文｜邓浩志

8 月 28 日，央行、国家金融监督管理总局发布《个人住房贷款管理办法（试行）》，对商业住房贷款的两项核心指标作出重大调整：贷款最高年限由 30 年延长至 40 年，收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从 55% 提升到 60%；

预售项目开发贷款期限从原来的 3 年延长至 5 年，现房销售项目最长可达 7 年。

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此次调整，是对沿用了二十余年的房贷监管框架的一次重要突破，也将会对房地产业、楼市产生重要影响。此次新政也是继 2024 年底降首付、降存量房贷利率之后又一项重磅楼市支持政策。

1、对楼市的影响。

由于此次政策力度巨大，对市场信心将产生较大影响。预计 “金九银十” 开始，房地产市场将迎来一波较大的购房热潮，行情大概率至少会从金九银十一直延续到年底。

2、月供还贷压力将会降低。

这是贷款年限上限从 30 年变成 40 年的直接结果。肯定有人会说，一套房子还 40 年，变成一辈子背着房贷，利息成本更高等等。但从实际层面看，一是贷款者有了更多选择，不想用 40 年的，照样可以选 30 年、20 年。二是最终选 40 年的人可能会是最多的。比如在二十多年前，贷款年限从上限 20 年提高到 30 年，最终情况是多数客户都会选择 30 年上限。由于月供压力降低，加上此前首付门槛下调，连续降低购房门槛会对楼市形成更强的支撑。

3、降低开发资金压力，更好支持逐步实现现房销售。

开发贷款期限从原来的 3 年延长至 5 年，现房销售项目从 5 年延长到 7 年。开发商还款周期延长，也是为了适应当前的市场变化，主要是楼市下行导致住房销售周期延长的实际情况。另外现房销售项目还款周期延迟，也是针对现房销售回款时间长的配套性政策。

但需要注意的是，最终能不能在较大范围内实现现房销售，还需要有更多配套性政策落地。目前现房销售仍处于摸索阶段，配套政策处于搭建初期。短期内不会有大量现房销售项目推出。

4、房地产开发贷款实行主办银行制。

将更好地对房地产项目进行资金监管，这对避免资金挪用、降低项目烂尾风险、实施全程资金监管都非常有利，是房地产开发贷领域的一项重要举措。