签租赁合同的时候，有些出租人和承租人为了省事，直接在合同里写“租期20年，到期后自动续租20年”。双方都觉得这样省心，一次性把40年的关系定下来，但这种写法在法律上站不住脚。民法典第七百零五条明确规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。租赁期限届满后可以续订，但续订的期限同样不得超过二十年。辽宁腾坤律师事务所律师从法律规定和实务裁判两个角度，分析一下这种“自动续租”条款的效力问题。
法律把租赁期限限定在20年，是有现实考量的。租赁的本质是使用权的转移，租期太长会导致租赁物因长期使用而损耗严重，影响返还。几十年的时间跨度里，市场行情、物价水平、房屋状况都可能发生巨大变化，合同一旦签了就得遵守，变更起来很难。限定最长租期，也是给双方一个在适当时机重新协商、调整交易条件的机会。
那合同里写了“20年租期，到期后自动续租20年”，这种约定有效吗？答案是无效的。这种“自动续租”条款，实质上是想超出法律对租赁期限的限制。双方虽然在形式上只签了20年的合同，但通过“自动续租”的约定，把实际租期延长到了40年。法律允许租期届满后续租，但续租必须是双方在20年快到期时重新商量、重新达成一致，而不是在签约时就提前锁死下一个20年。提前约定“自动续租”，等于剥夺了双方在20年租期届满时重新选择的权利，就算有一方不想续了，也会因为合同里有这条“自动续租”条款而无法退出。这种做法违背了民法典设置最长租期的立法本意，法院通常会认定这种“自动续租”的约定无效。
还有通过一次性签多份合同来规避20年的限制，比如第一份签20年，第二份签10年，第三份再续10年，加起来凑成40年。法院同样认定超出20年的部分无效。也有人在合同里写“期满后可继续使用，免收租赁费”，意图和“自动续租”一样，都是为了绕开法律规定，同样被认定无效。
正确做法其实很简单。如果确实需要长期使用同一处房屋或场地，签一份20年的租赁合同是合法的。20年到期后，如果双方都愿意继续合作，可以重新续订一份新的租赁合同，但新合同的有效期同样不能超过20年。就是说可以续租，但不能一次性锁定40年。签合同的时候把租期写清楚，别用“自动续租”来规避法律规定。真到了20年到期那天，双方都愿意续，再重新签一份合同也不迟。
本文仅供参考，具体情况需结合自身实际判断。
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