上海成为第一个明确，未来5年大幅减少商品住房供应的大城市，并给出了具体指标。

今天上午，《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》发布，重申这5年里新增供应商品住房为2500万—2800万平方米，比十四五规划大幅缩减了30%以上。

此前，上海已经发布了“城市更新和住房发展“十五五”规划”，里面有更详细的表述。

我比较了十四五规划和十五五规划，发现不仅商品房供应量大幅缩减，保障房也同样。

上海住房十四五规划中，明确“新增供应保障性产权住房约23万套”，其实就是“配售型保障房”，跟商品房在一定程度上构成竞争。

十五五规划里，上海没有提及“保障性产权住房”，也没有给出目标，估计未来将以需定建。只提出了新增保障性租赁住房 25‑27 万套（间）以及新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位12万张。

也就是说，上海在商品住房、可售保障房两个赛道上都踩刹车了。

翻阅上海住房的十二五、十三五、十四五、十五五规划，减少供应量的趋势就更加明显。

十二五规划，上海预计新建商品住房6500万平方米。

十三五规划，预计供应市场化住房8250万平方米，其中商品住房4000万平方米，租赁住房4250万平方米。

十四五规划，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

十五五规划，新增供应商品住房2500万—2800万平方米。

如果跟十三五的8250万平方米相比，十五五新增商品住房的面积更是下降了66%到70%。

上海住房供应量踩刹车，是大势所趋，在意料之中。因为中国总人口已经停止了增长，新生儿数量也在下降。

上海虽然有极强的人口竞争优势，但出于均衡发展、防治大城市病的考虑，近年来一直在纾解非核心功能，控制人口增长。

上海常住人口的峰值在2021年达到了2489.43万人，然后小幅回落，去年末为2485.41万人。

缴纳公积金的人数，也可以印证上海人口下降。2025年末跟2023年末相比，上海缴纳住房公积金的人数下降了21万人，不仅是大城市中下降最多的，还是省级区域下降最多的。

放眼全国，十五五期间商品住房和可售性保障房供应量双双回落，将是基本趋势。主要原因是人口大趋势和天量库存。

此外是“828新政”的影响——预售门槛大幅提高、现房销售将逐步推广，开发商资金成本上升、拿地更加谨慎，中小房企将被挤出市场。

供应量减少有利于房价企稳，是一个好消息。但对于上市房企，构成短线利空。

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