案例11：“协同查账+示范调解” 多元共架物业连心桥——某物业公司与张某、李某等70余人物业服务合同纠纷调解案
基本案情
某物业公司为自带商业街的某老旧小区提供物业服务，由于建设年代久远、物业费标准极低，该小区长期面临“新物业公司因利润空间受限不愿承接、原物业公司勉强维持但服务标准停滞不前”的困境。业主张某、李某等70余人因质疑该小区商业街公共收益去向不明，产生强烈抵触情绪，以集体拒缴物业费的方式表达抗议，自2023年以来共拖欠物业费及水电公摊费共计30万余元。该物业公司要求张某、李某等70余人按照物业服务合同的约定缴纳相关费用，经过多次沟通无果，遂诉至法院要求张某、李某等70余人给付物业费以及水电公摊费30万余元。
处理方式方法
考虑到直接进入诉讼程序，双方矛盾将不断激化升级，遂主动释明综治中心解纷优势，将该批量纠纷分流至综治中心，由驻中心诉讼服务团队对接，迅速启动“法综融合”机制。
一是法院+部门联动“查账本”，解开群众心结。针对业主最关心的“公共收益”问题，法院依托综治中心平台，联合区交建局、物业协会等下沉小区实地走访。通过调取查阅财务台账、核查公示记录等方式，督促物业公司对未公示的收益明细、使用情况进行补充公示。在综治中心调解室内，法官与主管部门经办人员将走访调查情况向业主通报，并共同向业主释明相关法律规定，用公开透明的“明白账”消除了业主疑虑，为后续调解奠定信任基础。
二是代表+委员联合“搭桥梁”，促成示范调解。依托综治中心平台，邀请人大代表、政协委员发挥群众基础优势对部分诉求强烈、具有较高号召力的业主代表开展“背对背”沟通，作为纠纷化解突破口。一方面，引导业主理性合法表达诉求，明晰履约瑕疵与根本违约的区别，厘清双方权责；另一方面，督促物业公司正视服务短板，承诺提升服务质量。率先促成数件代表性案件达成和解，形成“补缴费用+承诺整改”的双向示范效应，有效带动大批观望业主主动履行缴费义务。
三是释明+督促联通“亮利剑”，彰显司法刚性。在物业履约瑕疵已整改到位、67户业主已补缴物业费的基础上，针对剩余无正当理由拒不配合的少数业主，充分释放综治中心“诉非衔接”机制效能，发挥司法保障作用。一方面，由调解员持续跟进开展释法明理工作；另一方面，由法院同步依法适用非诉督促程序，向欠费业主精准送达支付令，明确告知逾期不履行的法律后果。通过“非诉调解+司法督促”的机制合力，形成强大震慑，促使剩余欠费业主全部主动结清物业费。
处理结果
该批涉及70余户业主、30万余元标的额的物业纠纷在诉前得到实质性化解。
典型意义
物业服务是基层社会治理的“神经末梢”，关系着业主的切身利益，也关系着小区和谐稳定。物业服务合同纠纷通常具有多发性、群体性、法律关系复杂性，也容易引发舆论炒作。本案中，面对老旧小区因公共收益不透明引发的业主集体拒缴物业费僵局，法院主动将纠纷导入综治中心，依托“法综融合”机制，多方联合、多措并举、多维发力一揽子化解该群体性纠纷。首先聚焦争议焦点，联合相关部门以“协同查账”破除双方信任危机，实现解“心结”；再次激活多元主体，以代表委员“示范调解”带动群体和解，实现解“事结”；最后贯通诉非联动，以法院“非诉督促”实现实质解纷，实现解“法结”，同时也推动了该小区物业管理的规范化、长效化。
推荐部门：平潭综合实验区人民法院
化解单位（调解组织）：平潭综合实验区人民法院、平潭综合实验区交通与建设局、平潭综合实验区物业管理协会
来源：福建高院
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