文｜邓浩志
828 新政影响显现，土地市场最为明显
828 新政后，退地案例在增加 近期我收到相关消息。坐标大湾区二线城市，某央企申请退掉其在今年 8 月份购入的项目，原因是预售条件、资金回收等与土地挂牌阶段有出入，此事尚未有最终结论。
另外，某开发商于2020 年前后，在大湾区二线城市获得多个连片开发地块，一期顺销后，二期随市场下行陷入滞销。由于退地将导致 7 个亿的亏损，所以这几年一直以龟速销售，龟速开发，等待市场复苏。新政后彻底打破预期。有消息称，其按新规最新测算，整体亏损约 16 亿。
828 新政已经过去大半个月，各地方陆续公布执行细则，总体感觉执行的弹性空间较小，所以近期不断传出房企退地的申请。多数态度是，宁愿小亏，避免大亏。
除以上信息外，施永青也在其最新发表的文章中称：国内某城市在新政后 9 月初拍地。本来三家房企有意向，结果一家退出，一家没有报价，另一家底价获得。其还称新政后部分房企立即调低了拍地出价，甚至取消竞拍。
专家对 828 新政的观点综述
最近我出席行业活动，和一众专家交流新政的影响，他们的观点汇总如下：
1、不用特别担心派。广州还有大量新房库存，全国也是，二手房也是。哪怕有一年多完全没有新房供应，影响有，但应该也不会太大。房地产业已经收缩了几年，已经是常态了，习惯了。重要观点：现房销售项目可在基坑状态下收取少量定金，这为后续利好政策埋下了伏笔……（这是少数派）
2、悲观派。开发继续萎缩，卖地继续萎缩，周边行业继续萎缩。肯定利润下滑，肯定继续人员优化，肯定淘汰更多。明年怎么熬？要不要转型？要不要主攻二手？但到底下一步怎么走，他们心里也没数（这是多数派）
3、中间派。这一派观点比较复杂，各式各样，什么都有。比如大家认为新政利好购房者，他们认为反而加重了观望情绪；比如现在推进现房销售是合理的，合适的；比如地方落地政策到时候会有许多弹性空间，最终效果很难预测……
而我则有一个根本的判断，就是新政将重塑整个房地产业。过程中将会再有一批房企倒下，继续以中小房企为主。其次，中大型房企的业务也将收缩，部分前期在预售阶段受地方政策特殊照顾的国企也将受到重大冲击。行业整体继续萎缩，从业人员继续减少，上下游行业进一步低迷。整体影响完全不亚于当年的“三道红线”。
我还有一个预感，政策的负面影响可能是超过预期的。所以，不排除在执行三个月之后，地方在执行层面会出现柔性处理的情况。至于之后会怎么样，很难判断。但总体而言，我对行业持相对悲观观点，对楼市尤其是房价则持相对乐观观点。
个人观点，仅供参考
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