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新周期的投资策略：2026博鳌不动产投资大会正式启幕

2026年是“十五五”开局之年，海南自由贸易港也在封关运作后迈入新程，全球科技革命与金融变革深度交织。

历经数年的周期出清与结构调整，中国不动产投资市场告别高速扩张，一个以科技创新与金融改革为双引擎的新周期悄然展开，资本流向、资产估值、退出通道，每一个环节都充满了新的变量与可能。

长线资金的入场路径正在改变，保险资金从“债权思维”转向“物权思维”，以直接持有、长期培育方式介入优质物业；更多耐心资本借由股权、债权与REITs的组合方式深入不动产市场，物流园区、商业地产、养老社区、长租公寓、产业园、数据中心等现金流稳定资产成为配置重点--长钱长投正重塑行业资本结构。

为这种转变提供支撑的，是资产证券化进程的提速。自2020年基础设施REITs试点启动以来，底层资产范围持续拓展，已涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、收费公路、市政设施、清洁能源、数据中心等12大行业、52个资产类型。

过去一年，我国公募REITs市场实现了进一步突破性发展，更好地打通了资产退出通道。

2025年末，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及配套业务规则，正式启动商业不动产REITs试点工作。

2026年6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所挂牌上市，产品涵盖奥特莱斯、购物中心及办公商业等业态，合计募集资金约203亿元。此后商业不动产REITs申报持续扩容，资产类型进一步拓展至酒店、商业综合体等。

机构间REITs、Pre-REITs等多元工具也在成长，扩募机制与资产注入路径逐步打通，“投融管退”闭环日渐清晰。

历经数年，国内公募REITs产品数量已居亚洲第一、全球第二，2026年新上市规模有望突破千亿元，更多基础设施、商业、产业、住房租赁品类被纳入证券化版图，存量资产价值释放通道更开阔。

与此同时，科技正渗透到投资、开发、运营等各环节。AI、大数据、区块链正在重构资产估值坐标系，智能算力中心、智慧产业园、数字物流枢纽等新业态资产成为全球资本竞逐对象。

科技与金融双轮驱动，重塑着从募资到退出、从技术到资管的整条链路。存量时代也让“资产管理”从口号变成考验。

放眼全球，资本再平衡浪潮涌动。在这一宏观叙事下，外资机构回流，核心城市大宗交易活跃度回升，国际资本对中国核心区位资产的价值判断持续修复。

随着市场吸引力回升与政策端持续开放，境外主权基金等长期资本配置意愿增强，跨境互联互通深化让“投资中国”故事有了更多注脚。可以预见，下半年的不动产投资将在分化与重构中寻找确定性。

万物云中期收入191.12亿元 住宅物业收入增6.5%

8月13日，万物云空间科技服务股份有限公司发布2026年中期报告。报告期内，集团总收入为人民币191.12亿元，同比增长5.4%。

其中，社区空间居住消费服务收入为人民币119.52亿元，同比增长5.5%；商企和城市空间综合服务收入为人民币62.05亿元，同比增长7.9%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入为人民币9.56亿元，同比下降10.1%。

住宅物业服务收入为人民币109.44亿元，同比增长6.5%；物业及设施管理服务收入为人民币56.28亿元，同比增长8.9%；开发商增值服务收入为人民币1.77亿元，同比下降19.3%。

报告期内，集团新签约住宅项目207个，年化饱和收入人民币8.35亿元，其中63.5%来自存量盘换签，一二线城市占比达到89.3%，中标率较去年提升11个百分点至85%。

集团主动退出低毛利、低回款或难以通过运营改善实现合理回报的住宅项目139个，年化饱和收入人民币7.43亿元。截至2026年6月30日，蝶城底盘增长至708个，其中标准蝶城284个、主攻蝶城251个、目标蝶城173个。

在业主服务延伸方面，房屋经纪业务二手买卖新增签约业绩人民币1.89亿元，成交6,429单，同比增长10%，在管项目二手买卖市占率达18.06%；装修业务物业渠道累计获取有效线索28,465条，占有效线索总数的59.65%；房屋修缮业务收入人民币3.13亿元，同比增长45.3%。

开发商业务收入占比由2021年的23.7%下降至报告期内的5.1%。能源管理服务报告期内落地项目37个，截至2026年6月30日，172个存量能耗项目实现降碳超过4,500吨，节能率达9.6%。

在科技能力方面，AI员工“财翠翠”报告期内审批业务总量达82.92万单，2026年上半年Token消耗达49.38亿；AI服务助手“可可”已上线4,140个项目、12,992个网格，累计服务超47万名客户，响应业主诉求超10.7万单。

截至2026年6月30日，灵石产品已签约租赁1,339台，已交付项目472台，平均交付周期为16.7天。

德商产投服务发盈警 料中期亏损950万元至1420万元

8月13日，德商产投服务集团有限公司发布盈利警告。

根据集团管理账目初步审阅，预计截至2026年6月30日止六个月录得收益约人民币2.43亿元至2.58亿元，较2025年同期的约2.28亿元有所增长。

期内，本公司拥有人应占亏损预计约人民币950万元至1420万元，而2025年同期为利润约1670万元。

预期亏损主要由于集团推进业务转型升级，前期资源投入及运营费用阶段性上升，对损益造成约人民币1290万元的负面影响。

此外，集团对外投资的合联营企业房地产项目仍处于前期阶段，尚未进入集中交付及收益结转期，本期产生投资损失。

同时，报告期内及过往年度实施的股份授予于本期确认股份支付费用，该等费用是为构建长期人才竞争力、吸引及深度绑定核心团队所作出的重要投入。

董事会认为，上述利润波动源于战略转型及核心人才梯队建设的前置性及阶段性投入，属业务发展关键期的正常会计反映，并不改变主营业务持续正常开展及中长期价值提升的基本逻辑。

来源：观点网

责任编辑：李佳蔚