大家帮2026年北京土地的第33篇推送
北京环球影城正北1公里。
今天，北京通州老城1宗宅地迎来出让，位置就在北京环球影城正北1公里，八通线土桥地铁站旁。刚刚，这块宅地在招商、金隅、卓宸盛川3家房企，经过线上+线下187轮叫价，最终金隅以8.7亿，溢价率27.19%摘得。
至此，北京2026年宅地土拍总计来到33组，成交总金额更新至713.879亿。
2026年北京宅地土拍成交地图
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：通州区老城平房棚户区改造项目一期土桥东西地块FZX-0306-6037地块；
拿地房企：金隅；
成交金额：8.7亿元（溢价率27.19%）；
住宅成交楼面价：2.72万/平。
今天成交的通州地块，位于通州老城区，周边交通、生活配套非常齐全，但也有一些值得注意的bug存在。
6037地块3D实景图
先看地块位置和周边配套。
土桥6037地块位于通州区梨园镇，具体是土桥板块，属于北京城市副中心03组团-06街区土桥东西片区。
从位置来看，这宗地并不是一宗依赖远期规划的陌生土地，周边已经形成了比较成熟的居住区。
6037地块周边配套
交通方面，6037地块距离地铁1号线八通线土桥站直线约150米，步行即可到达；距离临河里站直线约900米。
同时，地块距离7号线高楼金站直线距离约700米，真正实现了方圆1公里内双轨三站交汇。
同时，九棵树东路、颐瑞东路等城市道路环绕，能够较方便地连接东六环以及广渠路延长线，周边还有土桥公交枢纽，多条公交线路可以通往城区。
6037地块周边配套
商业配套方面，地块东南侧约1公内是湾里·王府井WellTown，东北侧直线约600米是华远好天地，周边土桥、砖厂片区成熟社区底商也比较丰富。
另外，地块正南方向1公里范围内，就是在建的海昌海洋公园和已经运营的北京环球度假区。
教育资源方面，周边已有育才学校通州分校、临河里小学、梨园学校等教育资源，土桥东西片区还规划了一所9班制公办幼儿园。
不过需要特别说明的是，这些教育资源属于区域及片区配套，并非本宗地自身配建，未来具体学区仍要以交付后的教委划片为准。
医疗方面，6037地块距离通州新华医院直线约1公里，距三甲医院北京中医药大学东直门医院通州院区约4公里。
但也有一点值得注意，6037地块北侧是八通线地上线、东侧是北京地铁运营二分公司土桥车辆段，而且土桥车辆段没有上盖规划，一直是露天车场，因此后期的噪音影响是必须要重视的问题。
6037地块与车辆段位置
整体来看，土桥地块所在区域最大的优势，并不是所谓的“规划概念”，而是经过多年发展已经具备比较成熟的居住基础，同时又叠加了土桥东西片区棚改更新和公园绿地建设带来的城市界面改善。
再看地块本身。
6037地块此前的规划属性其实经历过一次比较明显的调整，最初是作为土桥棚改项目的回迁安置房用地，如今调出回迁安置房清单，重新调整为纯商品住宅用地并正式挂牌。
6037地块数据信息
此次出让的FZX-0306-6037地块，用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积16140.23平，地上建筑控制规模32280.46平，按照目前规划条件计算，容积率为2.0，建筑密度≤24%，绿地率≥30%，建筑限高主体45米，局部可以放宽至60米。
也就是说，未来项目的产品形态大概率会以15层左右小高层为主，局部最高可以做到20层以内。
值得注意的是，这宗地是纯商品住宅用地。相比其最初作为棚改回迁安置房用地的规划，如今调整之后，地块不再承担回迁安置任务，也不配建保障房、共有产权房，全部计容住宅建筑面积均为商品住宅，没有回购安置义务。
对于未来开发而言，这意味着房企可以完全按照商品住宅的市场逻辑来进行产品设计，而不需要兼顾回迁安置需求。
不过，这宗地也并非没有开发约束。
首先，地块北侧距离1号线八通线地面轨道约220-260米，因此出让条件中明确提出了防噪声距离及措施要求，后续建筑方案必须落实减振降噪设计，并通过噪声专项审查。
这意味着未来楼栋排布、住宅开窗以及外立面设计，都需要针对轨道噪声进行专项处理。
此外，配建方面，地块需要设置150平社区综合服务用房，必须设置在地上三层以下，并无偿移交街道；同时还要配置150平物业管理用房，其中地上部分不少于100平。
6037地块还需要配建100平便民菜店、50平便利店，可结合下沉广场设置于地下。还有通信机房、有线电视机房等可设置于地下的配建。
整体来看，这宗地的开发条件并不算复杂，但轨道噪声以及副中心住宅品质要求，会对最终产品设计提出更高要求。
而地块自身还有一个比较明显的优势，就是地块北、东、南三侧都紧邻规划FZX-0306-6036公园绿地，也就是梨园主题公园的延伸区域，一定程度上可以改善地块周边绿化环境和减少噪音影响。
6037地块区域规划文件
最后来看价格。
土桥6037地块挂牌起始总价为6.84亿元，剔除地上部分配建，约32030.46平住宅面积起始楼面价约2.14万/平。
最终，金隅以8.7亿，溢价率27.19%拿下，最终住宅部分成交楼面价达到2.72万/平。
从新地块周边市场来看，目前八通线土桥板块和7号线高楼金区域已经形成了比较成熟的刚改居住市场。
新地块周边新房二手房分布
6037地块，西南侧是去年下半年陆续交房的3个新房项目，能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府，在2022年、2023年拿地时的住宅经营楼面价分别达到3.05万/平、3.57万/平、3.95万/平。
目前3个项目基本上都是尾盘状态，3个盘加起来未网签的房源大概还有50多套。
京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府今年前7月的网签均价分别达到4.59万/平、4.75万/平和5.39万/平。
此外，6037地块东北侧金隅花溪云锦，2024年11月份拿地，住宅楼面价2.5万/平。
截至目前，花溪云锦也接近清盘，366套房源总共网签352套，网签均价5.15万/平。最新的今年前7月网签均价是4.99万/平。
金隅花溪云锦网签数据（8.26）
万盛东地铁站的帅府京彩世界，2023年6月拿地时，因捆绑F3多功能用地，住宅经营楼面价达到3.94万/平。
目前，京彩世界270套房源还有80多套房源未网签，最新的前7月网签均价5.49万/平。
而6037地块再往西一站地铁的梨园站，中铁建花语璟云彼时拿地楼面价3.58万/平，到目前开盘一整年，202套房源成功网签145套，网签均价5.17万/平。今年前7月最新网签均价是5.04万/平。
中铁建花语璟云网签数据（8.26）
而如果把视野放到更大的九棵树板块，招商·湖映天青所在的九棵树南地块，容积率仅1.6，纯洋房产品，拿地楼面价约3.15万/平。
相比之下，金隅拿下的6037地块，2.72万/平的楼面价还是要比上述我们提到的地块周边新房的楼面价都要低的。
二手房方面，6037地块西侧的土桥plus，挂牌均价3.4万/平，地块南侧的瑞都公园世家北区的挂牌均价达到4万/平，嘉州阳光苑在3.3万/平，新城乐居3.1万/平。
招商璀璨公元也有少量二手房，挂牌均价5万/平。
此外，地块北侧的华业东方玫瑰C区均价能到4.2万/平，金隅花石匠贰期挂牌均价大概在4.3万/平左右。
图源贝壳找房官网
整体来看，通州土桥6037地块并不是一宗单纯靠低价吸引市场关注的土地。
它最核心的优势，是同时拥有1公里范围内双轨3站地铁优势、三侧公园绿地以及成熟居住配套，起始楼面价又明显低于板块内部分低密产品。
当然，轨道噪声约束、副中心住宅品质要求以及区域目前仍以刚改客群为主，也意味着未来项目既要控制成本，又要解决产品升级的问题。
还有一点值得注意，就在土桥6037地块出让前一天8月26日，北京规自委发布了关于《北京城市副中心1202街区FZX-1202-0015等地块规划综合实施方案》的公示。
图源北京规自委官网
此次地块规划，在7号线群芳地铁站旁，距离6037地块直线距离不到两公里，方案共规划4块宅地，总的住宅面积超过19万平，达到19.54万平。
而且从地块条件来来看，四块地都很方正且优质，位置也好。可以说，北京环球影城附近，7号线、1号线区域，这几年并不缺新房项目，6037地块的入市压力还是有的。
以上。
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