前两天一个朋友来找我，说准备买第一套房了，问我最该注意什么，我说现在买房整体的程序相对来说比以前都已经简单很多了。

对于第1次买房的人来说，仍是面对一个巨大的挑战，所以买房之前得要做好这些准备，不然真的是掉进坑里面。

1、第一步是先查自己，不花一分钱，可它是唯一你身上找问题的

大部分人买房的顺序是反的，先跑中介看房，看中了才问银行能不能贷，正确顺序是先查自己，查征信、查流水、查贷款资格。

征信这一头有三条硬线，连三累六是头一道，连续三个月或者累计六次逾期，银行基本上就直接拒了。

是在审核批的贷款，基本上在三个月审批超过6次，银行都已经不审批了。

流水这一方面，基本上就是要搞清楚，现如今银行的审批标准，最低就是每个月的收入，房贷占比不能超过50%我个人建议就是不超过30%，比如家庭收入2万元，房贷就不能超过6000元这样相对来说是比较健康的，如果达到50%压力很大的。

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2、第二步和第三步其实是一件事，看够几套才谈得动价格

看房不是看房子，是找对照组，你得知道同一个小区同一个户型，别人最近到底是怎么成交的，可以看看最近的成绩成交价格怎么样，并且看一下市场的情况，还有去试探一下业主的口风。

挂盘低于市场价的行情，一般说明业主都是比较急卖的，急卖的房子可谈价的空间是有的，在一线城市基本上谈价空间已经压缩到3%~4%了，对于二线城市，还有5%~8%左右的水平。

我告诉你一件事情，就是挂盘超过6个月的房子看都不要去看，为什么会卖不出去的？原因很简单，要么价格贵，要么就是户型差，地段差等等一系列的问题，导致叠加在一起。

对于在大城市300万的房子，谈价3% 4%相当于可以省个10万 12万这笔钱已经可以够很多家庭做一个简单的装修了。

3、四步，确定好定金这个事情

一般定金是房屋总价的10%左右的，在签合同之前一定要进行房屋查档，这一点是极其的重要的，因为我我们不知道房屋有什么问题，包括有些房东也不知道自己的房屋有什么问题的。

在不动产登记中心调一份产权信息查询单，看有没有抵押、查封、异议登记或者居住权登记，产权人是不是本人，共有人是不是全都同意卖。

上面这些东西如果全部都没有什么异常，只是显示抵押在银行的情况下，那属于是正常的，要是下面还有一个抵押人，这一点必须得要解除，不然没办法过户的。

合同里还得写死一条，贷款没审批通过定金全额退还、互不追责，不然征信一出问题，你连定金都拿不回来，有些人真的是通过不了的，因为前面那些审核，压根懂的都懂。

4、过户交房迁户口写在最后，可这三件事最容易漏

过户这头主要看税费，买方是契税，一百四十平以下一个点，以上首套一点五、二套两个点，三套及以上三个点。

在市场上税费和个人所得税的，一般都是卖家出的，但有个不成文的规定，基本上就是买家出的比较多，所以对于那些税费比较少的，那倒没什么所谓，有些只需要缴纳一个契税就行了。

当然这个完全是可以自己谈的，谁交税其实都一个正常的，主要是看整体的成交价格而已，如果价格比较低的话，那房东的税费，自己来交也行。

还有就是交接清单，交接清单就是把物业啊所有水电全部过户完，这一点也是非常关键的，不然有些人倒欠物业管理费这么多钱。

最后一步当然就是把户籍迁走了，因为户籍站在房屋里面，没办法迁进去了，读书，那就等于白搭。