打开网易新闻 查看精彩图片

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我有个西城永居胡同1栋3楼朝东40平米的小公寓。2022年下半年买的，说实话高位接盘，本来想给孩子2024年上小学用的。我们一家在外地生活，但最终由于家长工作的原因没有回北京，所以孩子还在外地上小学。

这几年房价跌的非常厉害，我想着孩子还有4年才上初中，我是不是可以把这个房子卖掉止损。等孩子上初中的时候再买一个给她上学用。

章哥：

1、理论上当然没问题，计算好税费成本就行。

2、现在这套房价值多少？应该怎么也得300万多万吧。能租多少钱？我看了一下是5000左右，那租售比就是600以上，而北京现在非学区房的这种户型，租售比一般也就450左右。如果数值差不多，那这套房的学区溢价还是在25%以上。卖掉的话省心了，不用再惦记溢价部分的保值问题。

3、不过也考虑好俩事儿吧。一是北京的入学低谷期要至少持续到2032年，在此期间如果没有鼓励政策，溢价的占比不可能再上涨。但是基础部分说不好，至少是不会再跌，因为剔除溢价后的租金收益已经超过同期银行利率。也就是虽然溢价不涨，但整体大盘的房价有可能上涨，考虑好。

二是您对学区房的价值利用问题。北京除了朝阳都是不分中小学的，哪怕只是小升初转学，那只要买房就得付出全部的溢价。所以您家这种情况不太值，只用到了小部分价值。所以也考虑好。

4、其他没什么，我只能是列出以上情况供参考。

仅供参考。

借网友这话题聊两句“永居胡同”，这地方在广外天宁寺，名字的寓意就是字面意思，永远安居。

但是，永居胡同的原名可是非常的有名，叫“史家胡同”。名字来历和东城的那个史家胡同一样，都是有个姓史的宅门。但后来是1965年北京整顿地名，为了避免重名，所以保留了东城的，把宣武这个改名为“永居胡同”。

史家胡同是官称儿，而这地方还有个俗称叫“老耗子庙”，或者是“鼠王庙”。据说是因为广外一直有粮田，农民们怕被老鼠偷粮食，所以盖了座小庙供奉老鼠。

据说都算不上庙，就是个比较大的佛龛而已，有点儿像“老虎洞儿”的性质。只不过老虎洞是求财的，供奉的是赵公明的黑虎。而鼠王庙是挡灾的，相当于给鼠王交保护费，避免被祸害。

另外广外还有个“虫王庙”，就是“小红庙”，据说一直到解放前还有专门伺候虫王的呢。虫王庙和鼠王庙的性质一样，是当地菜农避免被虫子祸害的，都是相当于交保护费……

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。