于东来：胖东来许昌生活广场店12月将关闭。
这些年聊实体生意难做，大家习惯性把锅甩给电商。都说线上抢了线下的客流，实体店生意被互联网冲击得节节败退，大批门店关门倒闭。可看完胖东来的经历才会明白，很多实体倒下，不完全是网购的错，真正杀死实体店的，有时候是房东的短视。
最近胖东来许昌店的故事，这家店一年营收 20 亿，净利润能做到 1 个亿，把商场做得人山人海。生意红火之后，房东看到高额收益，没有选择和商户长期共赢，反而看准这块 “肥肉” 大幅度上涨租金。于东来没有妥协，直接选择关店离场。
无独有偶，胖东来新乡店也遭遇过一模一样的困境。原本一年 800 万的租金，房东看到门店经营火爆，直接把租金暴涨到 2400 万，翻了整整三倍。面对离谱的租金，胖东来果断放弃原有场地，自己拿钱新建商场。而原来的商场，接手的新玛特始终没能做起来，商铺长期空置，冷冷清清。反观搬走之后的胖东来，换了场地依旧人气爆棚，消费者追着品牌跑，而不是死守那一块地皮。
这件事很戳破一个普遍的误区：很多房东总觉得，店铺火爆，功劳全在地段。只要这块地在这里，不管谁来做生意都能赚钱。可现实恰恰相反，不是地段成就了商户，很多时候，是商户救活了地段。
一套商铺摆在那里，只是钢筋水泥的空房子。它本身不会自带客流，不会自带口碑，不会吸引成千上万的消费者慕名而来。是商户投入资金、团队、精力，熬无数个日夜，打磨产品、做好服务，砸钱做运营，把原本平平无奇的场地做火，把冷清的商圈带热，拉高整片区域的商业价值。房东坐享商户打拼出来的红利，等到生意做起来，第一反应不是珍惜优质租客，而是趁机坐地起价，把对方辛苦挣来的利润，通过涨租金拿走。
商户把商铺做旺，房东成了最大受益者。商圈地价上涨，周边房产增值，商铺本身身价水涨船高。本该是双向奔赴的合作关系，却变成房东单方面收割。商户辛辛苦苦把荒地开垦成良田，庄稼刚成熟，地主就过来要拿走绝大部分收成。一旦逼走商户，空留下地段，才会看清真相：值钱的从来不是房子本身，是那个会做生意的人。
不止零售行业，互联网大厂同样踩过这类坑。早年腾讯游戏部门入驻深圳科兴园，房东得知腾讯给员工涨薪四百块，转头就给企业的房租直接涨四百。看到企业效益变好，就想着分一杯羹，完全无视企业前期的投入。面对无理的加价，腾讯没有妥协，直接搬迁到自建的企鹅岛。企业搬走之后，科兴园租金应声下跌，整片园区大片办公室空置，房东亲手放走优质大客户，最后自食苦果。
这样的故事，在大街小巷每天都在上演。开餐馆的老板，熬了两三年，熬过疫情、熬过淡季，把小店口碑做起来，客源稳定，终于开始有点盈利。租期一到，房东看见天天排队，立刻大幅涨房租。不干，几年积累的客源、装修、设备全部打水漂；继续干，赚的钱大半上交房租，自己白忙活一场。
还有不少房东心态更加极端，把租户当成古代的佃户。看到店铺生意火爆，恶意涨租，甚至不惜断水断电，想方设法把租客赶走，想着自己接手过来经营赚钱。可绝大多数下场都是亏损。房子到手，才发现做生意不是租个门面就完事，供应链、管理、服务、客源，每一样都是门槛。房子拿到手里，生意却做不起来，最后门店关门，商铺空置，租金一分钱赚不到。
房租，是实体生意人头上最大的一座大山。开店创业，前期要投入装修、设备、人工、备货，每一天都在烧钱。房东不需要操心经营风险，不管生意好坏，房租照收不误。生意亏损的时候，租客独自扛下所有损失；好不容易熬过寒冬，做出成绩，等来的不是互相体谅，而是漫天要价的加租。
很多实体老板不怕竞争，不怕市场大环境不好，不怕电商分流。他们可以优化产品，可以压缩利润，可以熬夜守店，可以想办法讨好顾客。但他们对抗不了房东的坐地起价。辛苦打拼出来的利润，被房租一口吃掉，再能干的经营者，也很难撑下去。最后只能关门撤场，留下空荡荡的门面。商铺一次次转租，一轮轮换老板，不断有人交学费，城市街头不断上演开店、火爆、涨租、闭店的循环。
最后落得两败俱伤的结局：创业者心血付诸东流，房东看着空商铺，找不到能把生意做起来的租客，商铺长期闲置，资产白白损耗。整个商圈也失去活力，反复折腾，谁都得不到好处。
商业的本质，本该是共赢。房东提供场地，经营者付出能力，双方一起把生意做大，分享收益。房东的收益，建立在租客能够活下去、活得好的基础之上。租客盈利，才能够稳定交租；商户兴旺，整片商圈才有价值。
很多房东混淆了因果逻辑：租客的成功，来源于团队、模式、管理和口碑，而不是单纯得益于这间房子。地段是基础条件，但绝非成功的全部。不要看到别人生意红火，就认为是自己的房子功劳大，借机肆意压榨。
胖东来的案例，是给所有商业地产持有者上了生动一课。商铺真正的价值，是留住能创造价值的经营者。善待租客，租客才是房东真正的衣食父母。
现在实体经济本就不容易，创业的试错成本已经很高。如果手握房产资源的一方，只盯着眼前短期利益，稍有起色就急于收割，不断挤压经营者生存空间，最后只会逼走优质商户，伤害整个线下商业环境。
房子只是载体，人才是商业的灵魂。地段可以复制，但是靠谱的经营者千金难求。短期漫天涨价看似多赚一笔，长远来看，赶走会造血的租客，再繁华的地段，也只会慢慢归于冷清。
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