80万到120万。

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2018年花175.5万买的房子，现在只能卖55万到75万，光账面就亏掉100万。加上八年来还的房贷利息，总亏损大致在这个区间。具体数字取决于你当年是首套还是二套、现在卖房时是不是满五唯一。下面把这笔账从头到尾拆开算一遍。

账面亏了100万，但现金流没亏那么多

先算最直观的：买房时花了多少钱，现在能卖多少钱。

2018年买入总价：13000元/平 × 135平 = 175.5万元。首付按首套30%算是52.65万，按二套40%算是70.2万。剩下122.85万或105.3万靠贷款。

现在能卖多少钱？挂牌价是一回事，成交价是另一回事。该小区今年4月一套135.56平三居室成交价56万，5月一套141.27平成交价63万。135平户型现在实际能卖出去的区间是55万到75万。

也就是说，光房子本身，账面亏了100.5万到120.5万。这个亏损是市值下跌，不是现金流全亏——因为首付和已还月供里有一部分是本金，净亏损得结合贷款来算。

细拆一遍：每一笔钱都算进去

买的时候，除了房款还有几笔刚性支出。契税：首套1.5%是26325元，二套2%是35100元。住宅专项维修资金：133元/平，135平是17955元。抵押登记费80元，评估费按评估价0.1%-0.5%算，还有不动产权证工本费80元。购房时这些税费加一起，首套约4.5万，二套约5.3万。

卖的时候，因为持有满2年，增值税免征。个人所得税只有不满足"满五唯一"时才交，按计税价1%或差额20%取低值。按55万-75万成交算，1%也就是5500-7500元。中介费按成交价1%-2%算，大约5500-15000元，过户登记费80元。

关键提问来了：利息到底亏了多少？

利息亏了约20万，这才是很多人没算的

2018年贷款，当时5年期以上商贷基准利率4.9%，实际执行普遍上浮5%-10%，按5.39%算。贷款122.85万（首套），30年期等额本息，月供约6890元。从2018年到2026年8月，大约还了8年也就是96期，这期间偿还的利息总额约52万。

但如果当时没买房，这笔钱存银行或者做其他投资，同等现金流在同期会产生机会成本。不过更直接的算法是：利息支出是硬成本，不买房就不用付这笔钱。所以利息亏损按已还利息减去同期存款利息来算，大致亏了20万左右。

把首付、契税、维修基金、已还利息、中介费这些全算上，总投入约230万-250万。卖房到手55万-75万，净亏损在80万到120万之间。这个数字和前面的市值腰斩基本吻合，差的那部分就是利息在起作用。

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说到底，这笔账的核心是三个变量的排列组合

贷款是首套还是二套、现在卖房是否满五唯一、实际成交价是55万还是75万，决定了最终亏损偏80万还是120万。首套且满五唯一、成交价偏高，亏损在80万左右；二套且非满五唯一、成交价偏低，亏损逼近120万。

13000元/平买入，现在6000元/平左右成交，这个跌幅是亏损的大头。利息、税费只是在这个基础上再砍一刀。