- 龚晨，笔名物业大脸妞，物业行业知名律师，深耕物业行业法律服务领域多年，毕业于美国宾夕法尼亚州立大学法学院，先后任职于华润万象生活、万物云核心法务岗位，深度参与华润万象生活和万物云IPO的全过程法律工作。现任旷真律师事务所物业法律部部长，为多家头部物企定制专属物业行业法律服务，帮全国各地中小物企解决实际问题。
- 在《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等行业期刊发了三十多篇专业文章，是上述期刊的特邀作者。同时担任中国物业管理协会法律专委会委员，北京、深圳物协的法律委员，也是香港特许房屋经理学会亚太分会会员。深耕细作大湾区物业经理人交流，希望湾区物业一起发展进步。
热点速递
日常小区生活里，业主和访客、亲属发生争吵打架的情况屡见不鲜，不少业主心里默认一条规矩：只要保安在场看着我被打却不上前阻拦、物业公司不出手帮忙，出事就该物业公司赔钱。现实里很多受伤业主受伤后，除了找打人者索赔，第一时间都会把物业公司一并告上法庭。
说实话，类似的抱怨我们经常听到。有人觉得物业收了钱就得保平安，也有人觉得保安不是警察，没执法权，真打起来谁也不敢上去拉。那法律到底是怎么规定的？
具体分析
综上，是否尽到“劝阻—制止—报警—协助”的合理限度义务，是责任认定的核心分水岭；若物业公司的失当行为与损害具有关联性，责任比例随过错程度调整。
（一）物业公司在业主遭他人侵害时
法定注意义务与责任基础
（1）安全保障与秩序维护的法定义务：物业服务人负有维护管理区域基本秩序、采取合理措施保护业主人身财产安全，以及对治安等违法行为及时制止、报告并协助处理的义务。该义务为判断是否应担责的直接法源。
（2）第三人侵权与物业公司的补充责任结构：若损害由第三人殴打直接造成，原则上由第三人承担侵权责任；物业公司未尽到安全保障义务的，承担与过错相称的补充责任。
（3）裁判取向（是否尽责决定是否担责）：司法实践中，如保安及时劝阻、制止、通知家属、迅速报警等，常被认定已尽合理限度义务，物业公司不承担或不再扩大责任；反之，未核实身份、误导业主开门、对明显风险不作为等，可能被认定存在过错并承担相应法律后果。
（二）“未制止”的具体注意义务内涵与边界
（1）应采取的“合理措施”类型：在治安侵害苗头或冲突发生时，合理限度内的措施包括劝阻、制止、立即报警、保护现场、协助处理等；对明显违法行为仅作一般性提示而未有效制止或报告，可能被认定未尽职责。
（2）能力与时机限制：物业公司的义务并非提供“绝对安全”或“随身保护”。若冲突发生突发、持续极短，或在警方在场仍难以控制的场景，不能苛求物业公司达到公安同等控制力，未能即时阻断并不当然构成过错。
（3）身份核验与引发风险的过错：若保安自身行为促成侵害发生（如未核验即协助第三人接触业主、欺骗业主开门），属明显不当，物业公司需承担由此引发后果的相应责任。
（三）常见情形下责任划分的司法表现（对比归纳）
（1）不同情形的责任结论倾向：
（四）要点证据与认定路径
（1）关键事实要素：保安是否在场、是否及时劝阻或报警、是否存在误导或放任、冲突持续时间、警方是否到场、监控及台账记录、值守脱岗与否。上述要素直接对应“合理措施”的履行与否。
（2）责任形态选择：由第三人殴打致害的，侵权人担主责；若物业公司未尽合理限度义务，承担补充或按过错的责任；若已尽责或客观难以及时控制，物业公司不承担或仅承担较小比例。
（3）合同与法定义务的并行审查：除法定安全保障义务外，还应对应物业服务合同中关于秩序维护、安保巡查、报警联动等承诺审查履行情况；未履行约定义务导致损害的，亦可能引发相应责任。
物业故事
案例一第三人直接侵权且物业公司一般尽责
信阳市某小区业主许某和胡某系夫妻与其子住一起，之前因家庭琐事，许某儿子与前儿媳发生争执，期间向物业公司寻求帮助，但物业公司以下班为由拒绝。次日许某前儿媳和朋友以搬家名义登记入园，起初只有胡某一人在家拒绝开门，后续警察到来，胡某才打开房门。前儿媳及其朋友借民警到场入户搬物，拖拽致胡某轻伤。事后许某和胡某起诉物业公司追责医疗费。
法院判决：根据信阳市平桥区人民法院（2025）豫 1503 民初 10152 号认为，因第三人（前儿媳朋友）侵权造成的损害，由第三人承担全部侵权责任。而物业公司需要提高对该户来访人员的注意义务。物业公司仍“机械地履行”常规的车辆登记等程序，未能主动、审慎地核实来访人员（尤其是已知的第三人），这在一定程度上未尽到更高的安全保障义务，承担相应的补充责任。但第三人已与受害业主达成协议且已赔偿，故物业公司无需承担责任。
核心原则：核心不在于“一刀切”地拒绝所有访客，而在于从“被动响应”转向“风险分级、主动管理”。具体操作建议：
1、闻风而动：一旦知道某户有矛盾（特别是已发生冲突），立刻升级为“重点关注户”。
2、主动核实：对所有到访该户的陌生访客，必须联系业主确认，不能只登记。
3、做记录，留证据：所有升级操作（联系业主、劝阻访客、报警）都要有文字或音视频记录。
4、知进退：协助警方，不越权执法。保护好自己，就是保护好业主。
法律链接
涉及法律法规如下
1. 《中华人民共和国民法典》
第一千一百九十八条：因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。
第九百四十二条：对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
2. 《物业管理条例》
第四十六条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
（注：本文内容均基于公开法律法规及官方案例，不构成法律建议。具体案件需咨询专业律师。）
结语
“小区是我家，安全靠大家”
物业公司不是神仙，法律也不要求物业公司当“超人”。但收了物业费，就得负起相应的责任——该管的时候管，该报的时候报，该帮的时候帮。对于业主来说，也要明白一个道理：物业公司不是保险公司，你不能指望它替你“全部兜底”。
热门跟贴