韩国针对外国人的房地产交易限制实施近一年后，首都圈外国买家的数量已经明显下降。
根据韩国法院登记信息广场数据，从2025年9月至2026年7月，在首尔、京畿和仁川购买公寓、Officetel、商铺等集合建筑并完成相关登记的外国买家共有9184人。与政策实施前的可比期间相比，减少2025人，降幅达到18.1%。
这轮下降中，中国籍买家的变化最明显。
监管前的可比期间，首都圈中国籍集合建筑买家共有7489人；实施外国人土地交易许可制度后，数量降至6019人，减少1470人，降幅19.6%。这1470人占全部外国买家减少人数的72.6%。
也就是说，首都圈外国房地产购买需求减少，很大一部分来自中国籍买家下降。
外国人在首都圈买房，不再像过去那么自由
韩国政府从2025年8月26日起，将首尔全境、京畿道23个市郡以及仁川7个自治区划为外国人土地交易许可区，最初指定期限为一年。
按照制度规定，外国个人、外国法人以及外国政府等在相关地区购买住宅时，需要事先取得地方政府许可，并且购房后原则上必须实际居住两年。无法满足实住条件的外国买家，原则上无法获得交易许可。
韩国政府当时推出这项制度，一个重要背景就是外国人在首都圈购房数量增加，以及部分交易被认为存在投资、投机或者空置持有问题。
过去外国人在韩国购买住宅时，与韩国本国居民相比，部分金融监管和居住要求存在差异。例如一些外国买家可以通过海外金融机构融资，而韩国居民购买住宅则受到LTV、DSR等国内贷款限制，因此韩国社会一度出现“外国人买房是否存在监管漏洞”的讨论。
土地交易许可制度实施后，这种差异至少在是否实际居住的问题上被明显收紧。想在首尔或者首都圈买房后长期空置、出租，或者只等待房价上涨再出售，难度都比过去更高。
中国籍买家为什么下降最多
从数量来看，中国籍买家本来就是首都圈外国购房者中规模最大的群体，因此政策收紧后，减少人数最多并不意外。
此前外国人购买韩国集合建筑的数据中，中国籍买家长期占较高比例，尤其集中在京畿道和仁川部分房价相对较低、外国居民较多的城市。2025年前5个月的数据中，中国籍买家就占全部外国集合建筑购买者约67%。
此次最新数据进一步显示，虽然中国籍买家的整体数量下降明显，但不同地区的变化并不完全一致。
在首尔，中国籍买家从844人减少至766人，下降9.2%；美国籍买家则从632人减少至612人，下降3.1%。相比首尔，中国买家整体19.6%的降幅更大，说明减少更明显的部分主要发生在京畿、仁川等首都圈外围市场。
这与中国籍外国人在韩国的居住分布也有一定关系。首尔核心地区房价较高，美国籍等买家的购买比例相对较高，而京畿西南部、仁川等区域聚集了较多中国籍居民和在外同胞，因此政策调整对这些地区的交易影响更加明显。
这不是“外国人不能买房”
需要说明的是，韩国此次政策并不是禁止外国人购买首都圈房地产。
外国人仍然可以购买符合条件的住宅，只是需要取得土地交易许可，并履行实际居住义务。因此，更准确的理解是，韩国政府把外国人的首都圈住宅交易从过去相对自由的市场，调整为更加接近“实住优先”的管理方式。
而且这套制度主要针对住宅交易。统计中所说的“集合建筑”还包括Officetel和商铺等不同类型物业，因此登记数据与实际受到居住许可限制的住宅范围并不完全相同，不能简单把9184人全部理解为“外国人买公寓”。
韩国政府在2025年公布政策时明确表示，目标是防止外国人的住宅投机交易，并建立以实际居住为中心的交易秩序。首尔全境以及京畿、仁川大部分热门区域都被纳入监管范围。
从近一年的登记数据来看，外国买家减少18.1%，至少说明政策对交易数量已经产生了明显影响。
对首都圈房价影响仍然有限
不过，外国买家减少并不意味着首尔或首都圈房价会因此明显下降。
从整体市场规模来看，外国人购房仍只占韩国住宅交易的一小部分。即使在外国购买较集中的地区，真正决定房价走势的仍然是韩国本地居民需求、贷款政策、供应量、利率以及全租市场等因素。
因此，外国人土地交易许可制度更直接的作用，是限制部分投资性和非实际居住需求，而不是单独依靠外国买家减少来压低房价。
但对准备在韩国购房的外国居民来说，影响就非常实际。尤其是在首尔、京畿主要城市和仁川购房时，现在不能只考虑资金和房价，还需要确认房屋是否位于外国人土地交易许可区、是否需要申请许可，以及未来两年能否满足实际居住要求。
从数据来看，制度实施后的变化已经比较清楚：首都圈外国买家下降18.1%，其中中国籍买家减少近两成，并贡献了超过七成的整体降幅。未来如果韩国继续延长或调整外国人土地交易许可制度，中国籍买家的购买规模是否继续下降，将成为观察外国人在韩房地产投资变化的重要指标。
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