上周五（8月28日），央行、金融监管总局等多部门发布一揽子房地产新规，其中在个人住房贷款领域的核心调整之一是贷款期限上限从30年延长至40年，其落地情况备受关注。据第一财经了解，目前多数银行尚未进入正式执行阶段，落地仍待细则发布，但少数银行已支持客户按照40年期限申请。
少数银行已支持客户按照40年期限申请（资料图）
刚刚披露的银行半年报显示，上半年国有六大行房贷余额又少了5000多亿元。在业内看来，个人住房贷款的最长期限延长直接带动平均月供下降，有助于激发释放购房需求。同时，考虑到居民部门收支变化，政策也有助于降低存量房贷违约风险。
房贷期限延长落地仍待细则
“还得再等等，银行层面具体细则还没下来。”“我们这个层面还没接到通知。”“还没有通知，需要系统调试好才可以，现在还没有这个选项。”“从国家政策到银行层面执行，需要一些时间。”
8月31日，针对房贷期限延长政策的落地情况，来自北京、山东等地的多家大行及股份行工作人员给出了类似答复，即目前仍按照此前政策办理，最长期限仍是30年。
不过，也有个别银行工作人员表示，客户如有需求可以按照40年申请，具体要看审核结果。另有消息称，建设银行已针对存量房贷客户开放贷款期限调整申请。
记者在建行手机银行上看到，该行已在贷款服务页面“精选服务”栏目提示办理房贷期限最长40年，并在住房贷款产品特点介绍中明确标明“贷款期限长，最长可达40年”。不过，据该行客服查询，北京、上海等地目前房贷期限最长仍是30年，尚未看到政策更新。
建行手机银行已在贷款服务页面“精选服务”栏目提示办理房贷期限最长40年（资料图）
“贷款年限肯定是已经延长到40年了，但我们还在等正式的细则，因为牵扯到很多细节，比如贷款年龄上限是不是会同步调整，这每个银行都不一样。（新政之后）我们（支行）新发放贷款还没做，有的签约了但还没到贷款环节，具体情况不是很清楚。存量房贷是不是延长不知道，没有相关通知。”一位建行工作人员表示。
根据央行、金融监管总局8月28日发布的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》《个人住房贷款管理办法（试行）》等新规，个人住房贷款期限上限由30年延长至40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。新政还新增展期条款，允许银行针对阶段性出现还款困难的借款人展期、延迟还本、调整还款计划等，展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年。同时，月全部债务支出占收入比例上限由55%提高至60%。
中信建投政策研究首席胡玉玮认为，个人住房贷款的最长期限由30年延长至40年，平均月供下降15%左右，可以有效激发释放购房者的购房需求。中指研究院政策研究总监陈文静也表示：“拉长贷款期限可有效减少月供、降低当期还款压力，以时间换空间提升购房者贷款能力，尤其利好首次置业和改善置换群体。”
“从国际比较来看，30年是全球大多数国家的默认水平，比如美国、加拿大、澳大利亚、德国等成熟房贷市场均以30年为核心上限，然而一些老龄化国家，比如日本、韩国均允许最长期限为50年的个人住房贷款期限。因此，40年的还款期限，政策意图是‘以时间换空间’，属于合理范围之内。”胡玉玮说。
中金公司最新观点认为，上述政策也有助于降低存量房贷违约风险。“通过延长期限和调整还款安排，可以避免具有长期偿债能力的居民因阶段性收入波动被迫违约。”报告指出，居民最终偿债能力仍然取决于收入和就业预期改善。
“目前客户反应不是很强烈，影响不大。”一位北京头部中介机构人士对记者表示，考虑到贷款年限越长总利息越高，房贷期限延长的实际减负效果因人而异，大家理解政策可能也需要一定时间。
以贷款（纯商贷）总额300万元为例，按照贷款利率3.05%、等额本息还款计算，贷款30年（360期）的月供是12729.16元，总利息为158.25万元，还款总额中利息占比34.5%。若同等条件下贷款期限延长至40年（480期），月供则降至10826.16元，每月减负1903元。
大行房贷余额继续减少
从央行披露数据来看，今年以来居民部门去杠杆仍在持续，与楼市回暖趋势有所背离。今年前7个月，居民贷款合计减少8271亿元，同比多减1.5万亿元。
7月居民贷款减少4603亿元，同比少减290亿元；其中，以房贷等为主的中长贷减少1202亿元，同比多减102亿元。另据《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》，截至6月末，个人住房贷款余额为36.29万亿元，上半年减少7163亿元，占全部信贷余额的比重降至12.8%。纵向来看，个人住房贷款余额各季度的同比增速已连续13个季度为负。
刚刚披露的银行半年报也释放出一致信号。以国有大行为例，截至上半年末，六大行房贷余额合计约为24.63万亿元，比去年末又少了5082.84亿元。去年全年，六大行房贷余额减少约6966亿元，多数大行个人贷款中房贷占比下滑。
多数大行个人贷款中房贷占比下滑（资料图）
建行仍是房贷规模最大的商业银行，但上半年末房贷余额较去年末下降约1349亿元，期末余额已降至6万亿元以下，为5.92万亿元；工行房贷余额也减少了约1352亿元，降至5.74万亿元。去年全年，二者房贷余额分别减少了2000亿元、2073亿元左右。此外，农行、中行、交行、邮储银行上半年房贷余额也分别下降约882亿元、744亿元、399亿元、358亿元。
在这背后，“借得少、还得多”仍是重要因素。以农行为例，据该行副行长林立介绍，上半年全行个人住房、消费类贷款（含信用卡）、经营类贷款投放分别达2589亿元、1.4万亿元、2.2万亿元，信用卡消费额超1万亿元，均居同业前列。中行行长张辉也提到，上半年该行个人住房贷款投放超2000亿元。
“2026年上半年，在存量房市场交易回暖的态势下，建行二手房贷款持续稳步增长。”建行副行长唐朔在业绩会上表示，住房金融是建行的传统优势业务，该行会积极推动构建房地产发展新模式，把握好房子建设、存量房市场、保障房需求等领域的结构性机遇，更好服务居民刚性和改善性住房需求，持续培育发展的新动能。
具体举措方面，他提到三点：一是结合二手房交易点多面广的特点，完善适应二手房市场特点的经营模式，加强网点渠道的按揭业务服务，广泛拓展客户需求响应和服务触角，全面提升二手房贷款客户服务能力；二是做好项目开发建设、个人按揭、物业社区等综合金融服务，提升对“好房子”供求全链条综合融资服务能力，利用“家生活”平台为客户购房、家装家电消费提供一揽子服务，助力实现更高水平住房需求；三是基于城中村、危旧房、老旧小区改造延伸出新的住房需求和金融服务模式，建行将因地制宜积极做好相关开发建设、存量收购、配售配租等住房金融服务，满足居民多样化的住房服务需求，助力城市内涵式发展。
紧跟房地产行业政策和市场形势变化，稳步推进个人住房贷款均衡发展已是行业共识。与此同时，各行仍持续发力非房个人信贷业务，消费贷、经营贷等继续保持强劲势头。以四大行为例，截至今年上半年末，各行消费贷余额均较去年末实现双位数增长，其中工行个人消费贷增加1096.25亿元，增长22%；农行、建行个人经营贷也实现双位数增长。
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