9月28日再看住建部等三部门那份关于完善商品住房销售制度的通知，里面写得比较实的一条是：预售条件提高了，项目要封顶才能申请预售许可。这一条落地，很多开发商的资金节奏要重新排。
封顶才能卖，等于把从拿地到回款的时间拉长了一截。按照行业里常见的排期，一栋33层的住宅从开工到主体结构封顶大约需要10到12个月，过去不少项目在正负零阶段就拿到预售证开始收钱，现在这段时间变成了纯投入期。对一家年销售额200亿的房企来说，同期在建项目如果有20个，每个项目多压半年的资金，占用的现金流是实打实的。
预售资金监管这块，通知的措辞是加强。过去监管账户被挪用的情况不是个案，有的项目账上趴着8个亿，施工方却拿不到进度款，工地停在那里，购房者每个月照样还贷款。现在的方向是专款专用、按节点拨付，钱跟着工程进度走，而不是跟着集团调度走。去售楼处的时候，可以直接问监管账户的开户行和账号，这个项目每一笔进账都在里面，这个方法比听销售介绍管用。
推行现房销售这条，从2022年底就有城市在试点。到2025年上半年，全国已有30多个城市在土地出让环节写明现房销售条件，部分城市的新供地块里，要求现房销售的比例超过三成。这个比例不算高，方向已经摆在那了。
说白了，这三条规则指向的是同一个问题：房子还没盖好，钱就已经付清了，风险全压在买方身上。把交付节点往后挪，把资金管起来，等于把风险从购房者手里接过来一部分。
对买房人的实际影响有两层。短期看，能选的新房会少一些，因为开发商推盘的节奏慢了；新房价格里会多出一段资金成本，按融资成本4%到6%估算，半年左右的资金占用，摊到每平方米大概是几百块。长期看，买到手的房子是看得见的实体，不用再对着效果图判断采光和层高，也不用担心样板间和实际交付的面积差。
有一个细节容易被忽略：通知里对现房销售的推进没有一刀切，保留了对不同城市的差别化处理。三四线城市库存压力大、去化周期超过24个月的地方，硬推现房销售反而会让本地房企的资金链更紧。分城施策这几个字，比统一要求更贴合当下的实际情况。
还有一层影响会在土地市场显现。资金回笼慢了之后，开发商拿地的出价能力跟着下降，同一个板块的地块，溢价率会比过去低。对地方政府来说，土地出让的节奏要重新安排；对买房人来说，地价降温传导到房价上需要一年左右的时间，不是当月就能看到的。
热门跟贴