当房地产行业从“高歌猛进”转入“存量博弈”，那些卡在城市核心区、缠满债务链条的停滞项目，成了最难啃的“硬骨头”。
8月6日，深圳市委书记靳磊会见中信集团董事长奚国华，双方明确将深化存量资产盘活合作。
作为央企产融协同的典型样本，中信在深圳并未选择简单的“接盘”模式，而是通过“金融隔离+实体操盘”，成功激活了佳兆业旗下多个陷入僵局的核心资产。
这不仅关乎一家企业的转型，更预示着地产风险化解正在从“输血救急”迈向“市场化重组”的新阶段。
一场会见背后的信号
8月6日，深圳市委书记靳磊会见中信集团董事长奚国华。
这不是一次普通的政商互动。在综合金融、城市更新的常规议题之外，“存量资产盘活”被摆在了前所未有的重要位置。
对于当下的房地产市场而言，这或许释放了一个清晰的信号：行业进入存量时代，盘活资产、化解风险，不再是单纯的房企自救，而是需要金融巨头与地方政府共同参与的“系统工程”。
作为国内为数不多拥有“金融+实业”全牌照的央企，中信在深圳的一系列动作，正在成为观察这一系统工程的绝佳样本。
“接盘”容易“解套”难
过去数年，房地产行业的深度调整，留下一堆复杂的“后遗症”。
很多陷入困境的民营房企手里，握着位于城市核心区的优质地块，却被错综复杂的债务链条死死捆住。债权方众多、法律关系复杂、复工资金缺口巨大，加上回迁安置的压力，这些项目往往成为谁都不敢碰的“烫手山芋”。
传统的处置方式通常有两种：要么金融机构直接拍卖资产，简单粗暴但容易引发次生风险；要么引入央企国企接盘，但单纯的股权收购往往会让接盘方面临巨大的隐性债务风险。
有没有一种办法，既能保交楼、稳民生，又能隔离风险、实现资产的保值增值？
中信在深圳的探索，给出了一个新解法。
“中信模式”的核心：不是买买买，而是搭架子。
中信的方案，精髓不在于“收购”，而在于“协同”。
依托旗下中信银行、中信信托和中信城开组成的“铁三角”，中信构建了一套独特的产融协同框架。
在与佳兆业的合作中，这一框架展现得淋漓尽致。面对佳兆业在深圳核心区的东角头、金沙湾、航运红树湾等重量级资产包，中信并没有直接吞下所有债权债务，而是引入了一个关键工具——服务信托。
我们可以把这个信托架构理解为一个“防火墙”和“分配器”。
▲信悦湾效果图
首先，风险隔离——通过信托将项目与原房企的母体债务进行切割，避免项目再次被债权人查封，解决了“烂账拖死好资产”的问题。
其次，资金监管——项目回款进入独立账户，优先顺序被严格锁定——先是工程建设款和回迁安置，其次是金融机构债权，最后才是原房企的剩余收益。
再次，专业操盘——中信城开从开发商变身“资产管家”，全面负责工程、营销和运营，确保项目能真正动起来。
这种模式下，中信银行守住了金融债权的安全底线，中信城开发挥了实体运营的操盘能力，而佳兆业则保留了未来的收益权益，实现了多方共赢。
从“东角头”看信心修复
在这个资产包里，最具代表性的莫过于东角头地块。
这个项目堪称深圳地产圈的“老大难”，历经20余年波折，几度搁置。中信城开接手后，利用信托工具彻底厘清了历史遗留问题，完成了关键的土地确权。
▲信悦湾效果图
如今，这个项目的住宅部分以“中信城开·信悦湾”的名字推向市场。作为深圳湾畔的稀缺大户型产品，它的热销不仅仅是因为地段好，更因为它身上贴着的“中信操盘”标签。
在市场信心相对脆弱的当下，央企信用成为最好背书。购房者买的不仅是房子，更是“确定性”。信悦湾的成功，证明了这种模式在市场上的认可度。
存量时代的生存法则
除了化解出险项目的风险，中信城开的转型也颇具启示意义。它正在从传统的高周转开发商，转向城市综合资产运营商。
这其实是整个行业的缩影。随着“三高”模式（高负债、高杠杆、高周转）的终结，未来的竞争焦点将从“拿地开发”转向“存量运营”。
中信在深圳的实践表明，存量盘活不仅仅是把房子盖完卖掉，更包括写字楼运营、文旅产业导入、老旧小区改造等长周期业务。只有培育出稳定的现金流，才能真正穿越周期。
没有万能药，但有参考书
当然，我们也必须清醒地看到，每一个旧改项目都是独特的，债务结构、土地性质、利益相关方的复杂程度千差万别。中信的模式虽然成功，但并非放之四海而皆准的“万能药”。
不过，它为行业提供了一个极具价值的参考样本：地方政府引导、央企输出金融与运营能力、民企保留合理权益。
随着此次深圳会见的落定，中信这套“产融协同”的组合拳，大概率将在大湾区乃至全国范围内寻找更多的落地机会。
对于仍在寒冬中前行的房地产行业来说，这样的探索，无疑是宝贵的。
记者 | 林泽君
编辑 | 苏楠
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