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2026 年 8 月 31 日披露的恒大物业中期业绩，呈现出极强的割裂感：基础经营已经脱离恒大体系实现正增长，但历史巨额坏账、悬而未决的控股权出售，仍是压在企业头顶最大的不确定性。

经营端：成功剥离恒大关联业务，第三方拓展爆发

2026 上半年，公司营收 69.43 亿元，同比 + 4.5%；归母净利润 5.17 亿元，同比 + 9.5%。在物业行业整体承压背景下，这份正增长成绩单超出市场预期，核心驱动力就是彻底切割恒大关联业务。

  1. 关联收入断崖式萎缩：上半年来自恒大系关联方收入仅 265 万元，同比大幅下滑 87%，第三方收入占比接近 100%；公司主动将 2.56 亿元关联空置物业费剔除营收，放弃美化报表，规避关联方坏账风险。
  2. 第三方外拓提速：上半年新增第三方签约面积 4300 万平方米，体量接近 2025 全年水平，总在管面积达到 6.03 亿平方米。毛利率提升 1.2 个百分点至 19.2%，在行业普遍增收不增利环境下改善明显。成本端受益集采、数字化管控降本；社区增值业务高速增长，社区旅游收入大增 140%，旗下数科公司对外输出物业数字化系统，开辟第二增长曲线。

风险端：减值拖累利润，巨额历史债权回收无望

亮眼的归母利润背后，整体净利润增速仅 2.5%，净利率小幅下滑 0.2 个百分点，利润被多项减值与财务费用侵蚀：金融资产减值损失 1.44 亿元，同比翻倍；商誉、无形资产减值 0.44 亿元；财务费用 0.8 亿元，同样接近翻倍。

应收账款包袱沉重

截至 6 月末贸易应收款 29.23 亿元，较年初增加 2.73 亿元；其中恒大关联方应收 20.89 亿元已全额计提减值，公司合计减值拨备高达 32.44 亿元。

134 亿存款质押案几乎打水漂

2021 年被强制执行划走的 134 亿元存款，当年全额计提减值。虽然恒大物业诉讼胜诉，但截至 2026 年 6 月末仅收回 950 万元。伴随恒大进入清盘程序，可执行资产基本被债权人分配，这笔巨额债权回收空间极小，成为永久沉没成本。

流动性偏紧，暂停分红

期末现金及等价物 42.44 亿元，较年初小幅下降，董事会不派发中期股息。在物业行业，不分红是保守策略，也反映公司现金流并不充裕，需要留存现金抵御风险。

最大不确定性：控股权出售仍无定论

恒大及 CEG Holdings 合计间接持有恒大物业约 51% 股权，由清盘人主导出售。

  • 去年 9 月启动出售，今年 6 月一轮谈判失败，当日股价暴跌 23.53% 至 0.78 港元，对比上市发行价 8.8 港元，股价大幅缩水。
  • 7 月底出售重启，清盘人与多家潜在买家（太盟投资、信宸资本等私募机构）洽谈，安排尽调，计划 9 月收取非约束性报价。目前暂无正式要约，交易能否落地、交易价格均存在巨大不确定性。

股权归属悬而未决是恒大物业当下最核心矛盾：日常物业服务经营已经可以独立运转、摆脱恒大标签，但新大股东迟迟无法落地，企业长期战略、管理层稳定性、市场信心都会持续受到影响。

恒大物业完成了物业运营层面的 “去恒大化”，第三方业务拓展、成本管控初见成效，具备独立造血能力。但巨额历史坏账已经形成实质性损失，现金流承压；控股权交易才是决定公司中长期价值的核心变量，交易落地前，企业估值很难迎来根本性修复。

风险提示：以上仅基于公开中报信息整理分析，不构成投资建议。