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9月10日，深圳福田香蜜湖安托山一宗不到6000平方米的“迷你”宅地，硬生生拍了257轮，最终中海以25.5亿元拿下，溢价率高达125.46%，折合楼面价约9.81万元/平方米，刷新福田宅地单价纪录，跻身深圳史上第二贵-。

7家央企国企同台厮杀，1.5小时从11.31亿叫到25.5亿-24。放在两年前，这画面简直不敢想。

但先别急着喊“楼市回暖”。

同一个9月，北京顺义地块170多轮竞价抢到飞起，同一天朝阳将台地块却在开拍前紧急撤牌；成都多宗宅地全部底价成交，品牌房企集体缺席-36。一边是抢破头的核心地块，一边是无人问津的远郊土地——这不是回暖，这是分化，而且是极端分化。

为什么是安托山？原因很简单：香蜜湖板块断供近十年，上次公开出让宅地还要追溯到2017年-。周边万科瑧山府二手挂牌均价超过18万/平方米，而这块地的楼面价不到10万，一二手倒挂空间摆在那里-。核心地段+稀缺供应+价格剪刀差，央企不是在做慈善，是在做算术。

更值得注意的是，这块地挂牌于8月11日，早于8月28日出台的现房销售新政，出让条件中并未设置现房销售约束-。换句话说，它是“旧规则”下的最后一波红利——不需要现房销售，资金回笼周期短，高周转模式仍然可行。 中海抢的不是地，是窗口期。

而828新政明确新出让宅地优先实行现房销售后，房企的拿地逻辑已经彻底变了。中信证券测算，现房销售模式下项目IRR将从15.8%骤降至3.6%-18。算得过账的，只有核心城市核心地块。这恰恰解释了为什么7家央企扎堆抢安托山，而大量三四线城市地块即使降价也无人接盘。

再看全局数据。 2026年1-7月，全国商品房销售面积同比仍下降11.8%-。深圳8月新房成交环比下降超26%，只是同比因低基数显得回升显著-10。二手房端，9月首周签约量环比上涨33%，价格连续两周回升约3%，出现企稳迹象，但距离趋势性反转还有距离-。

所以，安托山这块地告诉我们什么？

第一，核心资产的抗跌性毋庸置疑。 十年断供的豪宅板块，央企用真金白银投票，传递的是对稀缺地段长期价值的认可。

第二，但这不意味着楼市全面回暖。 全国土地出让金高度向头部城市集中，一线城市土地出让金占全国300城的一半以上，三四线城市大部分地块只能底价成交甚至流拍-36。

第三，现房销售改革正在加速行业洗牌。 资金门槛大幅抬高，民营房企基本退出公开市场，央企国企成为绝对主角。未来的楼市，不是“谁都能玩”，而是“谁能算得过账谁才敢拿地”。

一句话总结：核心区在抢地，外围在躺平。楼市的K型分化，不是趋势，是现实。