科学城核心区，终于补货了。
今天，黄埔科学城映日路地块正式挂牌，起拍总价约13.15亿元，折算名义起拍楼面价约1.72万/㎡。
市场关注度很高，因为这块地，可以说是十几年来，科学城条件最优质的住宅用地。
密度越降越低
三次调规诚意十足
映日路地块，算得上是市场的老熟人了。
去年4月，地块完成商改住，由纯商业用地调整为商住用地。当时调规的容积率还是3.0。
随后首次挂牌时，容积率进一步压到2.5，但结果是终止出让。
并非地块不够优质。当时正好赶上国家建筑新规风口，不少房企选择观望，想看看新规落地后再做研判。
这一等，就是一年多。
如今重新挂牌，容积率再降到2.2，三连降，诚意已经摆到台面上了。
且这次的起拍楼面价，较去年同址挂牌的约1.9万/㎡降了大约10%。
可以说，是带着十足的诚意回来的。
为什么说它是十几年来最靓的地？
科学城核心区，宅地断供已经不是一年的事了。
严格意义上的核心区，上一次真正卖地，要追溯到2012年，越秀·岭南山畔地块。
如果把范围放宽一点，上一次土拍也得回到2021年，深振业拿下HBPQ-A-6地块（如今的振业天成），楼面价27274元/㎡。
这中间，核心区的新房供应几乎全靠旧改项目撑场，体量大、周期长，部分项目还是商品房、回迁安置房混住。
改善客群想要的纯粹社区，选择空间一直很有限。
映日路地块的出现，等于在干涸已久的河道里，重新放了一股活水。
地块扎根科学城核心腹地，这一片是科学城建成最早、开发成熟度最高的区域。
地块距地铁21号线科学城站直线约300-500米，到黄埔区政府约3公里。搭乘地铁两站即可抵达天河智慧城，无缝衔接天河产业板块，通勤优势相当能打。
商业方面，地块南侧的GetMall云汇天地已经开业，迪卡侬、名创优品、大家乐等商家齐备；2公里范围内还有萝岗万达广场、大壮国际广场、香雪时光等，日常消费基本不用愁。
教育方面，地块自身配建9班幼儿园；更关键的是，据相关消息，未来项目将统筹入读周边名校，周边还有一所24班小学在推进。教育资源这块，预期不低。
生态方面，地块被尖峰岭公园、科学城体育公园、绿轴广场、环山岭公园等多座公园环抱，正是改善客群最在意的那张底牌。
而从地块指标来开，容积率2.2、限高80米，意味着这块地天然具备做低密小高层、甚至板楼产品的基因。在当前好房子趋势下，无论是打磨改善户型，还是做创新产品，都留足了想象空间。
关键是，没有回迁安置的捆绑，这是一块可以完全按照改善客群需求来精雕细琢的净地。
体量不大、总价可控，恰好是当下开发商最青睐的小而精类型。
科学城不是一座空城，它是中国排名第二的科技城。
片区汇聚超15万家企业，包括80%的黄埔上市公司和60%的科技创新企业，形成了新一代信息技术、人工智能、生物医药三大产业集群。
以人工智能为例，这里拥有全省唯一的人工智能特色园区——科学城人工智能新兴特色园，已集聚规模以上人工智能企业134家，产业规模超过245亿元。
总部办公、高新技术企业高度聚集，意味着什么？意味着这片土地上，从来都不缺高收入的产业人口，也从来不缺真实的改善置业需求。
映日路地块周边，南方电网、多个科学园、产业孵化基地环伺，目标客群画像非常清晰：在科学城和天河智慧城工作的中高收入人群。
科学城核心、容积率2.2、近地铁、配建幼儿园、产业与生态双重加持……
映日路地块，几乎集齐了所有「爆款」要素。
这不仅是一块地的挂牌，而是科学城改善市场沉寂多年之后，一次重新定价的机会。
不过值得注意的是，它是全国现房销售新政后，广州挂牌的第二宗宅地。
从已公开的出让条件看，映日路地块并未写入现房销售条款。
9月30日，限时竞价。
这块十几年来科学城最靓的地，会花落谁家？又会在科学城掀起怎样的改善置业浪潮？
答案，很快揭晓。
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