法院：相邻权不是摆设，该赔

案例来源：据北京市基层人民法院发布的相邻关系纠纷典型案例。

很多人住了大半辈子楼房，从没跟楼上楼下红过脸，直到某天抬头一看，自家的吊顶发黄、墙皮鼓包、地板泡得翘起来，顺着水渍往上一查，竟是楼上水管渗漏或防水没做好。去找楼上理论，对方两手一摊："这是我自己的房子，我想怎么用就怎么用，泡了你家也是意外，凭什么要我赔？"

这类邻里糟心事太常见了。楼上觉得"漏水又不是我故意的，怪你倒霉"；楼下觉得"我的房子被你弄坏了，不赔没天理"。两边各执一词，物业调解不动，关系瞬间破裂，连楼道相遇都尴尬。

你心里是不是也犯嘀咕：人家那是自己买的房，在自己屋里漏水，又没闯进我家搞破坏，我凭什么让他赔？再说了，房子老化漏水谁也控制不了，这也能算侵权？——这个直觉错得离谱。不动产相邻，从来不是"你的归你、我的归我"那么干净，法律专门给邻里之间划了"相邻权"的底线：你有用房自由，但不能拿别人的墙皮和吊顶当代价。

这类情形在法院发布的相邻关系纠纷典型案例中已有体现：楼上住户对其专有部分及设施未尽管理维护义务，导致漏水渗漏至楼下业主房屋、造成财产损害的，应当承担修复和赔偿责任。民法典第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第二百九十六条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

法律后果要讲清。第一，民法典第一千一百六十五条规定了过错责任：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。楼上对自己的水管、防水疏于维护导致渗漏，就是过错。第二，民法典第一千一百六十七条规定，侵害物权、危及物权安全的，权利人可以请求停止侵害、排除妨碍、消除危险。楼下有权要求楼上"把漏止住"。第三，财产损失怎么算？民法典第一千一百八十四条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算——吊顶重做、墙面翻新、家具受损，都能照实主张。

裁判灰度也在这里，得把几种情况分开。第一，若漏水是房屋本身质量缺陷、且在开发商保修期内，楼下可同时找开发商担责，楼上若是正常使用无过错，未必全赔。第二，若楼下自身装修擅自改造管道、扩大损失，扩大部分自己担。第三，楼上若能证明已尽合理维护义务、漏水纯属突发不可预见（如邻居装修震裂主管道），责任可能转移。所以"该赔"不是一刀切，关键看过错在哪一方。

再说一个实务提醒。很多人吃亏在"拖"：发现渗水先忍着、先用盆接，等半年后吊顶塌了才去理论，此时漏水点早变了、证据也散了。正确做法是，一发现就拍照录像固定、请物业或社区见证、及时发函要求楼上检修，必要时做鉴定锁定原因。证据越完整，索赔越顺。

给受害的楼下几条实在建议：

首先，发现渗水立刻多角度拍照录像、保留水渍和受损物，同步通知物业并留记录，把"漏在哪儿、损了什么"固定下来。

其次，主动联系楼上要求检修，书面（微信或书面函）告知其法律责任，别只靠口头，避免对方事后不认账。

最后，协商不成可委托第三方鉴定漏水原因与损失金额，凭鉴定和证据向法院起诉，主张修复费用与财产损失，相邻权官司法院一贯支持无过错受损方。

补一句收尾。同一栋楼里，楼上楼下是"命运共同体"，你家的防水，护的是楼下人的天花板。法律把相邻关系写进民法典，就是要提醒一句：自由有边界，别让你的漏水，淹了邻居的安宁。该修修、该赔赔，邻里才能长久。

写在最后。远亲不如近邻，但近邻也得讲理。漏水这事，小修是情分，大修是责任，赖账既不道德也违法。楼上多一分维护意识，楼下多一分取证冷静，这栋楼才能真正住得安稳。把"相邻权"三个字放进心里，比事后对簿公堂体面得多。

再补一个"先行止损"的细节，能少很多后续的扯皮。发现楼上漏水，楼下不要只等着对方来修，自己也要及时采取合理措施防止损失扩大——比如把被泡的贵重物品移走、对受损面做临时遮盖。民法典明确规定，被侵权人防止损失扩大的合理费用，可一并主张；但若因消极不作为导致损失滚雪球，扩大部分法院可能不支持。另外，物业作为管理人，对公共管道负有维护义务，若是公共主管道老化漏水，物业也要担相应责任，别只盯着楼上一家。把"楼上、物业、自身"三方责任理清楚，索赔才不会漏人。

免责声明：本文据公开司法案例编写，当事人信息已脱敏处理，具体事实以法院生效判决为准，不构成法律意见。