作者 | 深水财经社 倪大九
转眼间，来到了楼市调整的第六年。
中指研究院数据显示，2026年上半年，100家房企销售总额为15863.6亿元，同比降幅较前5月缩小1.3个百分点，连续四个月收窄。
赶在传统“金九银十”前夕，楼市也迎来重量级政策组合拳，也就是大家近期热议的楼市“三箭齐发”，一切似乎都在好起来。
但翻开房企的半年报，依旧惨不忍睹。
多数房企还在利润下滑、续亏、毛利率普遍走低的泥潭中，像万科、碧桂园，上半年的亏损都是百亿级别。
不过，有个好的现象，有几家房企已经开始“回血”了。
仅剩3家千亿房企
2026年上半年，全口径销售额超千亿元的房企有3家，分别是保利发展、中海地产和华润置地，销售额分别达1351亿元、1343.5亿元、1165亿元。
其中，中海与保利的差距已缩至不足10亿元，且中海以11.83%的同比涨幅逆势上扬；
而保利发展同期下滑6.96%，照这个趋势，行业老大很快就要换人了。
再看营收端，保利是唯一一家千亿级别的房企，不过同比去年下降了12%。
中海地产、招商蛇口是头部房企里，“唯二”两家实现营收正增长的房企。
其中，中海地产今年上半年营收同比上涨17.3%，靠着央企的融资优势和信用背书，依然在狂刷规模。
但利润就尴尬了。保利营收1028亿，归母净利才19.59亿，也就是说卖100块钱的房，净赚不到2块钱。
招商蛇口更惨，营收涨了6.4%，净利却暴跌63.5%，典型的“赔本赚吆喝”。
再看万科，上半年亏了149.5亿，碧桂园亏了156.2亿，俩难兄难弟手拉手，半年加起来亏掉300多亿。
中间地带同样刺眼。越秀地产归母净利润只剩0.9亿，同比暴跌93.6%；
绿城中国利润0.82亿，几乎归零；金地集团亏27.5亿，但亏损同比收窄了26%。
对比发现，像滨江这种区域型民企还能赚15个亿，说明聚焦核心城市、不瞎扩张才是民企唯一的活路。
卖房变得不赚钱？
比亏损更值得警惕的信号，藏在毛利率里。
14家房企中，开发销售型业务的毛利率普遍只剩6%到13%。
越秀地产6.2%，万科约6.1%，碧桂园直接出现了负毛利，也就是说结转项目的收入已经不足以覆盖直接成本。
要知道，就在五六年前，房企开发毛利率20%以上是常态，30%也不稀奇。
不过其中，有三家房企的毛利率逆势走高。华润置地综合毛利率25.4%，美的置业33.5%，新城控股33.1%。
它们的共同点不是房子卖得贵，而是收入结构的变化。
华润靠商业地产托底，经营性不动产收入226亿、毛利率73.3%；新城的商业运营收入71亿，首次超过住宅业务；
美的置业在2024年剥离重资产开发后彻底转向轻资产，有息负债只剩5000万元。
房地产行业的利润，正在从“赚开发的钱”转向“赚运营的钱”。
万科现金流转正
如果说利润表是房企的面子，那么现金流量表就是里子，决定着企业能不能活下去。
2026上半年，中海地产经营现金流净流入285亿、保利246亿、招商241亿，三家合计超770亿。
越秀也有138亿净流入，现金储备515亿。这些公司经营赚钱、还债不慌、还有余粮拿地。
而民企则是另一个故事。绿地、金地、新城的经营现金流都是7到8亿的“亿级”水平，跟央企差了两个数量级。
万科经营现金流净额4.95亿，相比前两年，总算“转正”了。
不过，万科这次现金流转正，其实是靠压缩开支和卖资产挤出来的。所以只能算它“止血”，而不是“回血”。
金九银十，是底还是另一个坑？
与企业报表的寒意形成对比的，是最近密集发布的托底政策。
7月底，中央政治局会议定调“稳定房地产市场”后，政策落地的速度超出了很多人的预期。
8月7日，北京率先出手，非京籍家庭在五环内购房的社保缴纳年限从2年降到1年，夫妻双方缴存公积金的首套贷款额度提升至240万，叠加多子女等条件最高可达340万。
8月20日，上海紧随其后推出8条新政，“卖旧买新”阶段性补贴最高8万元，同时推进二手房收购和房票安置上观新闻。广州、深圳也在8月内跟进优化。
二线城市更是密集，西安不再审核商品房价格，成都、郑州加码公积金支持，郑州高新区一宗宅地甚至拍出了62%的溢价率。
但真正具有制度性意义的，是8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》。
这份文件明确要求各地“有力有序推行商品住房现房销售”，新出让土地项目优先现房入市，预售房源需主体封顶才可售卖，购房资金全部纳入监管。
对资金链本就紧张的民企来说，这不是利好，是更高的门槛。
从当前行业格局来看，房地产销售端还没真正回暖，库存还在高位，购房者信心还需要时间修复，这些不是一两个政策就能瞬间逆转的。
阅读提示 本文仅为公开信息梳理与个人主观评价，不构成任何投资建议。文中涉及的上市公司信息请以证监会、交易所和上市公司官方公告为准。
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