一、宏观环境
市场概况：2026年8月，南京商品住宅市场（住宅+别墅口径）呈现「供应放量、成交回落、价格走稳」格局--新增供应同比大幅放量，成交环比高位回落，成交均价保持平稳。
重点城建动态
1.建宁路长江隧道建成通车（过江通道）8月20日，建宁路长江隧道与惠民大道（郑和中路）、机场二通道北段三路齐开试通车。建宁路长江隧道全长约6.8公里，位于南京长江大桥与定淮门长江隧道之间，联通江北新区与江南主城北部，通车后南京过江通道增至14处16条，有效推动「一江两岸」融合与鼓楼滨江、江北新区板块的要素流通。
2. 江宁硬核科创驱动产业跃升（产业入驻）8月，江宁区聚力建设紫金山科技城、麒麟科技城两大核心科创阵地，围绕智能电网、软件及人工智能、高端智能装备三大2000亿级主导产业及生物医药等千亿级集群持续发力，高新技术企业超2500家，为区域产业人口导入与住房需求提供支撑。
3. 上元门观江平台基本完工（城市更新）作为南京一江两岸「九大城市客厅」规划重点工程，鼓楼段滨江风光带上元门观江平台已基本完工进入收尾阶段，将串联沿江步道与五马渡，成为商务商贸、科技创新、文旅体验交汇的创意走廊，带动鼓楼滨江板块价值提升。
二、土地市场
土地供应明细
2026年8月，南京纯住宅、商住、综合用地（招拍挂口径）供应1幅，供应总建面4.44万㎡、供应用地3.70万㎡。
2.2 土地成交
2.3 土地市场总结
8月南京土地市场（招拍挂口径）整体清淡：招拍挂供地仅1幅，住宅用地成交3宗、金额18.79亿元，规模有限；但核心城区（鼓楼、栖霞）成交仍保持一定溢价，反映开发商对优质地块仍有拿地意愿，市场呈结构性分化态势。
供应特征分析:
市场特征分析:
区域分化格局明显：鼓楼楼面均价24112元/㎡居首、溢价率23.2%，栖霞溢价率6.6%，核心城区优质地块仍受房企青睐。
典型地块分析:
鼓楼·宁出[2026]23号NO.2026G48:总建面0.77万㎡，成交金额1.86亿元，楼面均价24112元/㎡、溢价率23.2%，为当月溢价最高、单价最贵地块，显示开发商对主城核心区优质地块的争夺意愿较强。
栖霞·宁出[2026]18号NO.2026G37:总建面2.26万㎡，成交金额3.41亿元，楼面均价15122元/㎡、溢价率6.6%，溢价水平适中。
江宁·宁出[2026]22号NO.2026G45:建设用地9.42万㎡、总建面15.08万㎡，成交金额13.52亿元，楼面均价8966元/㎡、溢价率0.0%（底价成交），为当月成交体量最大的地块。
三、商品房供应
当月供应概况
分区域供应
供应总结
8月南京商品住宅新增供应1187套/15.22万㎡，环比+8.6%、同比+74.8%，供应端显著回暖。分区看，江宁（264套/3.15万㎡）、栖霞（251套/2.59万㎡）、浦口（222套/2.84万㎡）为供应主力，其次为雨花台（196套/2.30万㎡）与秦淮（170套/3.17万㎡）；鼓楼（70套）、玄武（14套）供应有限，建邺、溧水、六合、高淳当月无新增供应。秦淮因供应集中推高区域供求比至2.79，短期区域去化压力上升。
四、商品房成交
当月成交概况
分区域成交
项目成交面积排行TOP10
成交总结
8月南京商品住宅成交1533套/20.10万㎡/54.27亿元，环比7月高位明显回落（成交面积环比-25.9%），同比成交面积+4.5%、金额+9.1%小幅正增长，与供应放量形成对比。分区看，江宁、浦口为成交主力，两者合计贡献近半成交量。TOP10项目中江宁占4席、浦口占3席、栖霞占2席、鼓楼占1席，头部项目以2.0-3.4万元/㎡的中高端改善产品为主。当月供求比升至0.76（7月为0.51），需求承接力不足，短期去化压力有所加大。
五、成交均价
整体均价
分区域均价
均价分析
8月南京商品住宅成交均价26996元/㎡，环比-0.1%、同比+4.4%，价格水平平稳。分区域看，价格呈三梯队分化:第一梯队为主城核心区，建邺（51519元/㎡）、秦淮（45365元/㎡）、玄武（39880元/㎡）价格坚挺；第二梯队为主城周边，鼓楼、雨花台、江宁、栖霞、浦口集中在2.1-3.2万元/㎡；第三梯队为远郊，溧水、六合、高淳在0.9-1.1万元/㎡。区域价差明显，建邺约为高淳的5.8倍，主城高价区与远郊低价区结构性分化延续。
六、库存去化
近一年库存规模及去化周期走势
库存分析
库存规模：近一年南京商品住宅库存面积从2025年9月的640.93万㎡逐步降至2026年7月的600.10万㎡，8月按公式计算为595.12万㎡，库存绝对量持续温和去化，同比降幅约5%左右。
去化周期：去化周期（近12个月口径）自2025年9月的20.1个月波动上行，2026年2-3月触及25.9个月的峰值后逐步回落，至7月为23.2个月，仍处于较高区间。
当前判断：库存绝对量虽缓降，但去化周期长期维持在23个月左右（约两年），叠加8月供应放量、成交回落，去库存压力尚未实质性缓解，后续需关注供应能否被成交有效消化。
七、月度总结与展望
供应端预判:8月供应端主动放量后，预计9月开发商仍将维持一定推盘节奏，但供应集中入市对区域去化构成压力。
成交端预判：进入9月传统销售旺季，叠加「金九」效应，成交有望环比回升，但需求承接力能否跟上供应节奏仍有待观察。
价格端预判：预计成交均价保持平稳，主城核心区价格坚挺，远郊区域受产品结构影响或继续波动。
本文由【克而瑞(南京)研究中心】分析师乔俊杰撰写，【克而瑞(南京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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