中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

8月12日，北京土地市场迎来一场集中出让。三宗涉宅用地同日登台，总起拍价122.73亿元，最终全部成交，收金137.65亿元。

在这场总价超百亿的土拍大戏中，海淀四季青地块以97.61亿元成为年内总价地王，石景山两宗地块则上演了“冰火两重天”——一宗吸引五家房企激战221轮，另一宗却仅有一家企业报名、底价成交。

《中国经营报》记者采访了解到，三宗地块的成交情况反映了当下北京土地市场的真实温差：核心区稀缺地块依然是资金追逐的“安全锚”，而产品定位与配套兑现的潜在风险，则让房企在非核心板块的出价变得格外谨慎。

中国金茂97亿元夺魁

本场土拍的重头戏无疑是海淀四季青西冉地块。该地块由两宗住宅用地和一宗商服用地组成，总用地面积约8.52万平方米，地上建筑规模约14.26万平方米，住宅部分容积率仅1.6，建筑限高24～25米。85.55亿元的起拍价，使其成为2026年以来北京涉宅用地中起拍总价最高的地块。

稀缺性是这宗地块最核心的标签。四季青板块位于北四环至北五环之间，是海淀核心区近年来极为稀缺的大体量低密住宅供应。地块紧邻地铁12号线四季青桥站，西四环、阜石路等快速路网通达。周边聚集了人大附小、海淀外国语实验学校等教育资源，东侧还规划有九年一贯制学校，拟由人大附中分校办学，预计2028年投用。商业配套方面，金四季购物中心、京粮广场均在3公里范围内。

这样的禀赋吸引了中国金茂、中海地产、招商蛇口、保利发展、华润+越秀联合体五家实力房企同场竞逐。中国金茂最终以97.61亿元将地块收入囊中，溢价率14.1%，住宅部分成交楼面价约8.8万元/平方米。这不仅是2026年北京总价地王，也同时拿下了单价地王的头衔。

不过，地王的光环之下，挑战同样清晰。地块受西郊机场航线管控影响，叠加限高约束，产品形态基本锁定为低密洋房。这与去年入市的保利熙瑞（拿地楼面价7.84万元/平方米）形成直接的竞争。

记者了解到，保利熙瑞于今年6月开盘，目前网签均价约11万元/平方米，去化率约16%，这一数据在某种程度上反映了2000万元级客群的容量天花板。而本地块住宅部分建面约11万平方米，未来货值约为保利熙瑞的2倍，其定价弹性与去化周期，将直接检验海淀核心区高端改善市场的真实容量。

此外，0040商服地块内需配建社区养老、文化、体育、邮政等公共服务设施并无偿移交，也增加了项目的综合开发成本。

石景山“冰火两重天”

与海淀地块的高光相比，石景山两宗地块的表现可谓泾渭分明。

苹果园631-1地块位于苹果园交通枢纽商务区核心位置，土地面积约1.98万平方米，地上建筑规模约4.19万平方米，容积率2.11，限高60米。

这宗地块最硬核的价值点是交通——距离苹果园综合交通枢纽直线约770米，周边汇聚地铁1号线、6号线和S1线三条轨道线路，是京西少有的三轨换乘节点。此外，京西大悦城、喜隆多等商业配套步行可达，属于典型的TOD成熟板块。

这样的区位优势吸引了中国金茂、招商蛇口、中海新城、保利发展、越秀地产五家房企下场竞拍。经过221轮线上加线下的激烈竞价，招商蛇口最终以15.04亿元摘得，溢价率高达23.48%，成交楼面价约3.6万元/平方米。

值得一提的是，该楼面价相较隔壁项目越秀天玥4.3万元/平方米的楼面价具备一定成本优势。不过，尽管越秀天玥已基本清盘，但区域价格中枢却在持续下移，存量项目通过降价走量重新锚定了价格基准，新项目若想打开局面，势必要在品质层面做出真正的突破。

与苹果园的热闹形成鲜明对比的，是直线距离仅约1.2公里的刘娘府地块。该地块土地面积约5.37万平方米，地上建筑规模约5.91万平方米，容积率仅1.1，限高19米。这样的指标决定了其产品定位——4至6层洋房、叠拼及低密类别墅。地块西侧紧邻法海寺森林公园，北侧约2公里为八大处及西山风景区，生态资源突出。

然而，这样一宗低密属性突出的地块，报名房企却仅有中海新城一家。最终，中海新城以25亿元底价摘得，成交楼面价约4.23万元/平方米。

记者采访了解到，底价成交的背后，是房企对高端低密项目的审慎态度。板块内远洋源山春秋（销售均价9.4万元/平方米）、绿城西山云庐（销售均价10.1万元/平方米）等叠拼类项目同质化明显，300平方米以上的大户型总价偏高，去化周期普遍拉长。本地块若叠拼占比过高，将直面西山云庐尾盘的竞争压力。此外，地块周边路网及公共服务配套尚处于完善阶段，配套兑现节奏存在不确定性，也加剧了房企的观望情绪。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向记者指出，本次三宗地块集中出让，显现出北京土地市场“分化加剧、理性聚焦”的主线。房企的拿地逻辑已经高度分化——核心区的稀缺地块依然是“兵家必争”，而存在产品同质化风险或配套兑现不确定性的地块，则更多以底价或低溢价收官。

从更宏观的视角来看，这一格局与2026年上半年北京土地市场的整体走势一脉相承。据中指研究院统计，今年上半年北京共成交21宗涉宅用地，土地出让金合计340.11亿元，同比下降明显。21宗地块中仅7宗溢价成交，其余14宗均以底价成交。地块冷热分化程度已行至历史高位。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）