龚晨，物业行业知名律师，深耕物业行业法律服务领域多年，毕业于美国宾夕法尼亚州立大学法学院，先后任职于华润万象生活、万物云核心法务岗位，深度参与华润万象生活和万物云IPO的全过程法律工作。现任旷真律师事务所物业法律部部长，为多家头部物企定制专属物业行业法律服务，帮全国各地中小物企解决实际问题。
在《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等行业期刊发了三十多篇专业文章，是上述期刊的特邀作者。同时担任中国物业管理协会法律专委会委员，北京、深圳物协的法律委员，也是香港特许房屋经理学会亚太分会会员。深耕细作大湾区物业经理人交流，希望湾区物业一起发展进步。
热点速递
各位物业同行、各位业主朋友，问大家一个特别现实的问题：
你家里水龙头爆了，水哗哗流进电梯，把电梯主板泡坏了。修电梯花了好几万，这笔钱该谁出？
有人说了：肯定物业公司出啊，我交着物业费呢，电梯坏了不找物业公司找谁？
也有人说：谁家漏水谁负责，凭啥让全体业主掏钱修？
公说公有理，婆说婆有理。业主家漏水导致电梯停运，物业公司到底要不要承担责任？
答案可能跟你想的不太一样。
具体分析
（一）物业公司是否对共有部分日常维护不到位承担责任
（1）共有部分维保与基本秩序义务：物业公司对业主共有部分负有妥善维修、养护、经营管理及采取合理安全措施的法定义务；已按约提供服务的，业主不得以未接受相关服务为由拒付物业费。该义务涵盖电梯等共用设施的日常维护、巡查与及时处置。
（2）未履行合同约定义务的责任：物业公司未按物业服务合同和法规约定履行维修、养护、管理、维护义务，导致业主人身、财产损害的，应承担相应法律责任。
（3）司法认定路径：法院通常要求业主证明物业公司存在未履行或不完全履行维保义务的事实与损害之间的因果关系；若证据不足，不支持对物业公司的赔偿请求。
（二）漏水原因归责与电梯停运损失承担
（1）业主专有部分原因的归责：因业主室内设施老化、改造或不当用水导致漏水，造成电梯等共有设施损坏的，由该业主对损失承担侵权赔偿；物业公司若能证明已及时处置、无管理过错，无需担责。
（2）物业公司共用设施管理不到位的归责：若停运系共用设施（如共用管线、泵房、电梯设备）日常维保不到位或处置不及时所致，物业公司构成违约，应承担继续履行、补救或赔偿等责任。
（3）举证与因果关系要求：提出赔偿的一方需证明“漏水原因→电梯停运→具体损失”的链条；举证不能将承担不利后果。
（三）电梯停运场景下不同原因的责任划分
（1）日常小故障/维保不到位：属物业公司日常维保范畴，未尽职责致停运，物业公司承担违约或侵权责任。
（2）业主行为导致设备受损：如室内漏水殃及电梯，物业公司及时处置并先行垫付维修费的，有权向致害业主追偿；物业公司无过错不担责。
（3）乘梯人或第三人不当行为：存在外力等第三方因素时，物业公司需以管理记录、监控等证明已尽管理义务，可减轻或免除责任；否则可能承担次要责任。
（四）家中漏水与物业费抗辩、物业公司边界
（1）楼上漏水致楼下损失：通常由致害的相邻业主承担；物业公司对专有部分无免费维修义务，已尽提醒告知、协调义务的，不因此免除业主缴费义务。
（2）物业公司职责边界：对公共区域与共有设施承担日常维保、巡查与及时处置义务；保修期内主要系协助与督促建设单位维修。
（五）裁判思路中的关键证据要素与比例责任
（1）关键证据链：需有报修与处置记录、维保台账、现场影像/照片、维保单位记录、费用单据，形成因果闭环；无法证明物业公司过错或因果关系，法院不支持物业公司担责。
（2）过错与减责规则：有过错者承担责任；被侵权人对损害扩大有过错的，可减轻侵权人责任；故意造成损害的不予赔。
物业故事
案例一 业主家中漏水导致
菏泽市某小区业主谢某 403 室门缝渗水，积水灌入单元两部电梯，物业公司当即关闭该户自来水总阀并联系维保人员。次日工作人员入户查实漏水原因为室内水龙头断裂。经维保检测，电梯门机变频器泡水损毁无维修价值，物业公司垫付 2700 元配件更换费用，由此产生财产损失相关纠纷。
法院判决：根据单县人民法院（2024）鲁 1722 民初 5079 号认为，屋内水龙头属于业主专有设施，养护、管理义务归业主谢某。因业主未尽管护义务导致漏水损毁小区全体业主共有设施——电梯，而物业公司也第一时间发现漏水并做到合理应急措施，但直接侵权人为业主，故赔偿责任由涉事业主承担。
核心原则：本案中，业主试图以“门窗多年未修”等无关事由进行混同抗辩，法院明确“与本案无关”。这提醒物业公司，在日常服务中，对自身服务范围内的瑕疵要及时整改并留痕（如公共区域维修记录）。
第一步：紧急处置——黄金30分钟
核心动作：发现漏水后，第一时间关闭该户的水井房总阀。这是阻断损害、证明自身无过错的最核心证据。
操作规范：将关闭阀门的具体时间、操作人、现场状况（如积水深度）立即用手机拍照或录像，并同步记录在《值班日志》上。
第二步：证据固化——建立完整证据链
核心动作：在联系维修前、中、后，全程留痕。
操作规范：拍摄漏水源头（若可进入）、水井房阀门关闭状态、电梯进水位置、轿厢顶部的潮湿情况。详细记录发现时间、到达现场时间、关阀时间、通知维保单位时间。务必保留维保单位的全部单据。这些是法院认定维修费“必要且合理”的关键书证。
第三步：责任告知与沟通——专业且主动
核心动作：在修复电梯的同时，通过微信、短信或书面《告知函》正式通知业主。
操作规范：告知内容应包括：①漏水事实；②已采取紧急措施；③维修费用金额及垫付情况；④请业主限期支付，并告知其有异议可查勘维修记录。这既体现专业性，也为后续诉讼中证明“已尽到沟通义务”留下证据。
第四步：法律程序启动——合法追偿
核心动作：若业主拒不支付，启动诉讼程序。
操作规范：明确主张“代付费用返还”或“财产损害赔偿”，而非“物业管理费”，适用法律更清晰。将第一步至第三步的全部记录整理成册，提交法院。
法律链接
1. 《中华人民共和国民法典》
第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
第一千一百六十五条：为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
2 . 《物业管理条例》
第三十五条：...物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
（注：本文内容均基于公开法律法规及官方案例，不构成法律建议。具体案件需咨询专业律师。图片均为AI生成无不良引导）
结语
回到开头的那个问题：业主家漏水导致电梯停运，物业公司应承担责任吗？
不一定。有错才担责，没错不背锅。
物业公司不是业主家里的"免费维修工"，专有部分的水管龙头，养护责任在业主自己。但物业公司也不是啥都不用干，发现漏水后的反应速度、处置流程、证据留存，决定了法院眼里你是有过错的"背锅侠"，还是尽到职责的"免责方"。
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