青岛一宗积率1.01的罕见低密宅地，即将于9月4日拍卖。这是青岛主城区，自2022年以来，推出的容积率最低的住宅用地，也是8.28楼市史诗级新政之后，青岛迎来的首场土拍！
▲李沧LC0303-12地块
01
这块地有多香，就有多烫手
LC0303-12地块，位于李沧区汉川路以东、衡水路以北，土地面积20015㎡，规划计容建筑面积20215.15㎡，住宅用地出让年限70年，容积率控制在1.01以内，建筑密度不超过35%，绿地率不低于30%。起拍楼面地价11230元/㎡，起拍总价22701.6135万元，竞买保证金4540.3227万元。
这样的地块，如果只看指标，会觉得：低密真香。但实地转一圈，就会发现这块地的硬伤不少。
1、地块太小
2万㎡，约30亩。这个体量，基本没有多少社区公共空间，也做不出足够大的园林，也很难靠体量摊薄会所、景观、配套等成本。于是开发商只能往小而精上走。但小而精，意味着产品必须足够贵。产品卖贵，得回答一个问题：凭什么？
2、周边界面不统一
地块东、西、北侧，均存在既有住宅社区，北侧和东侧的小区房龄，都快20年了，跟低密改善的调性完全不搭。
▲李沧LC0303-12地块
改善客群最终看到的，不只有自家示范区和精装大堂，还包括窗外真实存在的城市界面。改善买家愿意为低密、多花园、大尺度空间买单，但很少有人只为了一个1.01的容积率，就把周边环境全部忽略掉。一套房卖到四五百万甚至更高以后，客户开始挑园林、挑邻居，挑窗外的风景。这就是豪宅市场很现实的一面。
3、噪音干扰
地块西侧靠近车流量较大的汉川路。对于普通住宅而言，道路噪音还能通过楼栋布局、窗户、绿化等方式进行缓冲；对于低密产品，安静本来就属于产品价值的一部分，特别是叠拼、洋房产品。花大价钱买低密，结果晚上坐院子里听车流，这种反差多少有些扎心。
1.01究竟应该怎么做？
这才是开发商真正头大的地方。从理论上看，1.01可以做低密洋房、叠拼，也可以混合不同产品。户型做小了，浪费了低容积率的优势，没有利润空间；户型做大，周边的界面和社区氛围又撑不起高端改善客户的需求。高端改善客户看不上，普通改善客户买不起。
地块的南边和西南边，已经站着几个低密选手：
海创龙湖昱景颂，三宗地合计约19万㎡，其中LC0302-33地块最新规划调整后，住宅户数由472户减少到458户，叠拼从5层优化到4层，地下车位也增加到789个。
▲海创龙湖昱景颂
再往西边，还有城运远洋云栖山境，这个项目同样容积率1.01，2020年拿地，后来经历规划调整、股权转让等波折，今年6月重新公示规划，最新方案15栋4—7层住宅，共257户。
▲城运远洋云栖山境
所以LC0303-12地块，恐怕不能只靠“我也有叠拼”，得拿出自己的招。
02
土拍玩法变了
8月28日，两份重磅文件同时落地：新出让土地上的商品住房项目，优先选择现房销售；如果采用预售，单体建筑需要完成主体结构封顶；预售商品住房对应的个人住房贷款，原则上要等项目竣工备案后发放。
8·28新政并没有把所有新项目一刀切成只能现房销售。政策采用了新老项目分类衔接。新出让土地和已出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；预售制度仍然存在，只是门槛和资金监管进一步收紧。
所以9月4日这场土拍，并不等于“买地后必须等现房才能卖”，真正的地方执行方案，还要看青岛后续细则。
以后青岛再挂地，出让条件里大概率都会加上“优先现房销售”的要求，拿地的附加条件会越来越细，门槛也会越来越高。以后青岛的土拍，基本就是国、央企和少数现金流充足的房企。接下来底价成交、低溢价成交会越来越常见，非核心板块的地，甚至可能出现流拍。
03
这场土拍谁接盘？
市场传闻，或将有2家房企参与此次土拍。一家是青岛本土的老牌开发商，这些年在李沧、市北、黄岛都有布局，对东李片区也熟；另一家是在青岛土地市场相当活跃的外来房企，从城阳到市北，积极布局青岛主城区核心地块，今年多次参与东李土拍。
▲李沧LC0303-12地块
这场土拍，可以看作是8·28新政之后，青岛土地市场的一次压力测试，除了看谁拿下之外，还要看最终成交价：如果小幅溢价，说明青岛改善市场信心依旧；如果底价成交，说明新政之后开发商越来越谨慎；如果……
拭目以待，9月4日，看看这个被称为史诗级的828新政，到底会给青岛楼市，带来怎样的新开局。
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