来源：市场资讯
（来源：华创地产研究）
板块行情：第35周（8月24日-8月28日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.6%，在31个一级行业板块中排名第10位。
政策要闻：8月28日中央层面集中出台一揽子房地产改革政策，覆盖住房销售制度、信贷管理、信托、资本市场、城市更新、商业地产等多维度，搭建房地产发展新模式完整制度框架。销售端明确预售与现房销售规则，商品住房项目实行预售的单体建筑需完成主体结构封顶，强化预售资金全流程监管；通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先实行现房销售，已取得建设工程规划许可证的项目鼓励现房销售，同时设置政策过渡期，已取得建设工程规划许可证的存量项目按原有规则执行。融资层面全面推行项目主办银行制，单个项目对应一家主办银行，实行项目资金封闭管理，推动行业融资逻辑由主体信用转向项目信用。信贷规则作出重大调整，开发贷期限适配项目建设销售周期，首次还本原则上延后至项目竣工备案后；个人住房贷款最长年限由30年延长至40年，严格设置债务收入比管控要求，借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户，现房贷款资金受托支付至主办银行项目资金账户。监管同步出台配套细则，规范商品住房开发贷、商业地产贷款、城市更新项目贷款业务，明确资金使用红线，严禁违规用于缴纳土地出让金、分红等用途，城市更新项目严禁新增地方政府隐性债务。房地产信托业务设置准入门槛、集中度约束与2027年3月实施的时间窗口；资本市场端从股权再融资、债券、CMBS/ABS、REITs、不动产私募多渠道提供融资支持，强化信息披露与风险处置。系列政策兼顾存量项目过渡期安排，从销售、资金监管、信贷、非标、资本市场形成闭环制度设计，旨在防范项目资金风险，压实项目全周期风控，推动行业向新模式平稳转型。
公司动态：1）绿城中国：8月27日，绿城以总价4.03亿元竞得杭州临平乔司片区70号地块，楼面价9705元/㎡，溢价14.18%。2）华润置地：8月28日，华润置地以805629万元成交广州海珠琶洲石榴岗地块，溢价率约33.02%。海珠区琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块占地约6.6万平米，计容建筑面积约13.1万平米，起拍总价约60.56亿元，名义楼面价约4.62万元/平米。
销售端：第35周新房成交同比减少11%，二手房成交同比增加6%。1）本周20城商品房成交面积182万方，商品房日平均成交面积26.0万方，环比增加10%，同比减少11%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6334万方，累计同比减少6%。3）第35周11城二手房成交面积203万方，日平均成交面积29.0万方，环比持平，同比增加6%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7297万方，同比增加5%。
投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
报告正文
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行情回顾：房地产上涨2.6%，板块排名第10位
第35周申万地产板块上涨2.6%。第35周（8月24日-8月28日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.6%，在31个一级行业板块中排名第10位。
本周A股板块内涨幅第一为香江控股，涨幅达28.2%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为香江控股、我爱我家、沙河股份、深物业A、特发服务。跌幅前五的个股分别为荣安地产、陆家嘴、招商蛇口、首开股份、滨江集团。
港股板块内涨幅第一的融创中国，上涨20.5%。港股表现来看，第35周涨幅排名前五的个股分别为融创中国、易居企业控股、佳兆业集团、汇景控股、阳光100中国，跌幅前五的个股分别为珠光控股、正荣地产、正商实业、弘阳地产、景业名邦集团。
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政策要闻
中央层面：8月28日，一揽子房地产改革政策出台。
1）住建部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）：一是完善商品住房预售管理。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。二是有力有序推行商品住房现房销售。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制。三是加强政策措施协同。优化土地供应管理，合理确定房地产用地供应规模，优化土地出让方案，可带规划方案出让。加大融资支持力度，房地产项目实行主办银行制，房地产项目公司与主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。完善开发建设管理，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
2）央行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号），重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。一是建立开发贷款主办银行制度，提升房地产行业转型发展的金融服务能力。《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。二是加强个人住房贷款与开发贷款的衔接。《意见》明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。三是为适应经济社会发展需要，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
3）央行、金融监管总局发布《个人住房贷款管理办法（试行）》，主要内容分为以下几个方面：一、首付比例不得低于最低标准，借款人已付定金可计入首付，贷款人发现借款人使用贷款资金支付首付款的，应当停止向借款人发放个人住房贷款；贷款人考核借款人还款能力，设定债务收入比上限：月房贷支出收入比≤50%，月全部债务支出收入比≤60%。单一申请以申请人本人可支配收入核算，计入配偶收入时需核实并同步计入配偶债务；共同申请合并主申请人与共同申请人的可支配收入及对应债务。二、贷款期限最长不超过40年，贷款期限在1年以内（含1年）的，可以实行到期一次还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息；贷款展期累计不超原期限一半，原期限+展期合计不超40年。三、借款人购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款；借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款；借款人购买再交易住房的，贷款人应当在落实担保（含必要的阶段性担保）后发放贷款；所有资金均通过受托支付，现房付至主办银行资金账户，预售付至预售资金监管账户。四、以所购住房抵押，预售须办抵押预告登记，无法办登记的需阶段性担保，支持带押过户。五、对于已发放的个人住房贷款，在借款人没有全部归还贷款前，贷款人不得以已抵押房产再评估后的净值为抵押追加购房贷款。六、1998年版《个人住房贷款管理办法》同时废止，施行前已取得预售证的项目按原规定执行。
4）金融监管总局发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》，主要内容可以分为以下几个方面：一、银行管理与地域期限规则方面，每个项目仅确定一家主办银行，单独发放或牵头银团；项目全部资金（开发贷、自有资金、现房销售资金等）纳入主办银行账户封闭管理，主办银行及资金账户在贷款结清前原则上不得变更。贷款只能用于本城市（地级及以上）的商品住房开发项目。预售项目原则上≤3年、最长5年；现售项目原则上≤5年、最长7年。二、资金用途与资本金规则方面，贷款仅限本项目开发建设，不得跨项目使用，不得缴土地出让金及税款、项目分红、其他投资。项目资本金须先于贷款全额到位，股东不得抽回。三、担保、放款与还款规则方面，项目土地使用权+在建工程抵押，已办理预告登记或网签的房屋及其土地不得作为抵押物；可追加股东担保、股权质押。实行受托支付，放款进度与实物建设进度匹配；首次还本原则上在竣工备案后；销售回款优先偿还该项目开发贷。四、融资原则与项目管理规则方面，对不同所有制房地产企业项目一视同仁。依本办法发放贷款的项目均纳入“白名单”管理，向城市房地产融资协调机制报送信息。
5）金融监管总局发布《商业地产贷款管理办法（试行）》，办法明确了商业地产贷款的定义范围，引入了主办银行制、项目制和封闭管理，并要求银行建立健全商业地产贷款管理机制，有效识别、评估、监测、控制和缓释风险，依法合规开展业务。考虑到商业地产开发、购买和运营阶段资金需求和还款来源存在差异，办法将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。针对每个阶段的融资特点，办法分别从贷款用途、贷款期限、客户和项目准入、贷款管理等方面提出细化要求，更好地适配商业地产市场发展的信贷需求。为做好制度衔接，经营性物业贷款用途可按照《关于做好经营性物业贷款管理的通知》等文件的规定执行。
6）金融监管总局、住建部发布《城市更新项目贷款管理办法（试行）》：一是明确基本原则与项目准入规则。市场化、法治化，自主决策、自担风险、自负盈亏；不得新增地方政府隐性债务。须纳入城市更新规划和项目库，符合国土空间规划；具备充足经营性收入能够覆盖贷款本息；借款人为市场化运营主体。二是明确资金用途红线要求。不得用于缴纳土地出让金及相关税款；不得用于净地供应前的土地征收、拆迁安置补偿等前期环节；不得用于应由财政资金支出保障的事项。三是规范融资方式与开发性金融管理。贷款金额较大的项目原则上通过银团贷款提供，严防过度授信。国开行、农开行在批准业务范围内支持，不得偏离主责主业。四是严守增信红线与封闭管理规则。不得接受任何形式的政府隐性增信措施；不得利用政府应付款项、无收益公益性资产、无合法产权经营性资产抵质押融资；可用经营权/收费权产生的应收账款担保。在贷款行开立资金监管账户，项目资本金、贷款发放、支付支用、项目收入、贷款偿还，以及合同约定的其他项目相关资金等，均应通过资金监管账户办理。
7）金融监管总局发布《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》：一是明确房地产信托业务分类标准，划定信托公司与项目双向准入要求。房地产信托业务分为资产管理信托和资产服务信托两类，不含公益慈善信托和固有业务。信托公司开展房地产业非标债权资产投资业务，需满足监管评级 2 级以上、近两年度未连续亏损、净资产不低于 10 亿元的条件。业务融资以项目公司为直接融资主体，投资项目需四证齐全，项目资本金足额实缴到位，股东借款不得计入项目资本金，股东承诺放弃受偿权的情形除外。二是严格规范信托资金使用边界，落实专户封闭管理并设置业务集中度管控指标。信托资金不得直接或变相发放流动资金贷款，不得用于缴纳土地出让价款、投放土地储备贷款，亦不得用于偿还股东借款、其他投资及无关税款罚金。信托公司需为项目开立专属监管账户、实行专户封闭管理，由信托公司与主办银行协同开展资金监测，在项目资本金全额到位后，按照项目建设进度开展受托支付。同时严格管控业务集中度，房地产信托业务余额不得高于信托实收规模 5%，单一房企集团对应业务余额不得高于房地产信托余额 20%，非标形式业务余额不得高于房地产信托余额 50%。三是规范产品适当性管理与异地项目风控，明确薪酬约束规则与政策施行时间。投向房地产业非标资产比例不低于 50% 的信托产品，投资者须全部为非自然人，产品设置不少于 48 小时的投资冷静期，不得承诺保本保收益、设置预期收益率。针对异地房地产项目，需强化尽职调查力度、落实人员驻点机制，立项、风险审查、决策等核心权限不得下放异地。非标产品绩效薪酬需在产品清算完成后评估发放，实行薪酬递延与追索扣回制度，本办法自2027年3月1日起正式施行。
8）证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，共四部分十二条意见，包括以下内容：一是总体要求。改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。强化房地产领域准入、信息披露、资金监管，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展。二是支持合理融资。支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。三是优化监管。优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点；优化信息披露监管，重点关注执行会计准则情况；严格募集资金持续监管和穿透式监管；严防严打发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度。四是防范化解风险。落实“四早”要求，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动。平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道。配合地方政府推动房地产违约债券处置出清，丰富多元化房地产债券风险处置机制。
公司层面：1）绿城中国：8月27日，绿城以总价4.03亿元竞得杭州临平乔司片区70号地块，楼面价9705元/㎡，溢价14.18%。该地块容积率1.6，且有不低于30米的高度要求，预计打造小高层产品。2）中国金茂：8月28日，中国金茂&经开城市更新建设发展有限公司以楼面价10450元/㎡竞得龙泉驿区大面街道（陵川路以南）地块，编号LQ11（070102）：2026-11，成交总价13.70亿元，溢价率0.97%。该地块出让面积52430.57㎡（合78.6459亩），规划建筑面积131076.42㎡，容积率2.5，起拍楼面价10350元/㎡，起始总价13.57亿元。3）华润置地：8月28日，华润置地以805629万元成交广州海珠琶洲石榴岗地块，溢价率约33.02%。海珠区琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块占地约6.6万平米，计容建筑面积约13.1万平米，起拍总价约60.56亿元，名义楼面价约4.62万元/平米。扣除幼儿园、道路、绿地、河涌及商业等配建后，市场测算的实际住宅可售楼面地价已达到4.9万元/平米以上。4）华润置地：8月28日，华润置地控股有限公司旗下企业河南京润万象房地产开发有限公司以11.19亿元，竞得郑政高出〔2026〕14号（网）地块。该地块为城镇住宅用地，使用权面积53799.20平方米（约80.7亩），起始价6.91亿元，以此计，本次成交价溢价率达61.97%。地块位于郑州高新区枫杨街北、雪松路西，周边有郑州大学、郑州外国语学校等。5）华润置地：8月28日，华润置地以8.81亿元摘得合肥经开区JK202601号地块，溢价率12%。该地块位于宿松路以西、坝下路以北，紧邻合肥绕城高速、合肥南站。6）建发国际集团：8月28日，建发以4.82亿元摘得合肥经开区JK202602号地块，溢价率43.9%。该地块位于经开区齐云路以北、叠嶂路以东，临近地铁3号线安医大二附院站，周边有奥体小学、安医大二附院等配套。7）中国海外发展：8月28日，中海以4.47亿元摘得合肥瑶海区YH202610号地块，溢价率22%。该地块位于位于凤阳东路以南、定远路以西，临近地铁2号线东五里井站。8）绿城中国：8月28日，绿城以5.95亿元摘得合肥肥西县FX202640号地块，溢价率35%。该地块位于丹霞路与金寨南路交口西南侧，临近地铁3号线大学城北站。
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销售端：新房成交同比减少11%，二手房成交同比增加6%
（一）新房市场：第35周20城成交面积同比减少11%
从我们监测的20城数据来看，第35周20城商品房日均成交面积环比增加10%，同比减少11%。1）本周20城商品房成交面积182万方，商品房日平均成交面积26.0万方，环比增加10%，同比减少11%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6334万方，累计同比减少6%。
第35周一线城市商品房成交面积为70.2万方，同比增加7%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第35周成交面积分别为70.2万方、72.7万方、39.2万方，周环比增速分别为6%，11%，15%，周同比增速分别为7%、-14%、-28%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为17%、11%、-12%、36%，环比增速分别-23%、27%、10%、14%；二线城市中杭州、武汉同比增速为6%、2%；三四线城市中韶关同比持平，其余均同比减少。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2284万方，同比增加3%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2484万方，同比减少9%；11个三四线城市商品房成交面积为1567万方，同比减少13%。
（二）二手房市场：第35周11城成交面积同比增加6%
从我们监测的11城数据来看，第35周二手房成交面积同比增加6%。1）第35周11城二手房成交面积203万方，日平均成交面积29.0万方，环比持平，同比增加6%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7297万方，同比增加5%.
第35周监测的一线城市二手房成交面积同比增加7%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第35周二手房成交面积分别为90.1万方、81.2万方、31.9万方，周环比增速分别为5%，-6%，0%，周同比增速分别为7%、0%、21%。2）一线城市中北京二手房成交面积32.9万方，同比增加1%；上海二手房成交面积44.1万方，同比增加11%；深圳二手房成交面积13.0万方，同比增加9%。3）二线城市中青岛、厦门成交面积同比增速为9%、8%。4）从累计数据来看，3个一线城市二手房成交面积3169万方，同比增加7%；5个二线城市二手房成交面积3127万方，同比增加1%；3个三四线城市二手房成交面积1001万方，同比增加13%。
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融资端：本周发债企业大部分为地方国企
本周发债企业大部分为地方国企。1）第35周上海城开发行规模最大，发行两支公司债18亿元；2）城建发展发行的公司债利率最高，为2.33%，电子城发行的中期票据利率最低，为1.68%。
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投资建议
三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
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风险提示
产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
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