深圳的迷你宅地，这两年一轮比一轮贵
9月15日把深圳这两年成交的几块小宅地排在一起，会看出一条很清楚的曲线。这些地面积都不大，但溢价率一次比一次高，节奏明显在往上走。
先把几个案例摆出来。2025年7月，前海桂湾一块八千二百八十七平方米的地，十二家企业报名，一百五十八轮竞价，招商蛇口以二十一点五五亿元拿下，溢价率百分之八十六。同年12月，福田梅林一块四千九百九十四平方米的地，八家企业参与，中铁置业竞得，溢价率百分之六十五。
到了2026年，节奏明显加快。6月，前海桂湾一块一万一千八百五十六平方米的地，九家企业报名，竞价轮次拉到三百轮，建发以三十五点二五亿元拿下，溢价率百分之一百一十四点二九。9月10日，福田香蜜湖那块五千八百四十四平方米的地，八家央国企报名，两百五十七轮之后被中海以二十五点五亿元竞得，溢价率百分之一百二十五点四六，楼面价每平方米九万八千零六十九元。
把这四块地连起来看，能读出几个信息。头一个是参拍家数稳定在八到十二家之间，说明盯这类机会的企业就那么多，圈子不大，但都很坚决。第二个是溢价率整体在抬升，从百分之六十五、百分之八十六，到百分之一百一十四、百分之一百二十五，中间虽有波动，方向很清楚。第三个是竞价轮次从一百五十八轮升到三百轮、两百五十七轮，说明过程越来越胶着，谁都不愿在半途松手。
还有一个观察角度。这四块地的拿地方，从招商蛇口到中铁置业，再到建发和中海，全都是有资金实力的一方，中小房企在这类地块上基本没有露面机会。迷你地块门槛低是相对的，低的是总价，高的是资金成本和产品能力。
为什么会出现这种趋势？我觉得核心是确定性在涨价。这两年重点城市土地成交总面积一直在缩，前三十七周同比下降两成三。总量收缩的时候，企业不会把钱撒开，只会往少数确定性高的标的上集中。而深圳核心区的小地块，恰好具备几个特点：总价可控、规则透明、去化有支撑、产品有溢价空间。
换句话说，这不是市场全面回暖的证据，而是资金选择性增强的证据。同一个统计周里，重点城市土地成交金额环比是下降的，平均溢价率之所以能重回年内高点，主要就是被香蜜湖这种地块拉起来的。去掉这几块明星地，大部分地块的成交依然平淡。
这种趋势能持续多久，值得打个问号。溢价率抬到百分之一百二十五，算得过账的前提是对未来售价有充分信心。有测算认为香蜜湖那块地的完全成本每平方米超过十二万元，这个价位能不能被市场接受，要等产品真正入市才知道。企业敢举牌，说明它信，但信心这东西，需要销售数据来验证。
对买房人来说，看这类新闻不必焦虑。两百套不到的货量，跟普通购房者的关系其实不大。真正值得留意的是它释放的信号：核心城市的优质土地，正在被重新定价。
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