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西丽终于上新！【珠光和山悦 】即将推出约113-140㎡住宅，吹风价7字头起
南山西丽，一边手握留仙洞总部、西丽高铁枢纽、西丽湖国际科教城三大重磅规划，产业与想象空间拉满；另一边，近几年住宅新盘严重断供，改善可选新房极少，大量科技园、留仙洞的高新家庭，只能在二手市场淘次新盘，苦等全新商品房许久。
沉寂多年之后，拖了十余年的珠光村旧改——珠光和山悦花园（曾用名：风格城事花园），终于要在 2026 年 3季度入市，成为西丽珠光片区久违的纯改善住宅新盘。
项目首批将推出448套建面约 113‑140㎡三四房，吹风 7‑8.5 万 /㎡，总价 768 万起，今天从板块、配套、户型、价格、优缺点，把这个盘扒得明明白白，给准备打新的家庭真实参考。
西丽新房长期断供：产业红利看得见，新房供给跟不上
说起西丽，很多人的印象是：规划很宏大，新房很难抢。
回看过去几年，西丽真正市场化的住宅供应寥寥无几：上一轮热门新盘深铁阅山境2020 年入市之后，片区长时间处于新房空窗期，市场上流通大多是二手次新、老小区，真正全新的改善住宅少之又少。
西丽不缺购买力：留仙洞总部基地聚集大疆、传音、深信服等企业，海量高薪产业人口；西丽高铁站建成后，将成为湾区大型综合枢纽；西丽湖国际科教城高校扎堆，高收入居住需求庞大。
但供应端：
- 旧改推进周期漫长，珠光村旧改历经十余年打磨才迎来入市；
- 片区大量用地用于产业、保障房、回迁房，纯商品住宅地块稀缺；
- 目前片区置业，大多数人只能选择二手房，次新二手还存在房价分化，部分早期新盘二手成交价相比开盘时有所回落，打新客群没有太多选择。
西丽不缺需求，缺品质新房，这也是珠光和山悦一曝光就关注度拉满的底层逻辑。
而接下来西丽仅有两个改善新盘值得重点关注：
✅珠光和山悦花园（3季度即将开盘，113‑140㎡）
✅中海云锦万宸家园（预计年底‑明年初入市，90‑143㎡）
珠光和山悦花园位于南山区桃源街道，珠光一路与珠光四路交叉口西侧。
整个项目总建筑面积约46万平方米，是一个集住宅、商业、办公、公寓及教育于一体的综合体。其中住宅约26万㎡，商业、办公及酒店合计13.3万㎡，并配建两所9班幼儿园。
本次即将入市的可售商品房主要集中在03-01北地块，规划3栋43-44层超高层住宅、2栋公寓及2栋商业，共计448套住房。03-02南地块则主要为保障性住房168套和回迁住房627套。
即将推售产品户型解析
项目全部为改善户型，没有 80‑90㎡刚需小户型，3 梯 4 户，大部分户型东南朝向，新规拓展阳台，采光条件较好。
- 1、建面约 113㎡｜3 +1房 2 厅 2 卫（紧凑型小4房）
定位入门改善，横厅设计，动静分区；主卧套间，大面宽阳台。113 做三房，每个房间尺度宽松，没有局促感，适合三口之家，也可以改3+1房户型，预算有限想上车南山改善的家庭。预估总价：768 万起
- 2、建面约 120㎡｜4 房 2 厅 2 卫【主力走量户型】
- 横厅朝南，约 6 米宽景大阳台，四房格局方正，几乎没有浪费面积。二胎家庭、三代同堂首选，兼顾自住实用性与流通保值，是这个盘最值得重点看的户型。预估总价：820‑920 万
- 建面约 138㎡｜4 房 2 厅 3 卫【顶配改善】
双套间设计，三卫配置，私密性拉满；南北通透带大阳台，高楼层可以享受塘朗山山景，终极改善户型，适合预算充足，追求居住舒适度家庭。预估总价：1000 万上下
横向价格对比｜新房 & 周边二手房真实成交
价格解读：
- 1.和山悦对比周边次新二手，新房吹风价高于普通二手，但和品质次新二手价差不大；买新房可以享全新户型、精装、小区园林，但要承担旧改项目的不确定性；
2.和中海云锦万宸对比，和山悦开盘门槛更低，总价便宜接近百万，但是开发商品牌、产品定位弱于中海；
- 3.西丽二手分化很大：老小区 5‑6 万，优质次新 7‑8 万，不要拿老小区单价直接对标新房。
珠光和山悦花园优点 & 缺点
✅核心优点：
- 1、片区稀缺新房供应：西丽断供许久，纯商品改善住宅，113㎡即可上车南山，800 万级南山门槛，对科技园、留仙洞上班族非常友好；
- 2、户型纯粹无刚需小户型：全部 113 起步，社区居住圈层偏向改善，横厅格局，阳台尺度优秀，东南朝向，高层拥有塘朗山山景资源；
- 3、地铁近，生活配套成熟：7 号线珠光站步行可达，周边城中村底商发达，日常生活买菜吃饭很方便，不是荒郊野岭新盘；
- 4、生态资源突出：背靠塘朗山，临近大沙河长廊，南山主城区难得的山景居住属性；
- 5、工程进度快：主体建至 20 层以上，准现性质，不用漫长等待期房。
⚠️不可回避缺点（买房一定要看见风险）：
- 1、开发商品牌偏弱：旧改本土开发商，并非头部央企国企，过往项目较少，市场对交付品质、物业水平存在顾虑，这是最大的风险点；
- 2、旧改环境复杂：项目旁边 02 地块回迁房 + 保障房还未动工，未来几年存在施工噪音、粉尘影响；周边珠光村城市界面混杂，城中村环绕，城市面貌一般；
- 3、学区属于南山中等水平：没有顶级名校加持，学区溢价有限；
- 4、容积率 4.49 偏高：住宅 43 层超高层，居住密度不低；
- 5、缺乏大型高端商业：逛街购物需要依赖自驾，高峰期周边主干道有拥堵现象；
- 6、二手市场西丽板块分化：未来流通性高度取决于片区规划兑现，不要过度幻想暴涨，以自住为主。
地段 & 板块价值：夹在留仙洞 & 塘朗山之间，南山的 “潜力洼地”
项目落在西丽珠光片区，东边背靠塘朗山，西边临近留仙洞总部基地，向北是西丽大学城，向南衔接科技园北。
✅板块利好：
- 产业加持：留仙洞总部基地千亿产业集群，大量高薪上班族，就近居住需求旺盛，自住客群基础扎实；
- 枢纽红利：在建西丽高铁站，建成后是湾区重要枢纽，未来轨道能级大幅提升；
- 生态稀缺：紧邻塘朗山郊野公园，距离大沙河生态长廊不远，在南山高密度城区，山景资源是加分项；
- 区位距离：到科技园通勤距离可控，比后海、科技园本体门槛低，承接外溢改善需求。
⚠️板块短板：
珠光属于西丽成熟旧改片区，城市界面参差不齐，周边有大量城中村、旧改地块，短期城市面貌不如科技园、后海；片区属于南山中等梯队，不属于传统顶级豪宅板块，上限受片区界面约束。
适合科技园、留仙洞上班，追求南山户口 + 生态居住，不追求顶级名校、顶级城市界面的改善家庭。
全维度配套深度解读
交通配套：双地铁加持，自驾通达性尚可
- 地铁：距离7 号线珠光站步行约 400‑650 米，步行可达；1 站到西丽站换乘 5 号线，2 站抵达在建西丽高铁站；远期还有规划 29 号线珠光站。7 号线串联福田，5 号线通达深圳北站、宝安，跨区通勤友好。
- 自驾：临近珠光路、沙河西路，快速接入南坪快速、北环大道，15‑20 分钟可以抵达科技园；高峰期沙河西路、龙珠大道会出现拥堵，属于西丽片区共性问题。
- 公交：家门口多条公交线路，补足短途出行。
教育配套：全龄配齐，但没有顶级名校
- 社区自带2 所 9 班公立幼儿园，幼儿教育在家门口解决。
- 小学周边：珠光小学、西丽小学、南二外平山小学；
- 初中:归属南山文理实验学校集团科创学校、文理二小共享学区。
重要提醒：学区为参考划分，每年由南山区教育局重新公布，买房不承诺学区。整体属于南山中等教育梯队，不是顶尖名校，看重顶级学区的家庭要降低预期。
商业配套：日常足够，高端商业要跑远
- 社区自带临街商业，满足生鲜、餐饮、便利店基础需求；
- 步行 500 米可达半里・花海生活广场，1 公里抵达西丽天虹商场，华润万家等，日常买菜聚餐完全够用；
- 大型高阶商业：3 公里左右可以抵达万象天地、京基百纳广场，开车出行，日常逛街需要依赖自驾 / 地铁，片区缺少超大型商圈，是短板。
文体 & 休闲 & 医疗
- 生态休闲：北侧塘朗山郊野公园，爬山徒步资源丰富；距离大沙河生态长廊约 600 米，骑行散步好去处；高楼层部分户型可以看塘朗山山景，景观优势明显。
- 文体：临近在建大沙河文体中心，未来图书馆、运动场馆配套落地；
- 医疗：约 1.5‑2 公里南方科技大学医院，3 公里覆盖西丽人民医院，三甲资源够用。
官方认证专线｜四端一体化直连
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