本文作者——温知白|新华基金研究员
年销20亿、纯利过亿的24年老店，说关就关。
8月7日，胖东来创始人于东来在直播里表示，许昌生活广场店2026年12月正式关闭。理由是“达不到国际一流品质”。两天后他在社交平台补发长文，把藏了十年的心结摊开在阳光下：不是生意不行，是租金乱了，公平没了。
一家半年就能卖9.77亿的超级门店，最终倒在了房东的涨租算盘里。
这些年，很多人骂电商搞死了实体店，骂直播带货抢了线下生意。但胖东来这记耳光抽得响亮，真正搞死实体店的，从来不是电商，而是那些坐地起价、躺着吸血的租金。就连一家现金流健康、客流爆棚、口碑封神的企业都扛不住租金勒索时，千千万万普通商家的处境，可想而知。
年赚1亿的店说关就关，不是任性是底线
许昌生活广场店，对胖东来而言远不止一家门店那么简单。
2002年1月1日开业，这是胖东来旗下第一家大型综合商场，四层楼、两万多平米，从超市、服饰到餐饮医药一应俱全。整整24年，它是许昌人的城市记忆，是胖东来商业模式的起点，也是无数人周末逛街的默认目的地。
就是这样一家地标级门店，于东来说关就关。
当时很多人第一反应是生意不行了？恰恰相反。2026年上半年，这家店销售额突破9.77亿元，全年预计稳稳站上20亿大关，年净利润超过1亿元。这个盈利能力，吊打A股一大半的商业零售上市公司。
既不缺钱，也不缺客流，为什么要关？
于东来道出了原委，病根埋在2015年。当年负责项目的工作人员没按公司制度统一签约，而是分散跟多个房东签了租约。这个管理疏漏的后遗症，就是个别租户的租金被抬到了“无法想象的地步”，远远脱离了公平原则。
“公司退也退不成，因为很多已经签了合同，继续干也不是，干也总是影响情绪。其实这几户总体占比并不很大，但无论钱多钱少，失去公平正义的精神是底线，这么多年始终是我的心结！”
原来不是钱的问题，是底线问题。
这已经不是胖东来第一次硬刚房东。更早的新乡大胖店，年利润六七千万，房东眼看生意火爆，直接把年租金从800万涨到2400万，三倍起跳。你一年赚几千万，涨点租金怎么了？你总舍不得关掉这么赚钱的店吧？
于东来想都没想，直接放弃。
撤店之后那栋楼再也没活过来。没有胖东来的流量加持，再好的位置也只是一栋空楼。房东算尽了精明账，唯独没算明白：商铺的价值从来不是砖头水泥，而是里面做生意的人。
这一次许昌生活广场店，剧情如出一辙。胖东来账上趴着41亿现金、零负债，关一家店根本伤不到筋骨，700多名员工全部内部调岗，不裁一人。真正让于东来咽不下这口气的，是“不公平”三个字。凭什么房东看着你生意好，就能坐地起价躺着分蛋糕？
说于东来任性的换个角度看，一家年赚上亿的企业，面对不合理涨租都只能用“关店走人”来表达抗议，那些小商家、个体户呢？他们连走的资格都没有，只能硬扛，直到被租金榨干最后一滴血。
电商背了十年黑锅
“实体店不行了，都是电商害的。”
这句话听了快二十年。从淘宝崛起骂到京东，从拼多多骂到直播带货，仿佛线上渠道就是实体经济的万恶之源。但胖东来关店事件，把这个流传多年的伪命题彻底戳穿了。
如果真是电商的问题，为什么胖东来生意还这么好？许昌这种三四线城市，电商渗透率一点不低，直播带货也无处不在，但胖东来门店照样人挤人，年销20亿，利润过亿。事实证明，只要商品够好、服务够硬、价格够公道，线下店不仅不会死，反而能活得比线上还好。
真正在绞杀实体店的，是节节攀升的租金成本。
不妨算一笔账。一家普通的社区餐饮店，假设月营业额15万，食材成本占35%约5.25万，人工4个人约2万，水电杂费约1万，剩下的利润空间本来就不到7万。而一线城市核心地段一间百十平米的商铺，月租金可能就要5-6万。等于老板起早贪黑干一个月，大头全给了房东，自己赚的还不如打工多。
这不是个别现象，是全行业的普遍困境。
过去二十年，中国商业地产经历了一轮疯狂扩张。“一铺养三代”的神话深入人心，房东们普遍形成了一种思维定式：租金只能涨不能跌，生意好是我地段好，跟你经营者没关系；生意差那是你没本事，租金一分不能少。
更荒诞的是，很多房东的逻辑是：你赚得多，我就该涨得多。你花了几百万装修、培养了熟客、做火了生意，正好说明我这铺子值钱，续约时必须狠狠涨一波。你不租有的是人租——至于你走了之后铺子空多久、下家能不能做起来，那是以后的事。
这种收割经营者红利的租金逻辑，才是实体店最大的杀手。
创业者投入资金、精力、时间，把一家店从无到有做起来，好不容易开始盈利，房东就拿着涨租通知书上门了。你接受，利润被啃掉一大块；你不接受，装修打了水漂，客户全部流失，前期投入全打水漂。本质上就是一种合法的“敲竹杠”。
反观电商，虽然竞争激烈，但至少规则透明。平台扣点多少、推广费多少，明码标价，丰俭由人。你做得好可以扩大投放，做得差可以缩减成本，主动权在自己手里。而线下商铺面对房东，几乎没有议价权，尤其是位置好的铺子，房东说涨多少就是多少，合同到期就是刀架脖子上的时刻。
中指研究院报告显示，2026上半年全国百大商业街商铺平均租金23.87元/平方米/天，百大购物中心平均26.90元/平方米/天，看似整体微跌，但这是平均数据。真正核心地段、客流稳定的优质商铺，租金依然坚挺甚至逆势上涨；下跌的都是本来就没人租的冷门位置。
结构性分化之下，真正能赚钱的好铺子，房东照样有恃无恐地涨租。而商家越是经营得好，就越容易成为房东收割的目标。这是一个极其扭曲的激励机制：你越努力，房东收得越多；你把生意做火了，就是给自己挖了个涨租的坑。
胖东来有底气说走就走，因为它品牌够强、现金够多、员工安置能力够强。但全国3200多万零售个体商户呢？他们背后是8000万就业人口。大多数人耗不起、走不起，只能在租金的重压下苟延残喘，直到撑不下去的那一天。
国家已经出手，但还远远不够
租金问题这么突出，国家有没有出手管？
有，但力度和覆盖面都还远远不够。
最早的租金纾困政策可以追溯到疫情期间。2022年住建部等8部门联合发文，明确中高风险地区承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，可减免6个月租金，其他地区减免3个月。这些政策在特殊时期发挥了关键托底作用，但有两个明显的局限性：第一，只管国有产权商铺，大量民营商铺不在强制范围内；第二，属于阶段性应急政策，不是长效机制。
2026年7月，商务部牵头九部委联合发布《关于加快零售业创新发展的意见》，被称为近年扶持实体零售力度最大的政策。其中关于租金的部分，确实有实质性进展，但远没有坊间传言的“阶梯式降租”那么夸张。
文件中关于租金纾困的核心举措，集中在国有产权商铺的持续让利，要求国有房屋租金继续执行减免纾困政策，重点向民生类小店、社区商业倾斜，符合条件的经营主体可享受一定期限的免租或租金优惠。对于民营商铺，政策不做强制降租要求，而是通过税收杠杆引导：对主动为服务业小微企业和个体工商户减免租金的房屋业主，可按规定享受房产税、城镇土地使用税减免优惠。部分地方财政也配套设立了专项补贴，撬动更多民营房东参与降租。
除此之外，住建部门与商务部门也在探索商业物业租金形成机制的优化方向，部分城市和行业研究层面，正在尝试将租金涨幅与CPI、人均可支配收入增速等宏观指标挂钩的调控思路，试图给核心商圈的非理性涨租套上缰绳。但截至目前，这套机制尚未形成全国统一的刚性制度，更多停留在地方试点和学术探讨阶段。
这些政策方向是对的，但现实中还有很长的路要走。
国有商铺只是少数，绝大多数实体店租的都是私人房东的铺子。对于民营产权，政策只能引导、鼓励、用补贴撬动，不能强制干预。毕竟市场经济下，房东有定价权，租金高低理论上是双方协商的结果。
但问题是，商铺租赁市场从来不是一个对等的谈判桌。
核心地段的优质商铺是稀缺资源，房东占据绝对强势地位。尤其是生意做起来之后，商家的沉没成本极高，搬迁损失巨大，房东抓住这个软肋就可以漫天要价。这种看似“你情我愿”的合约背后，是不对等的议价地位。
而我们目前更多还是靠政策指导、靠财政补贴、靠房东自觉。
这就导致了一个尴尬的局面，政策年年喊减负，房东照样涨房租。国有商铺确实降了，但占比更高的民营商铺该怎么涨还怎么涨。尤其当遇到胖东来这种超级租户时，房东的涨租冲动根本不是一点税收优惠能拉住的。
胖东来这次关店，本质上是用一种极端方式，给所有房东上了一课：商铺不是越贵越有价值，能让经营者持续赚钱的铺子才是好铺子。
把租金涨上天，把商家逼走了，最后只剩一栋空楼，谁都没好处。#头条精选-薪火计划#
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