文字游戏，也是数字游戏。
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1
前几天和朋友聊天，他突然问了一句：“现在的小区容积率越来越低，按理来说低容就应该低密，为啥路过那些在建的小区，看起来还是密密麻麻？”
要搞清楚这个问题，首先得明白什么是「容积率」和「建筑密度」。
所谓容积率，就是“地上总建筑面积与用地面积的比值。”比如在10000平米的地块上盖了20000平米的房子，容积率就是2.0。
所谓建筑密度，就是“建筑基底面积和用地面积的比值。”还是10000平米的地块，有2000平米用来盖房子，剩下的8000平米做园林水景、游乐运动场、道路等等，建筑密度就是20%。
容积率管控地上总建面，建筑密度管控建筑基底占地。
但是，划重点：容积率管的是「地上产权建筑面积」，而不是「实际使用面积」。也就是说，在现实中，实际使用的面积一般是会高于容积率的。
有时一些在土地出让时约定的地上附属建筑，一般不会被纳入容积率控制范围。再有就是以前买房时「赠送」的阳台、家政间、设备平台等等，都不纳入容积率。
在以前，这类所谓的“超容”是可控的。
容积率基本“锁死”了户型和套内面积的操作空间，由此可以基本推断出人均土地占有、楼间距、公共资源配比等等。
所以以前容积率基本可以直观反映一个小区的居住压力。
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2
四代宅出现之后，一切都变了。
四代宅时代，露台、家政间、阳台、飘窗、设备平台、挑空面积等室内空间几乎都是全赠送，再加上下沉庭院、架空层等公共区域，这些“增量空间”并不受容积率约束。
以前建面100㎡的房子，25%的公摊，实际使用面积75㎡；现在建面100㎡的房子，实际得房率甚至能做到130%以上，也就是实际实用面积大概130㎡往上。
这多出来的55㎡+，并不是凭空来的，还是得占用小区内的空间，不是占用横向空间，就是占用纵向空间。
如今很多土地出让的时候对建筑密度和绿地率也有要求，所以很多四代宅建筑密度控制的非常优秀，独栋独单元，楼栋占地也不算大，部分楼间距看起来也不错，在小区中心位置甚至还能做出大面积园林景观。
但是，这样一来，为了卡容积率，大量实用面积就不得不转移到楼栋垂直空间。原本能做小高层的容积率，只能做高层，地面视觉感受和楼栋内部的真实居住感受自然会出现割裂。
我们可以做一个简单的对比：同样是10万平米土地，同样是2.5的容积率，三代宅时期，建面就25万平米，如果全部做建面140㎡户型，得房率按照80%算，户内面积约112㎡，大概是1785户。
如果是四代宅，计容面积同样是25万平米，建面同样是140㎡，按照如今这个面积段平均130%的得房率来算，户内实用面积约182㎡。
容积率没变化、总户数没变化、产权面积也没变化，但是整个小区的住宅实际总实用面积多了约12.5万㎡，是计容面积的1.5倍。
可能很多人对12.5万平米没什么概念，大雁塔旁边的西安大悦城，商业面积大概就是这么大。
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再说说楼间距问题。
以前三代宅的“天花板”是南北通透的板楼，外立面非常平整，楼间距说35米就是35米。
到了四代宅时代，同样是板楼，外立面多出了露台，如今更是南北双露台，且不说那种夸张的四五米进深的露台，就算按照3米进深来算，同样是35米楼间距，实际可能连30米都到不了。
再加上越来越大的窗墙比，就像在“透明盒子”里生活，站在自家露台上和对面邻居“面面相觑”太正常不过了。如今的手机相机打开，甚至能拍清楚对面的头发丝。不拉窗帘，一点隐私都没了。
这就是为什么大家会有一种感觉——低容，但不低密。
这还没考虑到居住人数的差异。
三代宅时代，建面约110㎡只能算小三室，住一家三口没问题，如果是三代同堂就非常勉强了；四代宅时代，建面约110㎡可以做到大三室甚至四室，住的人自然也就更多。
所谓的“低密居住体验”，除了建筑密度之外还有人口密度。小区就这么大，公共设施就这么多，100个人使用和150个人使用的体验是截然不同的。
尤其是早高峰等电梯的时候，同样是两梯两户，小高层和高层的效率也是既然不同的。
这就是低法定容积率，高实际使用率。
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4
对购房者来说，这是好事吗？
有人觉得是好事，尤其是刚需。
毕竟以前买建面约100㎡的房子，实得面积只有80甚至75㎡，现在同样是建面100㎡，实得面积能超130㎡，就算去掉露台，也能做到负公摊，而且均价还比前几年更便宜。
数学谁都能算得来，我管你有没有压缩公共空间或者人口密度更大呢，我这一亩三分地是实实在在只属于我的空间，当然越大越好。
这话没错，四代宅的高得房率确实很香，但天下没有免费的午餐。
高赠送的代价，是公共空间的压缩。
超大露台、转着圈的飘窗、超大阳台、超大设备平台等等这些不计容的面积，本质上是把本该属于公共区域的“容量”转移到了私人空间。
你家的露台和飘窗做的宽，小区的楼间距自然就小了；你家的得房率高了，全楼住的人自然就多了。
开发商拿地和建安的成本摆在那里，肯定要在规范的底线上把容积率和建筑密度用满。既然户内给了那么多赠送面积，自然要在楼间距、公共空间以及楼体高度上找补回来。
还有，多出来的那些赠送面积，代价是什么？
面积是“赠送”的，也不计容，但开发商的建安成本都要实打实花出去，钢筋水泥、门窗玻璃以及对强度要求极高的露台都是钱。开发商又不是做慈善的，这部分钱怎么回来，大家不妨猜测一下。
低容不等于低密，数字不代表体验。
房子是用来住的，不是用来算数字的。
数字可以做文章，但眼睛和空间体感不会骗人。
-正文完-
作者 | 王鉴房
主编 | 王鹏飞
「新地产陕西」原创作品
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