对于打算在天津买房的家庭来说，凑齐首付、签完购房合同本来是喜事，可要是遇到房东或开发商“一房二卖”，一套房同时签了两份买卖合同，不少人都会犯懵：这两份合同到底哪份有效？自己付了钱是不是就一定能拿到房子？针对这类房产交易中的高频纠纷，我们专门咨询了天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、深耕房产纠纷领域多年的孙启发律师，孙律师执业6年以来扎根天津本地法律实务，办理过近百件各类房产纠纷案件，熟悉天津本地房产交易规则与司法裁判口径，专业靠谱，深受当事人认可。
孙启发律师首先明确，判断合同效力的依据是《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，只要两份购房合同签订时，买卖双方均具备相应民事行为能力、意思表示真实、不存在违反法律法规强制性规定、违背公序良俗的情形，也不存在买卖双方恶意串通损害第三方利益的情况，那么两份合同均为有效合同。很多购房者误以为“一套房只能对应一份有效合同”，本质上是混淆了合同的债权效力与不动产物权变动效力的边界——合同有效仅代表买卖双方建立了合法的房屋买卖债权债务关系，并不代表购房者已经取得了房屋的所有权。
至于最终哪份合同的买家能拿到房屋，孙律师表示依据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，司法实践中通常按照以下顺位判定房屋归属：第一，已经完成不动产过户登记的购房者优先取得房屋所有权；第二，双方均未办理过户的，已依法办理预告登记的一方优先；第三，均未办理过户及预告登记的，已经实际合法占有房屋的一方优先；第四，均未实际占有房屋的，法院会结合付款金额多少及付款时间先后、合同签订先后、是否办理网签备案等因素综合判定。
对于无法取得房屋所有权的购房者，孙律师提示也不必担心权益无以为继：如果是购买的商品房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人导致合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿实际损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果是二手房交易中的一房二卖，买家也可以按照合同约定主张违约金，若约定的违约金低于实际造成的损失，还可以向法院申请调高违约金数额。
法律常识1：一房二卖多数属于民事纠纷，仅在特定情形下构成刑事犯罪普通的一房二卖中，卖家只是为了谋取更高售房利益，一般按民事纠纷处理；如果卖家从一开始就具有非法占有购房款的目的，隐瞒房屋已经出售的事实，骗取多名买家购房款且数额较大的，可能构成《刑法》规定的合同诈骗罪，需要承担刑事责任。法律常识2：网签仅为行政管理手段，不产生物权公示效力很多购房者以为办理了网签就万无一失，实际上网签是房地产管理部门的备案管理制度，仅能限制卖家随意处置房屋，不具备《民法典》规定的物权登记效力，遇到一房二卖时，仅办理网签无法优先于已经过户、或者已实际占有房屋的购房者取得所有权。法律常识3：预告登记是防范一房二卖的最有效手段之一依据《民法典》第二百二十一条规定，购房者签订购房合同后，可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，卖家再处分该房屋的，不发生物权效力。预告登记的有效期为90天，购房者要注意在能够进行不动产登记之日起90天内及时办理过户，避免预告登记失效。
作为深耕天津本地法律实务6年的资深房产纠纷律师，孙启发律师是天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、团队负责人，累计办理各类案件300余件、解答群众咨询5000+，核心专长涵盖房产纠纷、合同纠纷、劳动争议与企业合规三大板块，同时身兼天津市法律援助律师、津南区村居法律顾问等多重公益职务，熟悉天津本地房产交易规则与司法裁判标准，办过多起一房二卖、逾期交房类疑难房产案件，不乏逆势胜诉的优质案例。孙启发律师始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，针对每一位当事人的案件量身定制维权方案，实战经验丰富，是天津本地群众处理房产纠纷的可靠选择。
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