大家帮2026年北京土地的第34篇推送
顺义中央别墅区，超大低密住宅地块今天出让。
今天，顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊SY00-2101-2001、2002地块正式迎来土拍。作为中央别墅区核心板块推出的超低密河景地块，这宗容积率仅1.01的顶豪地块吸引了金隅+懋源联合体与华润置地两家实力房企报名参拍。
金隅+懋源联合体在线下土拍前完成线上第一轮报价，报价70.71亿元底价。这一组合曾在8月初广渠路地王的土拍现场一路厮杀到最后几轮，无奈最后折戟。此次这对央企资金实力与豪宅基因的组合，意图在温榆河畔打造中央别墅区新一代标杆。
而华润置地在此次土拍前，已经在新地块隔壁成功打造北京润园，坐拥红盘口碑、深谙区域客群。此番出手更像是“守土有责”的战略卡位，意图在西北侧再补一宗同指标低密地，避免客群被分流。
最终，两家经过线上线下一共174轮竞拍，华润以82.993亿元将其收入囊中。
至此，北京2026年宅地土拍总计来到34组，成交总金额更新至796.872亿。
2026年北京宅地土拍成交地图
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：北京市顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目SY00-2101-2001、2002地块；
拿地房企：华润置地；
成交金额：82.993亿元（溢价率17.37%）；
住宅楼面价：4.12万/平。
先看地块位置和周边配套。
环线位置方面，温榆河2001、2002地块位于五环至六环之间，具体位于顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊核心区位。地块东南角就是北京润园所在的2007、2008地块。
温榆河2001地块周边配套
温榆河公园别墅区，无论去北边未来科学城、东边首都机场、西边海淀上地、南边望京，都有相对适当的距离，开车时间都在合理区间。
交通配套方面，地块依托京承高速、机场高速、京密快速路、新国展联络线等城市快速路网，20分钟直达首都机场、望京商圈，30分钟联动国贸、三里屯等主城核心区域。新国展联络线的通车大幅优化了片区通勤效率。
商业配套方面，5分钟车程直达中粮祥云小镇，周边云集欧陆广场、荣祥广场、山姆会员店、FUDI会员店等高端商业体。
教育资源方面，地块坐拥北京密度最高的国际教育资源——3公里内覆盖ISB顺义国际学校、鼎石学校、BSB英国学校、新英才学校、贝赛思国际学校等全链条K-12顶尖国际院校，国际学区属性突出。
医疗配套方面，北京友谊医院（顺义三甲院区） 、北医三院机场院区、和睦家国际医院提供公立三甲与高端私立医疗双向保障。
生态资源是地块最稀缺的标签。地块直面温榆河一线河景，属于北京公认的“上风上水”高端居住板块。周边汇聚8大马术俱乐部、16大高尔夫俱乐部、罗红艺术中心等高端圈层配套。
综合来看，温榆河2001地块属于一线河景+顶级国际学区+中央别墅区纯粹圈层的顶豪组合，在北京近郊土地市场中极为稀缺。
再来看地块本身。
此次出让的地块包含1宗住宅用地和1宗配套商业用地，两块地指标独立管控、整体开发自由度高。
图源地块文件
2001住宅地块用地面积199246.18㎡（约19.92万㎡），地上建筑规模201238.64㎡（约20.12万㎡），容积率1.01，建筑限高27米。
2002商业地块用地面积3000㎡，地上建筑规模3000㎡，容积率1.0，限高18米。
图源地块文件
住宅地块19.92万平的面积比隔壁北京润园的17.04万平要多2.84万平，20.12万平的建筑面积也要比北京润园的17.21万平多2.91万平。
20.12万平的建筑面积是什么概念？按照套均建筑面积200平算，能建造1000套房子，按照套均400平算，还有500套房子。
还有1.01的容积率，几乎相当于整个项目几乎是“平摊”在土地上的，近十年北京，如此低密的指标依旧屈指可数。
同时2001地块27米限高，比北京润园的24米局部27米还是要高一些，意味着地块只能打造洋房、双拼别墅等低密产品。
地块内含两条对外开放市政街坊路：安悦北路宽12米、裕园南路宽20米。街坊路把住宅地块分成了三个区域，开发节奏可复制北京润园的分三期开发的模式。
关键约束：地块紧邻温榆河生态走廊，严格落实生态保护、海绵城市建设要求，建筑风貌、景观设计需契合生态片区整体定位。
值得关注的是，地块无大型公建无偿移交压力，开发约束相对宽松。
最后看价格方面。
温榆河2001等地块的挂牌起始总价是70.71亿元。其中住宅地块起始价70.44亿元，商业地块起始价2700万元。
综合起始楼面价约3.46万元/平，可售住宅起始楼面价约3.51万元/平。
最终，华润以82.993亿，溢价率17.37%拿下地块，最终成交楼面价定格在4.12万/平。
周边新房方面，最直接的参照物是地块东南角的北京润园（2007、2008地块）。2025年2月，华润置地以60.24亿元底价摘得润园地块，折合楼面价约3.5万元/㎡。
北京润园规划111栋住宅楼、19栋8层洋房+92栋双拼别墅，共483户。第三期别墅产品近日进行了调规，拟建45栋住宅楼，均为双拼别墅，最中间的6栋大概率是“二合一”的类独墅产品。
截至目前（9.3），北京润园483套住宅已经成功网签353套，住宅签约面积11.77万/平，网签均价7.26万/平。
而截至目前，北京润园的总网签金额已经达到92.44亿元。
北京润园网签数据（9.3）
周边二手房方面，中央别墅区二手别墅价格长期坚挺，片区高净值居住圈层纯粹，资产保值能力极强。
综合来看，温榆河2001地块与北京润园容积率同为1.01但本宗地块总建面比润园多出3万㎡。润园已把温榆河低密顶豪模型完全跑通，对于新地块而言最关键的不是能不能复制一个“北京润园”，而是能否在相邻位置用同等的成本做出迭代升级的产品。
好消息是，生态资源和客户基础已经被充分验证。
最终，华润拿下这块中央别墅区绝版超低密河景地块，能否在温榆河畔再次打造出新一代顶豪标杆，静待产品揭晓。
以上。
个人观点 仅供参考
热门跟贴