观点指数 929房贷贴息精准刺激需求端，北京首发8·28新政实施细则 9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布关于实施居民购房贷款贴息政策的通知。对符合条件的居民家庭贷款购买首套住房，给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。这一政策精准激活了刚需市场，但同时也要求企业能够更精准地识别客户、匹配产品。9月24日，北京在8·28新政后率先出台商品住房销售制度改革系统性实施细则，以预售收紧、现房优先为核心，配套重塑资金、信贷与土地规则，从六个环节构建制度闭环。
住户部门持续去杠杆，LPR 连续16个月持稳 前8个月住户贷款累计减少1.03万亿元，中长期贷款仅新增188亿元、8月单月净减822亿元，居民加杠杆意愿低迷；9月LPR连续16个月按兵不动，宽货币向宽信用传导仍待楼市企稳与财政协同。
房价同比降幅继续全线收窄，一线环比转涨但修复基础仍待夯实 8月一线新房环比转涨0.1%、上海同比上涨3.0%率先确认底部，各能级同比降幅全线收窄，但环比上涨城市反减2个；二手房修复快于新房，网签面积已连续多月反超新房。
供给端收缩幅度加深，8·28新政引领房企融资模式重构 1-8月开发投资、新开工延续深度调整，房企到位资金承压，信用分层加剧：头部国资低利率长债扩容，新城控股时隔四年高息重启公司债，出险房企推进重组、境外MCB备案遇阻。
京沪同比领涨重点城市新房市场，二手房环比普升支撑置换需求 9月前三周重点城市新房仅京沪环比同比双增，其余四城走弱；六城二手房成交环比全部上升，二手成交普遍达新房1.6倍以上，改善型置换经由卖旧买新释放，定价权偏向存量房。
产品竞速聚焦核心地段与配套服务，房企营销从普遍降价向差异化演变 “金九”营销明显分层：沪苏杭核心区红盘靠摇号、积分与“日光”维持热度并部分收回优惠，外围项目依托以会展渠道促去化，中秋社群运营沉淀客户关系。
宏观分析
929房贷贴息精准刺激需求端，北京首发8·28新政实施细则
9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布关于实施居民购房贷款贴息政策的通知。对符合条件的居民家庭贷款购买首套住房，给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，单户可享受贴息的贷款本金上限100万元，政策实施期暂定1年。聚焦首套刚需，面积不超过120平方米、价格不超过150万元。这一政策精准激活了刚需市场，但同时也要求企业能够更精准地识别客户、匹配产品。政策同时设定120平方米、150万元的面积与价格双限条件，将补贴效应精确导向库存沉淀较为集中的中小户型、低总价段房源，二线城市远郊板块及三四线核心城区的去化周期有望进入缩短通道。
此外，9月28日国务院常务会议部署推出一批务实管用的增量政策、研究稳定房地产市场举措，贴息政策作为落地的增量工具，具备明确的政策信号意义，后续在保障房收储、交易环节税费减免等方向仍有储备政策待释放。
9月24日，北京在8·28新政后率先出台商品住房销售制度改革系统性实施细则，以预售收紧、现房优先为核心，配套重塑资金、信贷与土地规则，从六个环节构建制度闭环；与此同时，武汉、海口、惠州等二三线城市及河南等省级层面延续因城施策，以购房补贴、资格放宽、以旧换新及收购存量房等供需组合举措系统化解库存，9月房地产政策呈现一线核心城市建制度、二三线城市去库存的分层推进格局。
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），确立改革预售制度、有序推进现房销售的制度框架，各地落地节奏随即成为市场关注焦点。9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（京建发〔2026〕460号），自发布当日起施行，系全国首个出台系统性实施细则的城市，从预售、现售、银行、信贷、土地、监管六个方面明确政策措施。
北京以预售收紧、现售优先为核心重构商品住房销售规则。对2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的项目，申请预售须以单体建筑完成主体结构封顶、建设与勘察设计施工监理五方出具《主体结构分部工程验收记录》为前提，预售资金实行全额、全过程监管，项目联合验收后方可解除；对8月28日前已取得规划许可或土地的在途项目，则区分情形沿用原政策，或由区政府评估备案后在2027年底前适用过渡安排，保障新旧规则平稳衔接。与此同时，新项目优先选择现房销售，开发企业须在房屋首次登记并办理现房销售备案后组织销售，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封，取得施工许可后仅可收取不超过总房价款1%的定金，企业违约不能按期交房的，购房人有权依约解除定金合同。
围绕销售方式切换，北京同步重塑资金、信贷与土地配套规则，推动房地产融资由主体信用向项目闭环管理过渡。新政推行主办银行制度，单独提供开发贷款的银行或银团牵头银行作为主办银行，项目开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部纳入主办银行账户管理，市住房资金管理中心在主办银行开立监管账户，归集预售资金与现房定金。
信贷端明确，8月28日后取得预售许可证的项目须在竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金以受托支付方式划入预售资金监管账户，同时加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持，按建设进度分批投放。
土地端允许8月28日后发布出让公告的商品住宅用地价款分期缴纳，首付款于合同签订之日起30个自然日内缴纳、比例不低于总价款的50%，余款可延长至合同签订后两年内缴清、不计利息，并以带规划方案出让、拿地即开工和“七通一平”等安排，从前端缓解企业的资金压力。
作为全国首个落地的系统性细则，北京此次改革具有风向标意义。对购房人而言，封顶预售、资金全额监管、竣工后发放按揭形成多重保护，购房环节由预交房款等待交付转向房屋竣工前后偿还贷款，期房交付风险得到制度性压降。对开发企业而言，现房销售优先与资金闭环管理拉长资金回笼周期、抬升资金实力与运营能力门槛，行业资源进一步向信用稳健的企业集中，而土地价款分期、开发贷款倾斜则为销售模式切换提供缓冲。对市场供给而言，短期内新开工与预售节奏更趋审慎，新房入市规模或有所放缓，中长期则带动“好房子”建设与住房供给质量提升。
继北京之后，上海于9月28日、广州于9月30日先后印发实施意见，三地在封顶预售、预售资金全额监管、主办银行制度、竣工备案后发放个人按揭、土地价款分期等主体框架上保持一致，这三个一线城市的差异主要体现在过渡安排的松紧与对企业资金回笼的缓冲力度。
一是现售定金呈梯度排布，北京、上海、广州上限分别为总房价款的1%、3%、5%，定金比例越高，对房企锁定客源、提前回笼资金的支持越强，购房人违约成本也相应抬升；
二是现房销售节点广州更为靠前，京沪均要求完成房屋首次登记后方可组织现售，广州允许项目在竣工验收备案、配套设施具备交付条件后即办理现售备案，并配套分期分栋办理规划、施工、预售及验收手续、不动产预登记、按建筑面积份额设定土地使用权抵押、告知承诺制与容缺受理等弹性安排，为企业保留滚动开发空间；
三是土地余款北京明确可于合同签订后两年内缴清，沪穗规定一年内缴清、经决策程序后可再延一年。
北京以制度刚性确立全国模板，上海侧重规则衔接的精细化，广州则以更多弹性条款缓冲销售模式切换对供给节奏的冲击，三地在保交付底线统一的前提下，呈现出与各自市场基本面和库存压力相匹配的梯度差异，也为后续城市因城设定改革节奏预留了政策空间。
随着北京、上海、广州等一线城市落地，其它城市有望加快跟进，商品住房销售制度改革将成为下一阶段构建房地产发展新模式的政策主线。
在北京等一线城市率先落地销售制度改革、构建长效规则的同时，二三线城市延续因城施策思路，以供需组合举措定向释放住房消费潜力。地方城市结合自身市场特征与库存结构，重点围绕新城区去库存、改善型需求置换及跨境购房引流三个方向发力。
武汉针对新城区库存压力，于9月4日由住房和城市更新局等多部门联合发布通知，对长江新区、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区、汉南区等7个新城区的新建商品住房，按购房合同总房价款的1%给予阶段性购房补助，补贴总规模1亿元，执行期限至2026年12月31日，额度用完即止，通过直接让利降低购房成本，精准撬动新城区刚性住房需求。
海口于9月5日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，推出“以旧换新+资格放宽”组合式举措：一方面推行住房“以旧换新”，支持居民在海南省挂牌出售本人或家庭成员住房后，在海口换购一套商品住房，畅通改善型需求置换链条；另一方面衔接招商引资需求，允许在海南省注册企业、实际在海南工作生活的员工在海口购买一套商品住房，适度扩大购房群体范围。
惠州聚焦跨境置业需求，9月10日由住建局发布通知，开展港澳居民来惠置业安居全民营销活动，对成功推荐港澳居民在惠州市行政区域范围内购买新建商品房（仅限商品住宅、公寓、商业办公用房），且在2027年1月31日前完成商品房买卖合同网签的，按成交总价分档执行现金奖励：50万元以下奖励5000元，50万元（含）至150万元（不含）奖励1万元，150万元（含）以上奖励1.5万元，以此吸引港澳人群置业，拓展需求增量来源。
省级层面统筹部署供需两端系统化解库存。省级层面出台系统性政策框架，从供需双侧协同发力，统筹推进控增量、去库存、优供给的调控目标。
河南省住房城乡建设厅、省发展改革委、省自然资源厅等9部门于9月8日联合印发《关于统筹推进控增量去库存优供给着力稳定房地产市场的若干措施》，共包含四部分15条具体举措，构建起全链条调控体系。需求端，明确各地因地制宜实施购房补贴、贷款贴息，同时优化住房套数认定规则——在拟购住房所在县（市、区）无房的可认定为首套房，多子女家庭再次购房的套数认定可核减一套，精准匹配刚性需求与多子女家庭改善需求。
供给端，提出统筹用好中央和省级城镇保障性安居工程补助资金、保障性住房再贷款及地方政府专项债，支持收购存量商品房用作保障性住房、职工宿舍、人才住房；针对城中村改造、城市更新涉及的房屋安置需求，鼓励收购存量商品房用作安置房，多渠道盘活存量资产。此外，政策还明确加大公积金支持力度、推进“好房子”建设等要求，在消化库存的同时推动住房供给品质升级。
从本轮政策密集落地的特征来看，当前房地产调控呈现四大清晰趋势：
一是一线核心城市率先承接国家层面改革，政策层级从短期需求调控向基础性制度建设延伸。以北京首发系统性实施细则为标志，商品住房销售、融资、信贷、土地的底层规则开始系统性重构，房地产发展新模式加快落地。二是政策重心持续向二三线城市下沉，因城施策精准度不断提升。各地政策紧密贴合本地库存压力、人口结构与产业发展需求，避免一刀切调控，地方自主调控的灵活性显著增强。三是调控逻辑从单一需求刺激转向供需两端协同发力。政策不再局限于短期购房补贴等消费刺激，而是同步通过控制增量、盘活存量、优化供给结构，从供需匹配层面缓解市场压力。四是政策功能多元融合，调控边界持续拓宽。房地产调控与城市更新、人才引进、招商引资、民生保障等工作深度结合，既服务于楼市短期稳增长目标，也兼顾城市发展与民生改善的长期诉求。
随着北京销售制度改革率先落地、各地供需政策陆续进入执行阶段，一方面期房交付风险将得到制度性压降、房地产发展新模式加快成型，另一方面合理住房需求有望进一步释放，部分高库存城市的去化压力将得到缓解，共同推动房地产市场逐步企稳修复。
市场综述
住户部门持续去杠杆，LPR 连续16个月持稳
2026年1-8月我国人民币贷款累计新增10.44万亿元，8月末人民币贷款余额同比增长4.9%；分部门看，前8个月住户贷款累计减少1.03万亿元，其中短期贷款减少1.05万亿元，中长期贷款仅新增188亿元，较1-7月新增1010亿元的水平大幅回落，居民部门加杠杆意愿持续低迷。
从单月走势看，住户中长期贷款仅在1月、3月、6月实现正增长，2月、4月、5月、7月、8月均环比转负，8月单月净减少822亿元；当月住户贷款合计减少2029亿元、同比多减2332亿元，而同期全部人民币贷款仅新增600亿元，再度反映出居民住房消费与大宗消费的内生动力依然不足，资产负债表修复进程缓慢，预防性储蓄倾向较强——前8个月住户存款累计增加6.99万亿元便是直接印证。
9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续16个月保持不变。在居民部门主动去杠杆、融资需求不足的阶段，价格型货币政策对信贷扩张的拉动作用有限，宽货币向宽信用的传导仍需房地产市场企稳、居民收入预期改善及财政政策协同配合。
行业成交
房价同比降幅继续全线收窄，一线环比转涨但修复基础仍待夯实
8月70城房价同比降幅全线收窄，8月一线新房环比转涨0.1%、上海同比上涨3.0%率先确认底部，但环比上涨城市不增反减；二手房修复快于新房，全国新房销售面积、销售额仍同比双降，二手房网签面积已连续多月反超新房。
2026年8月，全国70个大中城市商品住宅市场价格运行呈现“同比降幅全线收窄、一线环比率先转涨”的特征。城市能级间的修复路径差异依然显著，一线城市企稳回升信号进一步确认，二三线城市仍处于磨底通道；同时新房与二手房市场修复节奏错位，二手房市场的修复领先性持续凸显，而8月新房价格环比上涨城市数量反而减少，市场非均衡运行的格局尚未根本扭转。
从月度环比维度来看，8月新建商品住宅市场呈现“一线转涨、二线持平、三线降幅收窄”的态势，整体下行节奏边际趋缓，但价格修复的城市覆盖面有所收缩。
一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，重新进入上行通道。城市内部表现分化：上海、深圳分别环比上涨0.4%和0.2%，广州微涨0.1%，核心区域改善型项目成交活跃，对价格形成支撑；北京环比下降0.2%，仍处于横盘整固阶段。其中上海环比涨幅居70城前列，“淡季不淡”特征明显。
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月完全相同，强二线城市需求修复基础尚不稳固，市场信心仍处于脆弱修复期，季节性因素对成交的扰动依然明显；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅较上月收窄0.1个百分点，在各能级中率先出现边际改善，低能级城市价格过快下行的势头有所缓和。
从城市覆盖面看，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市共计21个，较上月减少2个，其中15个城市上涨、6个城市持平、49个城市下降。上涨城市仍以上海、无锡等长三角核心城市为代表，呈现“核心城市引领、点状分布”的特征，表明8月新房价格的环比改善主要由少数高能级城市贡献，修复范围未能同步拓展，普适性依然不足。
从月度同比维度看，8月新建商品住宅价格同比下行幅度持续收窄，市场下行动能逐步衰减，政策托底效应继续释放，8月70城中共有38个城市新房价格同比降幅较上月收窄。
8月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅较上月收窄0.2个百分点，连续多月保持收窄态势。其中上海同比上涨3.0%，继续稳居一线城市中唯一同比正增长的位置，标志着全国头部核心城市的价格底部已基本确认，市场定价逻辑逐步回归基本面；北京、广州和深圳分别同比下降2.3%、1.9%和2.3%，广州、深圳降幅收窄尤为明显，整体修复趋势明确。
二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.7%，三线城市同比下降4.1%，降幅均较上月收窄0.1个百分点，实现各能级同比降幅全线收窄。其中二线城市在限购松绑、公积金优化等政策持续发力下，价格调整速度明显放缓，政策效能逐步显现；三线城市同比降幅仍为各能级最高，反映低能级城市面临的需求收缩、供给过剩结构性矛盾更为突出，价格修复的滞后性依然显著。
整体来看，8月新建住宅市场在全国稳楼市政策的托底支撑下持续磨底，高能级城市凭借更强的人口集聚能力、产业韧性与改善型需求支撑，修复动能更为充足，并率先在8月实现环比转涨；而广大低能级城市虽已出现降幅收窄的积极迹象，仍需需求端政策进一步精准发力，才能逐步走出调整区间。
二手住宅市场修复节奏整体快于新建商品房市场，同比降幅持续收窄；环比层面，一线城市涨幅边际回落，二三线城市降幅总体收窄，存量房成交活跃度持续高于新房。
环比层面来看，8月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.1个百分点，连续四个月保持环比正增长但涨势有所趋缓。城市内部表现分化：上海、深圳分别环比上涨0.3%和0.1%，广州持平，北京下降0.1%。整体来看，核心城市二手市场的需求活跃度仍处于修复通道，置换型需求仍是支撑市场的核心力量；但前期积压需求集中释放后，新增需求接续节奏有所放缓，叠加部分区域挂牌量回升，共同导致价格上行动能边际减弱。
二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点，与新房市场同步出现边际改善。二三线城市二手市场整体仍承压，根源在于存量房源挂牌规模居高不下，而本地刚需与改善型需求的释放节奏平缓，供需失衡的格局尚未得到扭转；同时部分城市新房市场以价换量的促销行为，也对周边二手住宅价格形成挤压，进一步延缓了存量市场的修复进程。
从市场修复的覆盖面看，70个大中城市中二手住宅价格环比上涨或持平的城市仍为8个，与上月持平，二手市场的修复范围尚未进一步扩散。当前二手住宅的回暖仍集中在少数核心城市，尚未形成向更广范围传导的态势，市场修复的普适性不足。
同比层面，8月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降2.7%，降幅较上月大幅收窄1.0个百分点，修复力度显著领先于二三线城市，也快于同期一线城市新房的同比修复速度。
分城市来看，北京、上海、广州和深圳同比分别下降3.5%、0.8%、3.8%和2.7%，其中上海同比降幅已收窄至1%以内，价格底部确认的信号最为清晰；其余一线城市同比降幅均较上月明显收窄，存量市场的价格调整已逐步进入后半程。
二线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，三线城市同比下降5.6%，降幅均较上月收窄0.2个百分点，8月共有48个城市二手房价格同比降幅较上月收窄。尽管二三线城市同比降幅仍处于较高水平，但收窄趋势已逐步确立，意味着价格持续下探的动能正在逐步衰减；不过受人口基本面、住房饱和度等长期因素约束，二三线城市二手市场的修复进程将显著滞后于核心城市。
综合来看，70个大中城市房价运行呈现“同比筑底收窄、一线环比转涨”的总体特征，宽松政策持续发力带动市场预期边际改善，核心城市率先走出底部。不同能级城市、新房与二手房市场的修复进度差异依然显著，8月一线新房环比转涨、各能级同比降幅全线收窄，释放出积极信号；但新房价格环比上涨城市数量反而减少2个，显示市场修复基础仍不牢固，磨底过程仍存在反复。
1—8月全国新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；新建商品房销售额47470亿元，同比下降13.0%。销售额降幅较销售面积高0.9个百分点，差值较1—7月的1.3个百分点明显收窄；值得关注的是，根据住房城乡建设部数据，1—8月二手房交易网签面积达54923万平方米，同比增长10.6%，超过新房销售面积，存量房承接刚需与置换需求、主导市场成交的格局进一步强化。
8月末全国新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，降幅较7月末扩大0.3个百分点；其中待售3年以下短期库存面积54819万平方米，同比下降4.2%。短期库存已连续多月保持同比下行态势，住宅待售面积同比下降0.5%，库存压力进一步缓解。
资金情况
供给端收缩幅度加深，8·28新政引领房企融资模式重构
1-8月开发投资、新开工延续深度调整，房企到位资金仍承压，行业信用分层加剧——头部国资房企以低利率、长周期债券拉久期，备足弹药，出险民营房企推进债务重组、境外MCB备案遇阻，融资模式正由主体信用向项目信用切换。
2026年1—8月，全国房地产供给端整体处于深度调整周期，主要指标降幅较1—7月有所走扩，房企资金面整体承压的同时内部结构分化特征显著，施工与竣工端保持平稳推进节奏；8月28日多部委集中出台一揽子政策，正推动行业融资模式由主体信用向项目信用加速重构。
供给端仍处于深度调整状态，1—8月份全国房地产开发投资达47979亿元，其中住宅投资37017亿元。投资端降幅走扩，8月28日商品住房销售制度改革落地后，新出让土地项目优先推行现房销售，未来房企开工与拿地节奏更趋审慎。
施工端存量项目推进节奏整体稳定，1—8月房地产开发企业房屋施工面积共计560770万平方米，其中住宅施工面积389347万平方米，在建项目“保交付”对施工规模仍形成一定支撑。
新开工端延续深度调整态势，供给收缩节奏仍在延续，1—8月累计房屋新开工面积29894万平方米，其中住宅新开工面积21840万平方米。竣工端持续发挥交付托底作用，1—8月累计房屋竣工面积21097万平方米，其中住宅竣工面积14798万平方米；随着前期预售项目陆续进入交付尾声，竣工端对投资的支撑作用也在边际减弱。
1—8月份，房地产开发企业到位资金50893亿元，行业资金面整体承压。分结构来看，国内贷款6880亿元，自筹资金18432亿元；定金及预收款16037亿元；个人按揭贷款6846亿元；
房企发债扩容备足“弹药”，部分出险房企推进债务重组
据Wind数据，2026年1-8月地产债累计发行2297.2亿元，同比增长3.3%，累计净融资缺口433.4亿元；进入9月，国资房企发债节奏不减，华发、金融街、首开等单笔发行规模居前，5年期等中长期品种明显增多。
国资房企低利率、长周期发债。9月8日，珠海华发实业在交易所市场发行私募公司债“26华发03”，规模19亿元、期限3年，首年票面利率3.15%，附发行人调整票面利率选择权与投资者回售选择权，主体评级AAA，由联合资信评级并设置担保增信。19亿元是9月上中旬行业单笔发行规模最大的债券之一，虽利率略高于央企同期中期票据，但考虑私募发行、担保增信及多重投资者保护安排，综合融资成本仍处行业较低区间，有助于以中长期债券置换到期债务、平滑现金流。
9月7日，金融街控股在银行间市场发行“26金融街MTN005”，规模10.3亿元、期限4年（附第2年末调整票面利率与回售选择权），前两年票面利率2.55%，主体及债项评级均为AAA。这是公司继8月发行合计20.8亿元“26金融街MTN004”后，一个月内又一期中票，近一月累计中票发行规模已超30亿元。近两期中票均足额认购，利率稳定在2.5%—2.7%的行业低位，反映银行间市场对其西城区国资背景的持续认可。
5年期中长期品种同步放量。9月15日，首开股份启动“26首开MTN009”，规模12亿元、期限5年；叠加9月上旬苏州高新、南京高科、合肥高城等密集发行的3年期品种，优质主体正抓住流动性充裕窗口主动拉长久期，以匹配现房销售转型后的资金回收周期。
部分融资受限房企重启境内信用债，民企仍需高成本加抵押增信。9月21日，新城控股启动2026年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）网下利率询价，发行规模不超过4亿元，时隔四年重启境内公司债；根据询价结果，品种一“26新集01”发行规模4亿元。票面利率6.44%，品种二“26新集02”发行规模1亿元，票面利率7.80%。为促成发行，“26新集01”以旗下贵港吾悦广场商业物业设立抵押担保，该物业估值6.03亿元，“26新集02”则不提供任何增信。本期债券所得净额将用于置换公司此前偿还“23新城01”本金的自有资金。
对比来看，新城控股上一次发行公司债是在2023年6月，彼时“23新城01”“23新城02”合计11亿元，票面利率分别为4.5%和6.3%，本期利率明显上行，反映民企主体仍需以高息和资产抵押换取融资渠道重启。此外，龙湖集团近期也计划公开发行总额不超过27.30亿元公司债、不设定任何增信措施，该笔债券已于9月15日获上海证券交易所受理。
出险房企重组推进，境外MCB备案遇阻。出险房企债务重组9月持续推进，方案多以重组支持协议、同意费激励和多元兑付选项为主，落地节奏仍有反复。合景泰富公告，占范围内债务未偿本金约75.47%的持有人已加入或同意加入重组支持协议，基本同意费截止日由9月7日延至9月28日，早鸟同意费为合资格受限债务本金的0.2%。9月7日，上海宝龙实业6笔标的债券重组议案获持有人会议表决通过，但因资产抵债有效申报未达5亿元门槛，不再实施资产抵债。弘阳地产则于9月11日将重组支持协议费用期限延至10月9日/10月23日，为债权人完成内部审批留出时间。整体来看，市场化重组已进入“多数债权人支持、方案细节动态调整”的攻坚阶段，风险出清仍依赖销售回暖与资产处置。
部分出险房企境外强制可转债（MCB）备案遇阻。据报道，最近几周部分出险房企提交的MCB境外发行备案材料被证监会退回，要求补充材料后重新提交：碧桂园计划发行约130亿美元MCB，目前已发行一部分，但数周前被告知备案未获受理；远洋集团在双边债务重组中考虑发行MCB，也被告知证监会不支持相关备案。
从政策导向来看，8月28日证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》已提出一方面支持上市房企合理再融资、继续做好境外再融资备案，但另一方面提出“严把房地产开发企业证券发行入口关”。
因此，当前房地产行业融资端的信用分层仍在持续演进：经营稳健的央企、地方国企等头部主体凭借信用背书，在中期票据、公司债市场持续享受低利率融资红利，并主动发行中长期债券拉长久期，融资渠道保持通畅；而多数出险民营房企仍以债务重组、资产盘活、同意费征集为核心工作，资金修复依赖销售端回暖与资产处置进度。
随着“8·28”新政推动开发贷主办银行制、项目资金封闭管理落地，以及股权、债券、ABS、REITs等多元直接融资渠道进一步拓宽，行业资金配置将持续向优质主体和优质项目集中，融资模式正经历由“主体刚兑”向“项目定价”的深刻切换，资金面的结构性分化格局短期仍将延续。
城市行情
京沪同比领涨重点城市新房市场，二手房环比普升支撑置换需求
9月前三周重点城市新房市场仅京沪环比同比双增、其余四城走弱，而六城二手房成交环比全部上升，二手成交普遍达新房1.6倍以上，改善型置换经由卖旧买新释放，流动性与定价权正向存量房倾斜。
2026年9月前三周，全国重点城市商品住宅市场呈现季节性调整趋势，据观点指数监测，9月1日至23日全国重点监测城市商品住宅累计成交2.02万套、222.34万平方米，带动年内累计成交规模达23.09万套、2684.84万平方米。
京沪也是期内环比、同比双双为正的城市。北京成交2965套、35.59万平方米，环比增长62.55%和60.26%，同比增长37.20%和30.30%；上海成交8952套、87.64万平方米，环比增长44.34%和34.81%，同比增长23.53%和18.24%。两城环比增幅均超四成，套均面积同步小幅下行，上海约97.9平方米，为六城最低，说明放量主力是中小户型，刚需与首次改善客群是主要承接力量。
其余四城明显走弱。广州成交3290套、36.90万平方米，环比下降15.94%和8.34%，同比却是套数降1.73%、面积增11.65%，套均面积由降转升，呈现量缩质升。深圳成交1150套，环比仅增5.41%和0.10%，同比仍在负区间。杭州成交1004套，环比下降27.82%和35.62%，同比下降5.55%和17.04%，是六城中唯一环比、同比双降的城市，大户型去化放缓是主要拖累。成都成交2918套，环比增长20.68%和20.57%。
与新房分化相反，二手房方向高度一致，六城二手住宅成交套数环比全部上升，9月前三周成交规模合计58568套、524.71万平方米。其中，深圳成交3842套、38.03万平方米，环比增长34.81%和37.17%，反弹力度居首；北京成交12235套、108.82万平方米，环比增长28.64%和27.18%；杭州成交2510套、25.46万平方米，环比增长22.92%和21.49%；成都成交15046套、140.49万平方米，环比增长16.76%和16.68%；上海成交18852套、151.82万平方米，环比增长11.82%和10.55%；广州成交6083套、60.09万平方米，环比增长4.43%和4.42%，为六城中最弱。
从体量来看，上海一城即占六城二手成交套数的32.2%，成都占25.7%，北京占20.9%，三城合计已达78.8%，活跃度高度集中。结构上，六城中只有深圳的面积增速快于套数增速，高出约2.4个百分点，说明改善型、大户型房源成交占比在抬升；北京、上海、杭州则相反，面积增速分别低于套数增速1.46、1.27和1.43个百分点，套均面积小幅回落，放量仍由中小户型驱动；成都与广州的面积、套数增速几乎同步，成交结构保持稳定。
比价关系进一步印证置换链条的主导地位。以二手住宅成交套数对新房成交套数，成都为5.16倍、北京4.13倍、深圳3.34倍、杭州2.50倍、上海2.11倍、广州1.85倍，六城整体2.89倍；按面积口径，六城整体为2.36倍。二手房成交规模普遍达到新房的1.6倍以上，成都、北京、深圳更超过3倍。改善需求经由卖旧买新释放的迹象明确。
综合来看，新房同比仅京沪为正而二手房环比六城齐升，说明流动性与定价权正偏向存量房，改善型置换是当前市场的真实支撑。
企业表现
产品竞速聚焦核心地段与配套服务，房企营销从普遍降价向分层、差异化方向演变
“金九”期间营销明显分层：沪苏杭核心区红盘靠公证摇号、积分制与“日光”维持热度并部分收回优惠，外围与存量项目依托会展等渠道动员促去化，中秋社群运营则沉淀客户关系、维护品牌。
从2026年样本企业销售表现来看，2026年9月100家样本企业累计实现权益销售金额14887.73亿元，权益销售金额超过100亿元的企业有29家。全口径销售金额合计21259.81亿元，9月均价为1.99万元/平方米。
中国海外发展、保利发展和华润置地权益销售金额分别录得1664.79亿元、1428.00亿元以及1144.20亿元。招商蛇口和建发房产紧随其后，为852.10亿元、656.40亿元。
保利发展、中国海外发展和华润置地全口径销售金额分别录得1812.00亿元、1809.54亿元以及1646.00亿元，绿城中国和招商蛇口紧随其后为1421.00亿元、1402.10亿元。
销售门槛值方面，9月前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为335.35亿元、96.70亿元和60.88亿元。
9月前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为565.87亿元、146.40亿元和88.07亿元。
核心城市红盘通过摇号、积分与“日光”行情维持市场热度，部分项目开始收回前期优惠。828新政后，政策红利集中释放于沪苏杭少数核心区改善项目，公证摇号、积分制与“日光”成为红盘较为常见的营销表现。中国金茂的苏州姑苏满元9月13日摇号开盘，首批取得预售的172套房源中有116套进入公证摇号、吸引近300组客户参与，当日成交128套、约7.1亿元，为近三年苏州首个公证摇号盘；
上海宝山金茂锦棠作为新政后上海较早触发积分的项目，7月首开68套叠墅26分钟售罄，9月14日二期92套再度开盘售罄，实现两开两罄。绿城上海大虹桥悦海棠首批228套认筹率约415%并日光，二批次281套累计获约1364组认购、认筹率达485%，保利、越秀等多个项目也相继触发积分。在价格层面，9月8日起，保利上海旗下珺园、都汇和煦、虹桥和著｜璟岸三个项目新取证楼栋上调1%、收回此前优惠，并推出“优惠倒计时”。
渠道与流量端的动员有所加强，促进存量去化。深圳9月16日举办“金九银十好房嘉年华”，现场设置以旧换新政策咨询与房企参展专区，中介机构推出30至60天“无忧退定”，即若约定期限内旧房未能售出，购房人可按约定无责退还定金。
中秋节点的社群活动被纳入常态化运营，业主活动用于沉淀客户关系与维护品牌。房企将业主活动作为客户运营的组成部分，在中秋期间集中开展。绿城9月16日启动2026“天香家宴”，以“天香云外飘，百城共此宴”为主题联动全国百城项目；9月11日至13日，中海物业在成都天府环宇坊举办“欢乐家庭节・乡厨坝坝宴”，组织数千业主参与；同期，深圳香蜜湖壹号举行了交付近二十载的社区活动。
整体来看，营销方式呈现分层特征，核心与外围项目采取不同的去化策略。核心城市红盘依托摇号、积分与稀缺性维持热度，并部分收回前期优惠；外围与存量项目更多依托展会渠道促进去化；社群服务与品牌运营则贯穿其中，作为客户关系维护的常规手段。上述三类做法共同反映出“金九”期间楼市营销从普遍降价向分层、差异化方向演变的过程。
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