- 龚晨，笔名物业大脸妞，物业行业知名律师，深耕物业行业法律服务领域多年，毕业于美国宾夕法尼亚州立大学法学院，先后任职于华润万象生活、万物云核心法务岗位，深度参与华润万象生活和万物云IPO的全过程法律工作。现任旷真律师事务所物业法律部部长，为多家头部物企定制专属物业行业法律服务，帮全国各地中小物企解决实际问题。
- 在《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等行业期刊发了三十多篇专业文章，是上述期刊的特邀作者。同时担任中国物业管理协会法律专委会委员，北京、深圳物协的法律委员，也是香港特许房屋经理学会亚太分会会员。深耕细作大湾区物业经理人交流，希望湾区物业一起发展进步。
热点速递
每到冬季供暖季，小区热力管道跑水、破裂、喷溅热水的意外时有发生，一旦高温热水烫伤业主，不仅会造成人身伤害，后续赔偿纠纷更是让业主、物业公司、供热单位三方闹得不可开交。
出了事，热力公司说“你没交采暖费，我们没义务”，物业公司说“管道在你家里，跟我没关系”。难道业主只能自认倒霉？供热公司、物业公司该不该担责？业主受伤后又该找谁维权？
具体分析
（一）侵权责任的归责基础与过错推定
（1）一般侵权的过错归责规则与证明责任：因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任；法律规定推定有过错的，不能证明无过错即承担责任。该规则为热力管道破裂致人损害确定责任的基本归责路径，供热单位、物业公司如不能证明尽到合理的管理维护、巡检、警示与处置义务，即需承担侵权责任。
（2）多人分别侵权的责任划分：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应责任；难以确定的，平均承担。供热单位与物业公司对同一损害分别存在管理不当、未尽安全保障义务等过错时，依法按过错大小分担或平均承担。
（二）供热单位的法定义务与典型认定
（1）设施巡检、维护与运行管理义务：供热单位对其管理范围内的供热设施负有巡检、维护、抢修等职责；在供暖、试水、检修等期间，应当采取必要的巡视、警示和处置措施，防止阀门误开、管道破裂等引发的人身财产损害。未尽上述义务导致损害的，应承担侵权责任。
（2）司法实践中的过错评价：法院通常从是否履行充分有效通知、是否在供暖/试水期间尽到巡视管理、是否及时设置警示与处置溢漏等角度评价供热公司之过错，并据此确定其应承担的比例责任。
（三）物业公司的管理职责与安全保障义务
（1）共有部位与公共设施的管理维护职责：物业服务企业应依物业服务合同提供相应服务；作为管理人，应对小区内相关管线和设施设备的维修、养护予以协同管理，对公共部位履行安全管理和紧急处置职责。未履行而致人损害的，应承担相应法律责任。
（2）司法实践中的责任承担：对管道井、屋顶等公共部位管理不当、未能有效管控开启、未设置警示或未及时协助抢修处置等情形，法院多认定物业公司存在过错，与供热单位按比例承担责任。
供热单位与物业公司对公共供热设施与共有部位负有各自职责，出现管理、维护或安全保障欠缺并与损害有因果关系的，依过错比例承担；难以确定时由法院酌定或平均。
（四）业主自身过错与第三人因素的影响
（1）业主过错减责：受害业主对损害发生存在过错（如进入已形成明显危险区域未注意避险），可相应减轻他方责任；对未成年人监护不当亦可能分担过错。
（2）第三人行为介入：若由第三人误操作开启阀门、擅动设施等引发损害，第三人应承担相应责任；供热单位、物业公司未尽安全保障或管理义务的，仍可能承担相应过错责任并可事后追偿。
（五）人身损害的赔偿项目与范围
（1）法定赔偿项目：包括医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费、误工减少的收入等合理费用；如构成残疾或死亡，另含相关项目。
（2）裁判确认的计算思路：结合鉴定意见、票据及合理必要性进行核定，按各方过错比例确定应赔金额。
物业故事
案例一 多人分别侵权的责任划分
陕西省某小区业主魏某此前自购小锅炉取暖。小区与供热单位、物业公司签订协议后，魏某自行改造室内供暖管道，但未试压、未验收。2022年采暖季未按期供暖，魏某离家去西安。同年12月28日，邻居发现其屋内热水外溢，魏某赶回发现室内因管道漏水造成装修、家具等财产损失，经鉴定损失为四万余元。魏某未交纳当年采暖费，后与物业公司协商赔偿未果，遂提起诉讼。
法院判决：根据陕西省咸阳市中级人民法院（2024）陕 04 民终 1493 号认为，虽有魏某自身管理不善的因素，但供热单位在业主未申请开通的情况下，擅自滞后供热，成为漏水的直接诱因。而物业公司作为热力管网建设协议的当事人，应当在集中供热开始前（尤其是滞后供热时）提前通知业主进行试水、打压，但其未有效履行。在无法通知到魏某本人的情况下，物业公司也未主动采取关闭入户阀门的预防措施，是没能阻止损失扩大的原因。故判定供热单位和物业公司各承担35%的赔偿责任。
核心原则：物业公司不能以“业主未申请开通”或“管道为业主自改”为由完全免责，通知义务+阀门关闭义务是法定的、主动的、不可委托给业主的。
1.建立供热前通知制度
每年集中供热注水、试压、排气前，提前至少3日书面通知全体业主（含未交费、未申请开通的业主）。
2.无法通知业主的兜底措施
对于无法联系上或确认不在家的业主，必须主动关闭其入户供热阀门，并记录关闭时间。
3.明确管网维护责任边界
在《热力管网建设/运营协议》中明确：二次管网及入户阀门的日常巡查、紧急关闭职责归属物业公司，避免推诿。
4.开展供热设施联合验收
业主自行改造户内管道后，物业公司应联合供热单位要求业主进行打压试水，合格后方可接入供热系统。
5.应急响应演练
制定供热期漏水应急预案，每半年演练一次，确保值班人员能在30分钟内关闭漏水单元或入户阀门。
法律链接
涉及法律法规如下
1. 《中华人民共和国民法典》
第一千一百六十五条：为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
2 . 《物业管理条例》
第三十五条：...物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十六条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第五十一条：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
（注：本文内容均基于公开法律法规及官方案例，不构成法律建议。具体案件需咨询专业律师。）
结语
热力管道破裂烫伤业主，谁负责？答案不是“供热单位全责”，也不是“业主自己倒霉”，而是谁有过错，谁按比例赔。
对于供热单位和物业公司而言，巡检、通知、维护、警示、应急每一个环节都不能松懈，完整的履职记录更是划分责任、规避风险的关键。对于业主来说，也要提高安全意识，不擅自改造供热管道，远离破损设施，看护好家中孩童，减少自身过错带来的损失。
法律不保护躺在权利上睡觉的人，也不纵容推卸责任的物业公司和供热单位。多一份主动管理，少一分水漫金山。
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