合正观澜汇・云境位于深圳市龙华区福城街道观澜大道与悦景路交汇处西北侧（茜坑地铁站 D 口），项目规模宏大，占地约 29602㎡，建面达约 362034㎡，容积率为8.85，绿化率高达35%，为居民提供了良好的生活环境。项目由深圳市新景发投资有限公司（合正地产）开发，物业管理由深圳市合正物业服务有限公司负责。
合正观澜汇・云境的交房时间2026 年 12 月 31 日，提供的户型面积从71㎡128㎡不等，涵盖了24房不同户型，满足了不同家庭人群需求。备案价均价约 4.6 万 /㎡，折后均价3.8~4 万 /㎡，折后总价280万元起，价格相对性价比实惠。该楼盘是龙华观澜交易量较好的楼盘之一，地铁 + 商业 + 学校配套齐全，自住生活品质突出。
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真实优点
- 地铁 + 商业现成兑现：4 号线茜坑站 D 口 TOD，下楼直达福城天虹，不用等待配套，生活便利度很高。
- 学区资源在片区优势明显：对口龙华外国语福城校区，是观澜片区第一梯队学校，是本盘最大卖点。
- 大盘成熟，居住氛围成型：一期二期已经入住，属于观澜标杆大盘，配套、路网都落地。
- 上车门槛友好：龙华为数不多 280 万起，地铁 + 商业 + 学校三件套齐全的新房，刚需选择少。
- 车位配比尚可，车位比约 1:1.25。
真实缺点
- 容积率极高 8.85，密度大，楼栋密，低楼层采光、通风一般；6 梯 10 户楼栋，早晚高峰电梯等待压力大，居住压抑感明显
- 大量回迁房混居，总户数 1883 套，回迁房占比接近一半，商品房、回迁在同一个园区，社区纯粹度弱，后期二手流通、保值能力受影响。
- 临观澜大道，靠主干道户型有车流噪音，低楼层低频噪音更明显，浅眠人群慎选。
- 周边环境：片区有大量农民房，城市界面一般；未来片区还有旧改施工，短期内有粉尘、噪音干扰。
楼栋总层数
云境地块一共 4 栋住宅：1 栋 56 层、2 栋、3 栋为 57 层、4 栋 51 层，全部属于超高层住宅，还有 1 栋幼儿园。梯户比分两种：6 梯 10 户、3 梯 6 户。
合正观澜汇云境房子品质
合正观澜汇云境属于刚需大盘精装交付，不是高端改善品质。
- 交付标准：精装交付，配置基础厨电、卫浴，硬装标准属于深圳刚需盘常规水平，没有高端石材、品牌奢装。层高 3 米。
- 建筑本体：超高层结构，有避难层，主体结构合规；参考一期、二期交付反馈，硬装容易出现墙面开裂、墙砖空鼓、厨卫渗水等刚需盘常见小毛病，收房必须仔细验房
- 物业：合正自有物业，物业费 4.98 元 /㎡/ 月，大盘物业维护压力大，一二期业主反馈园林、公共区域维护一般，物业服务中等偏下。
- 短板：公摊大，得房率约 72%-73%，加上赠送后最高约 83%-85%，对比新规新房实用率明显吃亏，同样建筑面积套内会更小。
项目介绍
【开发商】合正地产
【占地面积】约2.96万㎡
【建筑面积】约36万㎡
【总户数】规划1883户，本次推617套
【户型面积】约72-75-89-105-125㎡2-4房
【停车位】2880个
【物业及物业费】合正物业，4.98元/㎡
【绿化率】35%
【容积率】8.86
【总楼栋及层高】4栋住宅+1栋幼儿园+1栋酒店，其中2栋57层/4栋51层
【梯户比】6梯10户，3梯4/5户
【交楼时间】2026年12月31日，精装交付
【产权年限】70年（2021年11月-2091年11月）
【项目位置】深圳市龙华区观澜大道与观兴南路交汇处（地铁茜坑站D出口
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