南京仙林大学城，“冒”出一幅迷你宅地。
刚刚，南京市规划和自然资源局发布了《南京仙林副城仙鹤片区控制性详细规划》EAe020—10规划管理单元图则优化（公众意见征询），将仙林中心的一幅商业用地切分出部分，调整为二类居住用地。
看重点：
①、用地面积仅约0.74公顷，容积率仅为1.2，建筑高度≤24米，是一幅典型的“小而美”宅地，未来或将打造低密四代住宅；
②、地块位于南师大仙林校区旁，周边生活配套成熟，但片区新房长期供应有限，周边暂无新房在售。而这幅宅地，是该片区近十多年来首次推出的“小而美”低密宅地。
而就在前几天，鼓楼区人民政府发布百花路建设工程项目房屋征收公告，南京花卉西市场正式启动拆迁，此前被公示过的约0.87公顷的低密宅地，同样呼之欲出。
在南京土地市场"小而美"地块屡屡溢价成交的当下，这两幅地块或将再次掀起“抢地”大战。
01
先来看仙林大学城地块。
根据规划公示，拟修改地块位于仙林中心核心区域、南师大仙林校区南侧。此次调整将原商业用地切分出一部分，调整为二类居住用地（R2），用地面积约0.74公顷。
调整后的居住用地指标相当惊艳：容积率≤1.2，建筑高度≤24米，建筑密度≤32%，绿地率≥30%。
1.2的容积率、24米的建筑限高，意味着未来极有可能打造纯洋房甚至叠墅类低密产品，在仙林中心这样发展已然成熟的核心地段，这样的低密指标堪称"绝版"。
这幅地块曾在栖霞区投资价值及优质土地资源招商推介会出现过，仙林板块叠加1.2容积率，在当时就已引起不少关注。
更重要的是，近些年仙林中心片区的宅地供应了了，片区内已有多年未有新房上市，因此这幅被挤出来的宅地，虽然体量不大但足够稀缺。
按地块指标推测，这幅地若挂牌、出让，大概率是要顺应当下市场，打造低密四代宅产品，届时片区将会迎来迭代级置业选项。
再来看看这幅地块的区位。
交通上，地块距离2号线学则路站、仙林中心站不远，出门即可享受轨道交通的便捷；教育上，南师大仙林校区、南外仙林分校等优质教育资源环伺周边。
商业上，金鹰湖滨天地、九霄梦天地等大型商业综合体就在附近，日常购物、休闲娱乐一应俱全。整体来看，这幅地块几乎集齐了仙林板块核心的城市资源，优势突出。
近年来，仙林板块也有低密产品上新。
比如仙林湖的仙林华曦府，容积率1.5，规划14栋9-10层洋房四代宅；还有刚刚公布案名的绿城·尚雍，容积率1.2，规划14栋5层洋房四代宅。低密改善定位的产品规划，吸引了不少买房人。
而仙鹤门片区作为仙林板块更核心的板块，新房供应极度稀缺，且这幅宅地容积率仅1.2，双重优势叠加，未拍先火已是大概率事件。
02
8月24日，南京市鼓楼区人民政府发布百花路建设工程项目房屋征收决定公告。公告显示，鼓楼区清凉门大街178号等国有土地上的房屋被依法征收，国有土地使用权同时收回。
清凉门大街178号，就是陪伴南京人二十余年的南京花卉西市场所在地，此前已有官方文件公示，将地块的商办混合用地性质，更改为二类居住用地。
今年3月，市场就已传出拆迁消息，市场内所有商户开始清退，但是商户间流传：市场拆迁后将改成商品住宅用地。
7月23日，南京市规划和自然资源局发布《南京市河西新城区北部地区控制性详细规划》MCe020-09规划管理单元图则修改（公众意见征询），花卉市场正式变为豪宅用地。
调整后的地块，摇身一变成为南京土地市场颇受欢迎的“小而美”宅地：用地面积0.87公顷，容积率≤1.2，建筑高度≤35米，建筑密度≤35%，绿地率≥30%。
1.2的容积率、35米的建筑限高，意味着未来将告别高密度开发模式，转向低密、舒适的居住形态。此外，未来还需配建面积不小于2850㎡的社区中心（含居家养老服务站）。
从位置上来看，花卉市场所处的位置优势明显。
紧靠清凉门大街，不远处就是在建地铁9号线、规划13号线交汇的管子桥站，还有江东快速路、汉中门大街等，交通配置完善。
向西是南京信泰中心，向南有苏宁广场，周边不仅有成熟小区包围，去年爆火的金基珑樾府也在附近，居住氛围浓厚。
值得一提的是，地块紧靠的苏宁千秋情缘小区，学区划分是南京市汉江路小学+第二十九中学致远分校，拥有优质教育资源。
可以预见的是，这幅集主城地段、成熟配套、低密指标于一身的"小而美"宅地，一旦正式挂牌，势必将引发多家品牌房企的激烈争夺。
03
要知道，近两年来南京不仅多幅“小而美”地块成功出让，且引多家房企竞价争抢、最终溢价成交，比如：
今年5月底，面积不足1万㎡、容积率1.2的孝陵卫G16地块，经过90轮竞价，被北谷拿下，溢价率约50%；
去年7月出让的河西北G47地块（翰文府），出让面积仅约4200㎡，历经89轮竞价后被北谷拿下；
还有去年4月出让的珠江路G05地块（Villa金陵云邸），面积仅约4500㎡，长住集团经过68轮竞价后拿下，溢价率达43.37%。
体量小意味着拿地总价低、开发周期短，容积率低意味着产品居住舒适度高。两大优势叠加，"小而美"地块自然成为当下房企眼中的"香饽饽"。
可以预见的是，最近曝光的这两幅容积率仅1.2、体量均不足1公顷的稀缺低密宅地，一旦正式挂牌，大概率将引发新一轮的抢地大战。至于届时会吸引哪些房企下场角逐、最终又将花落谁家？我们拭目以待。
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