西安的土地市场，安静了一个多月后，终于在9月的第一天迎来了新的动静。
今天，幸福林带东方厂片区5宗连片土地集中成交，包含3宗住宅和2宗商业用地，合计约176.69亩，被保利以13.824亿元底价摘得。
这也是8月底一揽子楼市新政出台后，西安的首场土拍。
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3宗住宅+2宗商业，共计176.69亩
今天成交的这5宗地块均位于新城区幸福南路东侧、华山铁路线西侧、新兴南路北侧，属于原东方厂改造片区，处于整个幸福林带的南端。
先看3宗住宅用地，合计约158.77亩：
XC11-9-147宗地：82.983亩纯住宅，容积率1.2-2.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，地上计容建面约6.64万-13.83万㎡；
XC11-9-139宗地：26.685亩纯住宅，容积率1.2-2.2，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，地上计容建面约2.13万-3.91万㎡；
XC11-9-144宗地：49.1亩住宅+商业混合用地，容积率1.2-2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于33%，地上计容建面约3.93万-6.55万㎡。
另外还有2宗社区小体量商业用地，XC11-9-136、XC11-9-135，分别为8.722亩、9.196亩。
这5宗地块的优势很明显，连片体量足够大，意味着能够有更充足的土地做出更完整的配套、园林等。
另外两宗小体量住宅用地，容积率分别只有2.2和2.0，在幸福林带片区住宅容积率普遍2.5的背景下，也让这两宗低密住宅地块稀缺性突出。
最终，这5宗地块打包出让，起始总价13.824亿元，由保利以底价成功摘得。
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资金只是入场券
虽然是底价成交，但由于幸福林带入市的这些项目都卖得比较好，因此这5宗地的出让条件明显提高了拿地门槛。
首先是打包出让，资金门槛提高，对于想进幸福林带分一杯羹的开发商们而言，资金实力要求越来越高。
虽然这5宗地块是底价成交，但13.824亿元的总价不仅是幸福林带片区迄今为止单笔出让总价最高的地块，也是今年西安土地市场成交总价的第二名，第一名目前还是位于高新CID的中海瑞文熙和项目。
其次，资金只是入场卷，还要比谁更懂经营。
打包成交的这5宗地不仅要配建学校（竞得人应在首期开发时同步完成学校建设）、市政道路和公共绿地，还首次要求竞得人需投资修缮运营1栋现状E字型厂房，具体由受让人编制工业遗存建筑修缮运营方案，经政府审定后，与政府相关部门另行签订协议，明确运营年限。
换句话说，想要在幸福林带拿地的房企，不光是比资金实力，还要比谁更有片区经营能力。
而保利恰好在工业遗存保护与运营方面有不少实战案例。
比如上海静安天悦，是由原新中动力机厂改造，在保利的运营下，让百年老厂房焕新为城市综合体；还有广州1918产业园，原中车轨道旧厂房改造，旧厂房变身科创园区。
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新政后首宗宅地，会不会"封顶"后再卖？
而此次土拍的顺利成交，不排除后续主城更新的其它核心区地块也会跟进类似的模式。
不过，还有一个更值得关注的问题：
那就是此次保利摘得的幸福林带项目，作为“8·28新政”后西安成交的首宗住宅用地，会不会按新政要求执行“封顶”标准、并优先推行现房销售呢？
关于这个问题，目前还没有明确答案。
如果是按新政执行，那对保利来说，意味着更长的建设周期、更大的资金占用，压力会不小。
但对购房者来说，却是实打实的利好，意味着买到的将会是幸福林带首个现房销售的项目，不用对着沙盘想象，楼间距、采光、园林等品质全部都眼见为实，让买房这件事，终于可以先看后买！
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