2026年，广州卖了10宗宅地，收了320亿，平均溢价率冲到23.64%，创下近三年新高。 听起来很热。 但如果你把地图摊开，会发现真正的“热”只集中在巴掌大的几个地方——珠江新城、琶洲、白鹅潭。 而花都、番禺钟村那些地块，大多底价成交，有的还得靠地方平台公司兜底。
今年2月，天河马场地块243轮竞价，越秀地产花了236亿拿下，楼面价冲到8.5万元/平米，刷新广州纪录。 6月底，海珠琶洲地块88轮竞价，越秀地产再花13.75亿，溢价率超46%。 番禺南浦岛那块地，断供了30年，国贸地产抢了74轮，溢价率冲到55%。
这些地块有一个共同特征：地段核心、配套成熟、容积率低、体量不大。 花都、番禺钟村那些地块，没房企抢，底价成交，有的还得靠地方平台兜底。 房企的逻辑变了——不是不拿地，是只敢拿确定性强的地。
广州今年的供地，不再像过去那样在远郊大规模推地。 上半年出让的10宗宅地，平均容积率只有2.1，单地块可建体量6.25万平米，“小而美”成了主流。 琶洲地块原本容积率4.1，直接降到2.5，限高从100米降到80米，总建面从4万平米“腰斩”到2.26万平米。 白云政通路地块容积率更是低至1.1，是白云区近十年来的最低值。 政府把好地重新“塞”回城市核心，精准投放。
上半年，广州新房网签3.1万套，整体不算差，但真正的热度集中在核心区。 天河区新房成交量同比大涨51.4%，千万级以上豪宅成交占了全市四成份额。 而总价3000万元以上的顶豪，成交了153套，同比上涨33%。
越秀·观樾销售额突破22.7亿元，琶洲南TOD项目端午期间成交超2亿元。 但另一边，黄埔、番禺、白云等区域的部分非核心板块项目，去化率依然不足50%，靠首付分期、送装修、送车位来维持销量。
改善型客户入市节奏明显加快。 一位购房者说，对比过周边多个楼盘，最终更看重的是“确定性”和开发商的兑现能力。 而刚需客户仍在观望，有人坦言“想等到年底再看看”，因为部分项目价格与此前差别不大，甚至更优惠。
上半年，广州二手住宅成交529万平米，同比下降5.4%，均价24419元/平米，同比下降11%。 虽然5、6月价格环比有所上涨，但绝对值仍在低位，逼近2万元/平米。 二手房挂牌量跌破14万套，新增挂牌同比减少16.7%，业主心态从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。
广州今年4月出台《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，明确“以人定房、以需定供”。 7月29日，广州更是挂出要求现房销售的地块，保障购房者“所见即所得”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“好房子”开始纠偏，将方向引导向户型设计、功能完善、社区服务、全龄友好、配套设施等品质提升。 市场的评判标准已经改变，此前“偷面积”带来的高使用率不再是核心卖点。
上半年活跃在土拍市场的，基本是国企面孔。 越秀地产重仓天河马场和琶洲两地，累计拿地金额近260亿元。 保利发展多点布局白云黄边和花都。 国贸地产首次入局番禺。 民营房企几乎缺席，所有决策都指向一个核心——确定性。
2026年上半年，广州GDP增长5.8%，增速领跑一线城市。 土地市场的热度，与城市经济活力相互印证。 中指研究院数据显示，上半年一线城市拍地平均溢价率达到19.8%，远高于全国平均的9.1%。 开发商愿意高价拿地，是基于对广州未来经济和人口持续流入的看好。
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