来源：新闻联播

近日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》。《通知》要求各地有力有序推行商品住房现房销售，规范预售条件、加强资金监管，并同步完善相关配套政策。

商品住房销售制度将迎来哪些变化？如何保护购房人的合法权益？

商品房推行现房销售，有何考虑？

商品房销售制度，是房地产管理的基础性制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。过去的预售制度是开发商将正在建设中的房屋预先出售给消费者，由购房人支付定金或房价款。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬介绍，现房销售则更强调“所见即所得”，契合存量房时代运行逻辑。

虞晓芬分析，过去数十年，我国住房供需缺口大，预售制度充分发挥了加速住房供给、快速回笼资金的优势，有效缓解了城镇化快速推进阶段的住房供给短缺矛盾，适配了行业高速发展需求。

当前我国住房市场格局已发生根本性转变，城镇居民人均住房建筑面积已超过40平方米，存量市场、增量市场供给充足，二手房销售面积占比过半，房地产发展目标需要从规模转向质量，市场主要矛盾已从“有没有”转向“好不好”，行业发展逻辑彻底重构。国家推进现房销售，是顺应市场的演化趋势，适配供求关系发生重大变化的时代发展新逻辑。

如何保护购房人合法权益？

保护购房人合法权益是推进商品住房销售制度改革的出发点和落脚点。《通知》对保护购房人合法权益作出以下规定：

一是保障交易资金安全。完善预售资金监管制度，由住房资金监管机构承担资金监管工作，管好老百姓的购房资金。

二是确保房屋按期交付。通过提高预售门槛，有力有序推行现房销售，“一手交钱一手交房”，从根本上防范交付风险。

三是提高住房建设品质。通过改革商品住房销售制度，引导房地产开发企业按照安全舒适绿色智慧的“好房子”标准进行项目建设，满足人民群众高品质住房需求。

四是推行“交房即交证”。强化工作协同，解决购房人办证难、办证慢的问题。

新老销售制度如何衔接？

商品住房项目投资大、建设周期长，新老销售制度如何衔接？《通知》在政策规定上不搞“一刀切”。

一方面，对新老项目分类施策，“老项目老办法，新项目新办法”。

《通知》施行之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售。

另一方面，新项目可以现房销售，也可以预售。

《通知》施行之日起，新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售；新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，规范预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全。

配套政策有何影响？

《通知》还进一步完善了此次商品房销售制度改革的配套政策，例如优化土地供应管理、加大融资支持力度、完善开发建设管理、推行“交房即交证”等。同时，中国人民银行、国家金融监管总局等制定的房地产发展新模式配套融资制度文件也同步对外公布。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，完善的配套政策是推进预售和现房销售渐进过渡且能被广大开发商接受的重要基础。接下来将是预售和现售并存的时期，逐步提高预售的门槛，缩小预售和现售的差距，让改革的成本、阵痛能降低，最后顺理成章地过渡到现售。

如今，我国城市发展正转向以存量提质增效为主的阶段。不管是发展阶段的要求，还是民生所盼、市场所需，都要求房地产行业“缩量提质”。

虞晓芬认为，现房销售将重构房企经营逻辑，打破传统预售模式下房企依托预售资金快速周转、高杠杆扩张的旧模式，要求房企具备稳健的财务状况、扎实的工程管控能力和优质的产品打磨能力。缺乏信用、产品力不足的企业将难以生存，倒逼企业深耕产品研发、优化施工工艺、完善社区配套、提升物业服务水平，专注打造高品质居住产品，稳健经营，加速推动房地产行业迈向高品质、精细化、可持续的高质量发展新阶段。

记者丨王泽华

内容来源丨中央广播电视总台中国之声、住房和城乡建设部官网等