文｜邓浩志

三宗宅地一日成交超 118 亿元 8 月 28 日，广州海珠琶洲南区地块经 201 轮出价由华润置地以 80.56 亿元竞得，溢价率约 33%；荔湾坑口地块经23 轮出价由珠江实业以 18.65 亿元竞得，溢价率 13%；南沙区出让广州首宗 “现房销售承诺制” 地块，由南沙开建底价竞得，土地出让金可分期缴纳、期限延长至 2 年。

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此次土拍看点非常多

1、现房销售地块不出我所料，地方国企兜底接盘，底价成交。这是目前该类地块要成交唯一的结果。所以说现房销售项目目前仍不具备大规模复制的基础。土地出让金可分期缴纳、期限延长至 2 年，再加上中央新政，开发贷允许最长 7 年，或许可为现房销售项目缓解资金压力起到一定作用。但实际操作层面仍有许多节点需要重新安排资金对接，这是一个非常复杂的过程。能有市场化房企愿意拿第一块现房销售项目，才意味着市场化的真正开始。否则所有现房销售都是政策兜底、政府资金兜底的形象工程。

2、琶洲地块成交楼面价约 6.14 万元 / 平，进入广州楼面价前十行列，非常抢眼。另外，保利和越秀两个长期竞争对手居然组成联合体拍地，这意味着两家龙头房企有意进行协调，共同拿地控制土地市场竞争激烈程度，避免把地价抬得过高。但坊间已经传闻，此事让管理者非常不高兴，因为这种降低土地竞争程度的做法，最终会影响竞拍价格和地方财政收入。由此可见，地方才最希望房地产市场火热的主体。

3、坑口地块实际住宅楼面价约 3.4 万元 /㎡，大幅拉升片区内其他在售住房预期。附近某大型旧改项目楼面价仅 2.5 万左右，前期售价 4 万多。前期热销 + 这次周边地价飙升，使得开发商对片区价值更有信心。传闻在售价格上调后或继续上调。当然，最终价格能够稳定在什么区间，并不在于一两条消息，而在于整个片区的供求关系。我认为芳村楼市不缺大盘，不缺货，价格长期走稳是趋势，大幅上行难度不小。