昨天晚上，传了很久的贴息来了，各大Y媒也都在纷纷报道这件事，这是全国性贴息政策，贴息1%（即100BP，与此前网传相同），贴息时长5年，另外限制了核心条件：
房价150万以内；
面积120平以下；
优惠贷款额度100万以下。
消息一出，很多北京的朋友都认为和北京没啥关系，有些失望。
这主要原因是，目前还在坚持做房产自媒体的博主，基本就只做新房了，新房没办法 “做低”，那150万的新房，北京得远到七环外了。
但其实真正的市场，和网上看的是完全相反的。
我先说结论：
如果从【购房人群角度】分析，此次贴息，与北京近7成购房者是相关的。
我们要先明白一个最容易误解的概念：
政策里的“房价”，不是你们理解的房价。
你们理解的房价，是贝壳网挂出一套望京的房子，叫价415万，明显离贴息要求的房价差很远呢。
但是我要告诉你，只要方法对了，这套房子不仅可以贴息，还能贴满。
为什么会这样？
因为有个东西，叫“网签价”，网签价≠你们看到的房价。
网签价可以按照——这个小区的“最低过户指导价”进行过户，而最后这个过户的房价，才是政策里说的房价。
这套415万、71平的房子，最低过户指导单价约2万，也就是说，这套房子的网签价最低可以到142万，如果你愿意，还没到150万呢，贷款100万是没有问题的。
如果你觉得望京的例子，不够有说服力，也可以去找东西城的中介们问问，比如像前门，离天安门不到一公里这么核心的位置，一套40-50平米的老破小，过户指导价普遍都在2-3万之间，完全落在150万的“房价要求”之内。换句说，如果东西城核心位置的老破小都能覆盖，全北京的老破小几乎都能覆盖了吧？！
我再给各位看个数据（数据过多，字体显小，可以放大看）：
北京近期的成交总价（这个是合同价，不是网签价），落在300万以内的占比67.4%，落在400万以内的是77.9%。
这里除了极少数超远郊区高于120平的房子外，几乎覆盖了北京域内绝大多数老破小和远郊次新房（昌平县城、房山、顺义等二手次新，100平米的成交价一般都是在300万以内，甚至副中心核心位置的次新房大多数也差不多这个范围）。
【如果这些购房者愿意，面积×本小区最低过户指导价后，网签价普遍都落在150万以内】
说这些的目的，我并不是吹爆这个政策有多好，更不是让你去买老破小和远郊房，只是看了不少流量很大但满嘴胡说八道的博主，有点如鲠在喉，不吐不快。
要说这个政策影响有多大，我觉得如果针对一个个体而言，你能占到国家给你贴息的便宜，有什么坏处吗？
另外，很多不深耕市场的人并不知道，北京越是刚需低总价的家庭，贷款比例反而越大（XHS无房者根本理解不了他们为啥贷款“压力多大啊！”哈哈，XHS的空军们其实和当年谢国忠死忠粉没啥两样，我一样都不奇怪。）
买300万房子的人贷100万的人很多，但买3000万房子的人贷1000万的却很少。
我来解释下为啥会有这种反差：
第一，买房贷款要有相对稳定工作（没有工作的人当然不理解为啥贷款）；
第二，100万这个数额，按最新贷款年限和贴息1%算，月供是3055元，多数人的公积金就已经覆盖了月供，很难侵蚀一个人的生活质量；
第三，3000万的买房者，多数不是去年挣了3000万，今年买了3000万的房子，他们多数都是多年多次置换滚雪球滚过来的，也吃了很多苦。你让他们贷1000万，他们大多数也不敢。所以有人说，北京买房者的胆子，就只值300万。买500万房子敢贷300万，买3000万没准也只敢贷300万，不是今天这样，十年前也是这样，这是北京，不是深圳。
另外，还有一些草履虫认为，这个政策就是给北京老破小出的？
我觉得任何问题，都有一条明线和一条暗线。
最近一段时期以来，上面在反复说要让购房者得到实惠，新房现房限购让新房者风险小了、二手房贴息让二手房购房者压力小了，这都是明线。
暗线是：这些政策都在指向“去库存”这个目的，北京今年以来的库存在持续下降，但在整体售库存中，三四百万以下的房子还是绝对大数，减少这部分库存，对整个北京楼市而言只有好处没有坏处；而新房现房销售（延长好房子入市时间），至少让未来2-3年内的改善房供应有明显减少。
未来：差房子少了、好房子也少了。
楼市慢慢好了，无房者肯定不开心，所以有人破口大骂，也是人之常情。
今年国庆应该来说是近5年里，新房市场最特殊的一个黄金周，我们打算做一次“国庆研学团——板块小讲堂”活动，单纯看房其实对购房者而言十分片面，甚至我认为，只有把板块研究透了，看房那才是水到渠成的事情。
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