭州安居宁巢REITs正在筹备发行中。地方国企在REITs领域的先发优势，不仅解决了自身的资金循环问题，更为整个行业建立了"资产资本化"的基础设施。
REITs的成熟打通了"投融建管退"全闭环，验证了保租房资产的资本化价值，吸引险资、公募基金、社会资本等长期资本进入，优化了行业的资本结构。当REITs市场持续扩容后，市场化机构同样可以借助这一通道实现轻资产化运营，行业将加速从"持有型"向"管理型"转变。
3.3 加速竞争升级：国企从"纯保障"走向"保障+市场"双轮驱动
五家典型地方国企均已在不同程度上启动市场化业务布局。郑州城发安居推出"郑寓"市场化品牌，首店已成功签约，完全按市场化定价运营；上海城投宽庭布局服务式公寓产品，REITs底层资产租金单价达138.9-143.4元/㎡/月；深圳安居布局企业公寓、白领公寓和服务式公寓三条产品线，2023年推出邻里商业品牌"安荟邻"；成都城投臻寓推出市场化品牌"悦舍"，构建"1+3"品牌布局。国企以独立品牌切入市场化赛道，直接压缩了市场化机构的"安全区"，推动行业从"规模竞争"走向"品牌竞争"。
地方国企的市场化布局，标志着长租行业正在进入"下半场"——上半场是"国企做保障、民企做市场"的分工格局，下半场则是"国企既做保障又做市场"的全面竞争格局。市场化机构需要清醒认识到：国企进入市场化赛道只是时间问题，当前的"窗口期"正在快速收窄。
小结****
地方国企在长租公寓领域的崛起，正在深刻重塑中国住房租赁市场的竞争格局与发展逻辑。
从规模维度看，国企系以22.7%的市占率和两年内近9个百分点的市占率跃升，已成为行业最具确定性的增长力量；从模式维度看，五家典型企业虽路径各异——城投宽庭打通REITs闭环、安居宁巢创新“收存转保"、郑州城发安居打造"城市寡头"——但均呈现出政策驱动、重资产主导、数智化投入大、市场化布局加速的共性特征；从行业影响维度看，地方国企正从竞争格局重塑、资本闭环打通、市场化竞争升级三个层面全面改写行业规则。
展望未来，随着保租房筹建目标进入收官冲刺期、REITs市场持续扩容、以及国企市场化品牌逐步成熟，地方国企对行业的影响力将进一步放大。对于市场化长租机构而言，唯有在品牌差异化、服务个性化、运营精细化三个维度建立真正的竞争壁垒，方能在"保障+市场"双轨制的新格局中找到可持续的生存与发展空间。
—THE END—（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）**
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