文 任泽平团队
1、新一轮稳楼市政策出台：现房销售，取消限购，房贷贴息
9月28日，国常会提出：“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”。
9月29日，财政部等印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》：自2026年10月1日起在全国范围实施居民购房贷款贴息，实施期暂定1年，针对购买首套住房（含新房、二手房），房产建筑面积≤120平方米、总价≤150万元可享受贴息，贴息年化1%，最高100万元，最长5年。
9月底，北京、上海、广州相继落地现房销售实施细则。
当前全国套户比已超过1，房地产市场供求关系发生重大变化，取消预售制正当时，这是对购房者的保障，也有利于住房交付质量的保证，开发商将优胜劣汰。2026年上半年全国二手房销售面积占比超50%。
本次北上广细则采取“收紧销售端风险+土地端给予资金缓冲”的政策组合。抬高预售门槛、按揭放款后置，保护购房者权益；土地款免息分期则对冲房企资金压力。
今年以来各地稳楼市政策已超700条。8月底多部门联合印发房地产信贷管理改革、完善商品房销售制度等一揽子新政，叠加各地限购松绑、公积金提额、以旧换新补贴。政策核心是稳市场、防风险。
2、当前房地产形势
2026年以来，房地产市场二八分化加剧，人口流入的核心城市楼市表现相对更佳，二手房成交好于新房。其中，8月一线二手房价已连续6个月环比上涨。但人口流出的三四线城市楼市偏弱。
从产品力看，城市内部分化明显，无学区、区位差的老破小，远郊概念盘等流动性较弱，符合新标准的好房子价格韧性强，成交活跃。
从国际经验看，美国、英国等发达国家在城镇化后期，二手房成交占住宅交易总量的85%以上，现房交易是成熟市场的常态。
3、对未来房地产政策的预测
结合当前市场预期、政策传导逻辑与地方财政，对后续潜在政策工具预测如下：
从需求端看，放松限购，降低居民购房综合成本如房贷贴息、下调公积金利率、契税等是本轮稳地产可行性的抓手。其中贴息，2026年以来，全国已有超20地出台或优化住房贷款贴息政策，政策普遍坚持定向、限额、限时。
本次全国贴息新政精准锚定首套刚需，采用“定向、限时、中央兜底”的模式。后续仍有优化空间，如定向扩展至多子女家庭、改善型置换群体，或结合交易税费减免、公积金政策优化形成组合拳，进一步释放多层次住房需求。
从供给端看，收储、房企端融资、城市更新、保障性住房建设等政策将继续推进落地。
4、展望未来，楼市二八分化，硅谷之城将率先复苏。
成交量上，人口流入的核心城市二手房维持高位震荡，核心区改善型好房子去化向好，人口流出的三四线城市成交难有明显起色，去库存仍是核心任务。房价上，核心城市核心地段有望触底，远郊及非核心城市仍存下行压力。
根据长期跟踪，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，受益于科技产业爆发，将继中国香港之后率先企稳复苏。
1 新政：现房销售新政，“收紧销售端风险+土地端给予资金缓冲”
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地、已出让但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目优先选择现房销售，仍实行预售的项目须主体结构封顶、购房资金全额纳入监管账户。
9月底，北京、上海、广州相继落地配套实施细则，主要有6大变化：
1）预售门槛提升。三地大口径保持一致，2026年8月28日后发布出让公告的项目，申请预售均需要完成主体结构封顶。其中北京进一步要求出具五方签字盖章的主体结构分部工程验收记录；上海仅明确单体建筑主体封顶，未细化该项书面材料要求；广州进一步要求保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。
2）现房认购定金。北京认购定金上限为总房价款的1%，上海为3%，广州5%，广州进一步要求购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。三地均规定当房企出现违约情形时，购房人拥有定金合同解除权。
3）新老划断。三地以8月28日作为分水岭，分类处置存量在途项目。已取得建设工程规划许可证但尚未办理预售的项目，可以按照原有政策执行；已经拿地但尚未取得工规证的项目原则上执行新规，上海进一步提到，8月28日前已发布出让公告，但8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前预售条件可按原有政策执行，但预售资金监管执行新的政策规定。
4）土地款分期。三地均要求首付比例不低于50%，分期部分不计利息，但缴款节奏有所区别。北京直接要求余款需在出让合同签订两年之内缴清；上海、广州采用“1+1”的弹性模式，基础缴清期限为一年，按规定程序决策后还可再延长一年。
5）主办银行制。三地均予以落地，北京新政提到：2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。
6）按揭发放节点。三地一致，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，要等到竣工备案完成才能够发放个人按揭及公积金贷款。
整体看，北上广细则采取“收紧销售端风险+土地端给予资金缓冲”的政策组合。抬高预售门槛、按揭放款后置，保护购房者权益；土地款免息分期则对冲房企资金压力。
2 现房销售的五大影响
在房地产市场供求关系已发生重大变化的新背景下，城镇住房领域的主要矛盾已从住房“有没有”转变为居住生活“好不好”。销售制度从预售为主向现房销售转变，是住房消费升级的必然趋势。
现房销售落地有五大影响：
1）最大限度保护购房者权益，从根本上防范交付风险。现房销售让“所见即所得”成为常态，有助于降低购房者承担的交付风险；预售项目购房资金全额监管、主体结构封顶方可销售、按揭贷款竣工备案后发放，有助于从制度上减少“没拿房先还贷”等情况；“交房即交证”同步解决办证难、办证慢问题。
2）行业告别“三高”旧模式，转向高质量发展。预售制是房企“高杠杆、高负债、高周转”模式的资金枢纽，新政下，房企竞争逻辑将从“谁拿地更多、开发速度更快”转向“谁的产品更符合需求、谁的资金实力更强、谁能提供更好的居住体验”。这将极大提升行业建筑质量，实现良币驱逐劣币。
3）促进金融与房地产形成良性循环。项目公司制隔离总部风险，主办银行制让资金流向全程透明，购房资金封闭运行、贷款发放与销售进度挂钩，银行风险管理将更加注重项目建设进度和资金管理，金融与房地产有望形成良性循环。
4）稳定市场预期，助力市场平稳健康发展。改革坚持稳中求进、先立后破，新老划断、因城施策，给存量项目和地方留足政策空间；同时信贷端延长贷款期限、优化开发贷期限匹配，为行业转型提供缓冲。
5）推动住房制度与国际成熟市场接轨。从国际经验看，定金保护、按工程进度付款、交付验收、保修期等是期房交易的通行保护机制，“购房者风险最小化”是成熟市场住房销售制度的共同底色。
3 新政：全国性房贷贴息政策出台，稳楼市，支持刚需
9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，明确自2026年10月1日起在全国范围实施居民购房贷款贴息政策，实施期暂定1年。
新政有四大要点：
一是精准锚定首套刚需。政策严格限定支持范围，仅针对新发放的商业性个人住房贷款，用于购买首套住房（含新房、二手房），不覆盖存量贷款置换。同时设置门槛，所购住房建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元，定向支持普通家庭中小套型、中低价位刚需购房，确保财政资金精准滴灌。
二是贴息力度年化1%、最高100万、最长5年。财政按贷款本金给予年化1个百分点贴息，单户可享受贴息的贷款上限100万元，贴息期限最长5年。按当前首套商贷利率水平测算，相当于利率直接优惠约三分之一；以一笔100万元长期限贷款为例，按月还款模式下累计最多可减少付息近5万元，直接降低刚需家庭月供压力。
三是资金分级承担，中央兜底保障。贴息资金由中央财政与地方财政按9:1比例分担，省级及以下分担比例由各地自主确定；政策明确“应贴尽贴”，资金总规模不设上限，中央财政已做充分预算安排。
四是流程简化，银行自动办理。所有开展商贷业务的银行均可经办，购房人按正常流程办理贷款并授权银行代办贴息，银行自动识别符合条件的借款人、自动计算并扣减贴息金额，实现免申即享，降低政策获取成本。
4 房贷贴息的三大影响
对刚需购房者直接降低购房成本，撬动观望需求释放。本次贴息是全国层面首次针对购房贷款的财政现金补贴，力度相当于定向降息1个百分点，直接减轻首套家庭月供负担，对总价150万以内的刚需市场撬动作用明显。对比此前上海、成都等城市的地方贴息，全国性政策覆盖范围更广、资金保障更强，有助于边际改善三四线城市刚需购房的可负担性。
提振市场信心。本次政策快速落地，验证了国常会稳地产的政策决心，与8·28现房销售制度改革形成“供给防风险+需求提活力”的政策组合。政策聚焦首套刚需，契合当前市场以刚性需求、置换需求为主的结构特征，有助于巩固核心城市市场修复态势，缓解低能级城市去库存压力。
打开财政支持地产新路径，后续工具仍有空间。本次首套房贷贴息是财政工具介入地产需求端的尝试，采用“定向、限时、中央兜底”的模式，兼顾稳需求与财政可持续性。从政策传导路径看，后续仍有优化空间，如定向扩展至多子女家庭、改善型置换群体，或结合交易税费减免、公积金政策优化形成组合拳，进一步释放多层次住房需求。
5 市场二八分化，一线二手房价连续6个月环比上涨
2026年以来，房地产市场二八分化加剧，人口流入的核心城市楼市表现相对更佳，二手房成交好于新房，人口流出的三四线城市楼市疲软。
从成交看，2026年3-6月核心城市成交较活跃，7月以来热度有所放缓。2026年30城新房成交面积第一季度环比-26.8%，同比-22.7%；第二季度环比35.4%，同比-2.3%；7月环比-24.1%，同比3.3%。16城二手房成交面积第一季度环比-3.1%，同比-6.2%；第二季度环比29%，同比9.9%；8月环比-11.5%，同比3.1%，其中，北京、深圳、杭州、成都环比分别为-2.4%、-10.5%、-3.7%、-14.4%，核心城市热度有所放缓。
从房价看，8月一线二手房价环比0.1%，已连续6个月环比上涨。根据国家统计局数据，从新房看，8月一线城市价格环比上涨0.1%；二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.2%。从二手房看，8月一线城市房价环比上涨0.1%，已连续6个月环比上涨，其中上海、深圳分别上涨0.3%、0.1%，核心城市企稳信号明确；二线、三线城市房价环比均下降0.3%。
从库存看，8月住宅待售面积环比下降1.2%。2026年上半年，中国商品住宅待售面积为40865万平方米，同比0.1%，8月下降至40083万平方米，环比-1.2%。
从房子产品力看，无学区、区位差的老破小，远郊概念盘等流动性较弱，符合新标准的好房子价格韧性强，成交活跃。
展望后市，核心城市内部将延续分化。核心地段好房子价格有望触底，远郊仍存压力。政策有优化空间，合理自住与改善需求将继续得到支持。
根据长期跟踪，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，受益于科技产业爆发，将继中国香港之后率先企稳复苏。
6 后续稳楼市政策还有哪些？
9月28日，国常会提出：“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”。结合当前市场预期、政策传导逻辑与地方财政，对后续潜在政策工具推演如下：
从需求端看，放松限购，降低居民购房综合成本如房贷贴息、下调公积金利率、契税等是本轮稳地产可行性的抓手。
1）放松限购。当前广州已基本放开限购，北上深限购已沿“外围—近郊—核心区”路径逐层松动。上海2月“沪七条”非沪籍家庭购外环内住房，社保要求从三年降至一年；满三年的非沪籍家庭，允许在外环内增购一套。持《居住证》满五年的家庭，可直接购房，无需社保或个税证明。深圳4月核心区限购优化，福田区、南山区和宝安区新安街道，符合条件居民可增购1套，深户家庭可购3套，非深户（社保满1年）可购2套；持有效居住证的非深户家庭，可购1套，无需社保或个税证明。北京8月将非京籍五环内购房社保年限由2年降至1年，多子女家庭可多购1套，五环外不限套数。
从推演路径看，北上深大概率遵循“分步推进、定向松绑”的节奏，优先从外围区域、大户型改善需求、人才购房等维度逐步放宽，释放刚需与改善型购房需求，兼顾市场稳定与人口调控目标。预计未来一年内外环将全面开放，三年左右全域放开。
2）降低居民购房综合成本。其中房贷贴息是通过财政补贴部分贷款利息可直接降低居民月供压力。2026年以来，全国已有超20地出台或优化住房贷款贴息政策，政策普遍坚持定向、限额、限时，如上海针对外环外“卖旧买新”置换群体，按新房贷款总额1%给予补贴，单户最高8万元；成都面向购买新房使用公积金贷款的购房者，按实际利息的20%进行补贴，单笔上限2.5万元。
本次贴息新政精准锚定首套刚需，采用“定向、限时、中央兜底”的模式。后续仍有优化空间，如定向扩展至多子女家庭、改善型置换群体，或结合交易税费减免、公积金政策优化形成组合拳，进一步释放多层次住房需求。
同时，继续下调首套及二套房贷利率、公积金利率、优化存量房贷利率调整机制、适度降低首付比例、进一步放宽公积金贷款额度与提取限制、下调交易环节契税与个税等工具，均具备较高落地可行性，从交易、持有多环节降低购房成本，激活市场流通。其中公积金贷款利率，根据8月国务院发布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，公积金利率决定权上收国务院，为未来精准调节留出空间。
从供给端看，收储、房企端融资、城市更新、保障性住房建设等政策将继续推进落地。市场关注的商品房收储，我在2023年底提出：可考虑组建5万亿的大型住房保障银行，收购库存的房子和土地用于保障房。利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。12月中央经济工作会议也提到，“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”当前我国房地产市场最突出的矛盾，一边是大量库存过剩的房子、土地卖不出去，另一边是大量的农民工、大学应届毕业生没有房子，只能高价市场化租房子，一半的工资交了房租，生活压力大。
组建住房保障银行一举多得：开发商拿到现金流，就可以保交楼，避免烂尾楼，避免居民买单；打通优质房企现金流，避免金融风险；改善市场信心，促进止跌回稳，当前有些地方的楼市已经明显超调；不用再多批地建租赁房保障房，避免重复浪费建设；未来房地产市场结构将更加优化，高端有市场、中端有支持、低端有保障，满足不同收入群体的需求。
同时，房企端融资支持仍将延续，包括持续落实房企融资白名单、加大并购贷与开发贷投放、延续土地出让金分期缓缴政策等，缓冲房企资金压力，防范风险。此外，城市更新、保障性住房建设和“平急两用”公共基础设施建设等仍将作为稳定房地产投资的托底抓手，发挥中长期支撑作用。
7 展望：中长期房地产市场仍有较大发展空间
今年以来各地稳楼市政策已超700条。8月底多部门联合印发房地产信贷管理改革、完善商品房销售制度等一揽子新政，叠加各地限购松绑、公积金提额、以旧换新补贴。政策核心是稳市场、防风险。
展望第四季度，楼市将延续二八分化。成交量上，人口流入的核心城市二手房维持高位震荡，核心区改善型好房子去化向好，人口流出的三四线城市成交难有明显起色，去库存仍是核心任务。房价上，核心城市核心地段有望触底，远郊及非核心城市仍存下行压力。
中长期房地产市场仍有较大发展空间。
2025年3月，“好房子”首入政府工作报告，“好房子”建设将加速推进。《政府工作报告》提到：优化城市空间结构和土地利用方式、盘活存量用地和商办用房、推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出“好房子”概念。此后，从中央到地方，一系列“好房子”政策出台。
2026年3月，政府工作报告提出：有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。
当前，中国城镇化率68%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。我们连续7年在《》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。
根据我们的测算，2025-2035年，我国住房需求总量约111.5亿平，年均新增住房需求约10.1亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。预计到2035年，我国住房需求缓慢下降至8.8亿平方米，其中，刚性需求2.2亿平、改善性需求4.0亿平、更新需求2.6亿平。
从趋势看，未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中，刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持小幅缓慢上升。
从结构看，预计到2035年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为26.9%、42.7%、30.3%。改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。
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