最新数据发布，西安新房价格微涨、二手房价格继续下跌。
来自中指研究院最新发布的《百城价格指数报告》显示，8月西安新房价格环比上涨0.13%，二手房价格环比下跌0.98%。
从全国来看，8月份百城新建住宅均价17255元/㎡，环比上涨0.15%，同比上涨2.04%；百城二手住宅均价12527元/㎡，环比下跌0.45%，同比下跌7.08%。
具体到西安，市场依旧延续了一个非常明显的特征：新房价格相对稳定，二手房价格仍在调整。
据中指研究院数据，8月百城新建住宅均价17255元/㎡，环比上涨0.15%，同比上涨2.04%。
从城市表现来看，8月共有32个城市新房价格环比上涨，68个城市下跌。上海上涨0.53%，杭州上涨0.47%，成都上涨0.39%，天津上涨0.35%，南京上涨0.24%，北京上涨0.25%。
与此同时，一线城市新房价格环比上涨0.39%，二线城市上涨0.09%，三四线代表城市下跌0.12%。
这其实也能解释为什么西安新房价格会出现小幅上涨。
目前西安新房市场的供应结构，已经发生了比较明显的变化。
高新、曲江、航天、港务等板块，依旧有大量改善型项目供应，高品质住宅成为新房市场的重要组成部分。
尤其是核心板块的新项目，产品面积、园林、立面、精装以及社区配套都在持续升级。
这类项目的价格通常也会明显高于普通刚需项目。
因此，当市场中新入市的改善型项目占比提高之后，很容易出现一种现象：
成交结构发生变化，最终带动样本价格出现上涨。
从8月西安的数据来看，新房样本平均价格为13477元/㎡，样本价格中位数为15150元/㎡。
这里需要特别注意平均价和中位数之间的差异。
这意味着西安不同项目之间的价格分化依旧非常明显。
核心区域、高品质改善项目能够维持相对较高的价格，但部分刚需以及非核心区域项目，依旧需要通过优惠、特价房等方式促进成交。
因此，现在西安新房市场更接近于：改善项目托住价格，普通项目以成交为主。
相比之下，二手房的压力依旧更加明显。8月百城二手住宅均价12527元/㎡，环比下跌0.45%，已经连续处于调整状态。
值得关注的是，8月100个城市中，仅有7城二手房价格上涨，93城下跌。
这说明二手房市场的调整范围依旧非常广。
具体到西安，8月二手房环比下跌0.98%，跌幅明显高于全国百城平均水平。
样本平均价格为12430元/㎡，样本价格中位数则为10915元/㎡。
与此同时，国家统计局7月数据显示，西安二手住宅价格环比下降0.4%，同比下降6.8%，1-7月平均价格指数为91.8。
这也说明，西安二手房市场目前依旧处于比较明显的价格调整阶段。
事实上，从西安二手房市场的实际表现来看，这种调整并不难理解。
此前中指研究院数据显示，截止6月底，西安二手住宅存量挂牌套数已经达到16.87万套，较上月增加9615套。
但与此同时，6月份西安二手住宅成交9678套，同比增长7.5%；今年1-6月累计成交53561套，同比增长6.27%。
这就出现了一个很有意思的现象：成交并不算差，但价格依旧在跌。
原因其实很简单，当前西安二手房市场依然存在大量房源竞争。
对于真正有出售需求的房东来说，挂牌之后能不能快速成交，比单纯维持一个较高的挂牌价格更加重要。
所以现在市场中出现了越来越明显的“以价换量”。
尤其是房龄偏老、产品竞争力一般、板块供应量较大的房源，价格调整压力会更加明显。
反过来看核心板块、次新房以及产品力较好的二手房，价格表现会相对稳定。
所以未来西安二手房市场依旧会呈现非常明显的分化。
同一个区域，甚至同一个小区，不同楼栋、不同户型、不同装修状态之间，成交价格都可能存在较大差异。
从全国市场来看，8月份这种分化依旧在继续。
新房方面，百城价格环比上涨0.15%，今年1-8月累计上涨1%；二手房方面，百城价格累计下跌3.76%。
与此同时，中指研究院指出，今年以来虽然新房成交规模有所下降，但二手房成交依旧保持一定活跃度。1-8月，20个重点城市二手住宅成交约99.8万套，同比增长6%。
所以现在房地产市场一个非常明显的特点依旧没有改变：成交恢复速度明显快于价格恢复速度，这放到西安同样成立。
新房方面，改善型产品仍然能够获得市场关注，优质项目具备一定价格支撑。
二手房方面，成交依旧存在，但大量挂牌房源之间的竞争，使得价格仍然承压。
因此，8月西安新房上涨0.13%，更应该理解为市场结构变化带来的价格支撑，暂时还不能理解成整个西安楼市已经完成反转。
接下来进入“金九银十”，西安新房市场的供应和营销力度大概率都会进一步增加。
对于购房者来说，现在市场最大的变化，其实依旧是选择权。
新房有更多改善产品可以选择，二手房则有大量房源可以比较。
所以对于真正有购房需求的人来说，现阶段最重要的依旧不是猜测房价什么时候见底。
把区域、产品、价格和未来价值真正比较清楚，依然比单纯等待市场拐点更加重要。
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