地盘说
郑州楼市进入“品质定价”时代。
■ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
9月8日，河南省发布《关于统筹推进控增量去库存优供给着力稳定房地产市场的若干措施》的通知。
用15条措施从“控增量、去库存、优供给”方面三箭齐发，剑指“好房子”时代。
此前，8·28新政猛烈冲击楼市。
将全国预售门槛统一提至“主体结构封顶”，对所有开发商来讲，都是前所未有的考验。据说，新政出台后，深圳已经有楼盘原地解散销售团队。
郑州算是先行者，“封顶预售”已经鸡飞狗跳了两个多月，现在好了，全国一盘棋，谁都跑不掉。
当“封顶”成为底线，“现房”渐成常态，行业竞争彻底回归产品本身。
门槛抬高，劣币出局，好房子才是郑州楼市该有的新常态。
1
重燃管南
绿都悦府用实力踩对了点。
新政之后郑州的第一个开盘的项目，全城瞩目。绿都也用这场首开重新点燃管南的热度。
113套的首开去化，放在几年前或许不算惊艳，但在当下的主城改善市场，着实让人刮目相看。
©绿都悦府选房现场
尤其是，总价175万起步的门槛，筛掉的不仅是预算，更是对改善成色的检验。
悦府用小高层129m²、143m²两个主力户型探底市场，13500-15200元/m²的单价区间，客户用真金白银投了票。
管南的改善空白，终于被绿都对“中原好房子”的完美注解，唱出了不一样的回响。
©绿都悦府获“中原好房子”授牌
说到底，还是绿都太懂这片土地了。
从早期组团到如今悦府回归，扛把子的底气，在于对客群的精准拿捏。
395席，4栋洋房+5栋小高层，1.99的容积率在主城几乎绝版，而绿都偏要在螺蛳壳里做道场。
两梯两户、独立电梯厅入户，私密性拉到满格；119%-133%的得房率让每一平方都物超所值，129m²起步的面积段更是把纯粹刻进了基因。
©绿都悦府鸟瞰效果示意
奇偶层露台错位设计，奇数层露台在南向客厅外，偶数层在书房东北侧。全景舱式视野，270°环幕采光。
南向17.5米面宽、双套房、76m²餐客厅，实得超200m²的空间体验，这组数据放在郑州任何一个板块都经得起推敲。
©样板间实景
约66米宽、9米高的府门，黑松对仗、月季点题、錾痕泛光，内藏直追北龙湖的2800m²顶配会所与620m²下沉庭院，将商都文脉凝练于日常尊崇之中。
管南没见过这样的阵仗，但改善客群见过世面，他们知道什么值得买单。
©下沉庭院实景
或许，这才只是开场。
当主城低密成为奢侈品，当四代宅用得房率重新定义性价比，绿都悦府这395席，注定是管南改善史上一道分水岭。
有些项目卖的是房子，有些项目卖的是生活方式，而悦府，卖的是这片土地久违的体面。
2
“围猎”郑州
6月24日上午9点10分，郑州北三环北、江山路西，一锤定音。
郑政出【2026】13号地，39.89亩、容积率2.49，被一家叫郑州嵩基元启置业的地产公司收入囊中。
没有溢价，没有对手，3.18亿的底价成交背后，是一个河南老牌企业20年的地产修行。
©地块土拍信息（图自泰辰顾问）
很多郑州人可能头一次听说嵩基。但在登封，这个名字已经响了近四十年。
1985年，孙桥煤矿的一锹煤，挖出了嵩基的根儿。
从煤炭到水泥，从铝电到新能源，再到绿色装配式建筑，嵩基用38年时间长成了一棵大树，总资产45亿，年销售25亿，河南省制造业百强。
©嵩基产业版图示意
而地产板块的伏笔，早在2004年就已埋下。
那一年，在英国斯旺西大学求学的屈晓飞，建议集团成立河南嵩基房地产有限公司，并为公司引进了56名人才。
此后二十余年，嵩景公寓、嵩基·鸿润城、嵩基如意府、嵩基太和院……十多个住宅项目在登封、三门峡、新乡次第开花，成为当之无愧的地市优秀房企。
但郑州主城，一直是嵩基地产未曾踏足的那片高地。
©嵩基地产版图示意
直到这个夏天。
这块地，西侧是万科翠湾中城，南侧是万科民安江山府，北侧是招商时代锦宸、天宸、映江河。
清一色的头部品牌，把老鸦陈的居住氛围从图纸拉进了现实。
嵩基的“江山启园”（备案名）就落在这里。
没有极限做高低配追高货值，没有急功近利的货值最大化，2.49的容积率下，4栋26层高层与3栋17层小高层舒朗排布。
©嵩基江山启园鸟瞰示意
创新型四代宅，低密、高绿化率、高得房率、高楼间距，下沉庭院、架空层、540户。
这个从实业里成长起来的开发商，带着制造业的克制与务实，要在万科留下的高期待值上，写下自己的答案。
从登封孙桥煤矿的一锹煤，到郑州老鸦陈的一铲土，嵩基来了，不声张但带着张力。
接下来的故事，我们一起期待。
3
楼市走向
8月份传统淡季不淡，政策端接连投下“深水炸弹”。
京、沪率先松绑需求端，月末住建部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局联手出招，从个人房贷到开发贷全面铺开，暖风频吹，信号明确。
效果如何？数据说话。
据中指研究院，1-8月百强房企全口径销售2.02万亿，权益1.41万亿，大盘虽未狂飙，但底部企稳已现。
©2022年1月-2026年8月100家房企累计全口径销售情况
郑州楼市分化加剧，改善为王。
当刚需还在观望，品质改善盘却在用真金白银投票：
屹立·天誉东方开盘去化89%，168套近乎清盘；绿都悦府175万起步，首开113套，门槛不低、热度更高；绿城春月锦庐8月热销31套，片区断层领先；信达棠樾七里单月破1.2亿，台隆龙湖·九曲云璟月销72套，流速惊人。
数字传递的信息是：郑州的房子突然好卖了。
这些数字背后，是同一逻辑：地段、品牌、产品力，缺一不可。
©台隆龙湖·九曲云璟实景
同样，从月度行业热点事件，也能看出房企们的努力：
1、8月18日，屹立·天誉东方开放实景示范区。
2、8月22日，屹立·天誉东方首开成交168套，去化率89%。
3、8月28日，正弘11919万元竞得高新区13号地。
4、8月28日，华润111871万元竞得高新区14号地。
5、8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。
6、8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》
7、8月29日，绿都悦府首开成交113套。
©屹立·天誉东方实景
当看到郑州的开发商还在为得到一宗好地而厮杀，诸如正弘这样的本土房企在持续加码，就不难知道，楼市的信心回来了。
土地是命、是根，只要手里有地，就有机会创造更大的奇迹。
©最新摘地喜报
但对房企而言，普涨时代一去不返，唯有深耕改善赛道、打磨硬核产品，才能在郑州这场“淘汰赛”中站稳脚跟。
对于购房者，窗口期已现，盯紧核心区优质资产，该出手时就出手。
金九银十将至，这场“品质之战”，才刚拉开大幕。
©郑州地产自媒体矩阵2026年8月份联合榜单
部分图片来自网络，版权归原作者所有。
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