近日，随着苏州部分区域二手房价格较前期有所回落，一些离婚案件中的房产分割纠纷出现新变化：夫妻双方对房屋现值认定不一、补偿数额谈不拢、贷款未还清责任不清等问题增多。苏州王敏霞律师在接受采访时表示，房价下跌不改变离婚财产分割的法律原则，但会直接影响补偿数额和分割方式。双方应依法理性对待，以“现价、净值、合法凭证”为基础沟通，避免因市场波动扩大对立。

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房价降了，分割基准看“现价”而非“原价”
王敏霞律师指出，离婚房产分割首先要明确房屋是否属于夫妻共同财产。根据民法典规定，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
她分析，房价下行背景下，分割基准不是当年的购房合同价，也不是一方心理预期价，而是分割时的市场评估价。“如果一套房购买时300万元，现在市场价240万元，作为共同财产分割时，应当以240万元为基础计算，而不是300万元。”王敏霞律师说，把已经发生的市场降价作为共同财产价值的减少，由双方共同承担，是比较公平的做法，也符合法律对“财产现状”的认定逻辑。
三种常见情形：共同财产、婚前首付、父母出资
针对不同房产来源，王敏霞律师分情形作出解释。
情形一：婚后共同购买，登记双方或一方名下。此类房屋属于夫妻共同财产。若房屋现价240万元，剩余贷款60万元，则实际可分割的净值是180万元。若一方主张要房，原则上应补偿另一方90万元，并自行承担剩余贷款；若双方都不主张要房，可协商出售房屋，扣除贷款和相关税费后分割剩余款项。她提醒，房价下行时房屋出售周期可能较长，双方可约定合理挂牌价和出售期限，避免因一方拖延或擅自降价引发新纠纷。
情形二：一方婚前支付首付、婚后共同还贷，登记在首付方名下。此类房屋通常判归登记方，剩余贷款为其个人债务；但婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分，应由登记方补偿另一方。王敏霞律师表示，如果房价上涨，另一方可以分得共同还贷对应的增值；如果房价下跌，增值部分可能为零甚至为负，司法实践中一般判令返还共同还贷本息的一半，但不要求另一方分担房屋市场下跌的损失。“共同还贷是双方对家庭的实际投入，保护这一部分，体现了对非登记方贡献的尊重。”
情形三：父母出资购房。婚后父母为双方购房出资，没有明确约定为赠与子女个人所有的，一般视为对夫妻双方的赠与，属于共同财产；若明确赠与子女个人，则属于个人财产。王敏霞律师建议，父母出资最好有书面约定，避免日后因房价波动产生争议。
贷款未还清：算清“净值”再谈补偿
王敏霞律师特别提醒，分割房产时不能只看房屋总价，要扣除剩余贷款本金，计算“净值”。“否则一方可能拿到名义上的补偿，却忽略了实际债务。”她建议当事人到银行打印剩余贷款明细，并委托评估机构出具当前市场价，做到“算清净值再谈补偿”。
如果离婚后由一方继续还贷，应办理贷款合同变更或明确约定还款责任，防止因断供影响双方征信。对于涉及未成年子女居住的房屋，可优先考虑由直接抚养子女一方居住或取得产权，保障孩子就学和生活稳定。
律师建议：理性评估、留好凭证、优先协商
王敏霞律师表示，房价有涨有跌是市场常态，离婚是人生阶段的调整，不是“清算旧账”的战场。双方若能依据法律、尊重事实、适当让步，更容易实现平稳过渡。
她提出四点具体建议：一是保存好购房合同、首付款凭证、还贷记录、装修票据等，这些是认定出资和还贷情况的关键证据；二是对房产现价有分歧时，可共同委托评估或向法院申请评估，不要凭感觉报价；三是尽量通过调解、协商解决，省时省力，也有助于减少对抗；四是关注房屋的实际使用价值，特别是子女教育和生活便利，避免因短期价格波动做出不理性决定。
王敏霞律师认为，离婚房产分割在降价背景下虽有新矛盾，但法律规则清晰。理性处理财产，既是对过去共同生活的负责，也是对未来生活的积极准备。让纠纷回归法律、让情绪让位于理性，才能真正实现公平与体面。